유흥주점 임대차 보증금과 건물 하자 분쟁 합의 사건

원고는 피고로부터 유흥주점을 임차하여 운영하던 중, 건물 누수로 인한 하자보수금 약정, 취득세 대납 문제, 월세 연체, 차용금 등 여러 가지 금전적 채무 관계가 발생했습니다. 원고와 피고는 임대차 계약을 합의 해지하였으나, 임차보증금 반환 및 최종 정산 금액에 대해 이견이 발생하여 소송에 이르게 되었습니다. 법원은 양측의 주장을 검토하여, 피고가 원고에게 29,630,863원을 2004년 2월 20일까지 지급하되, 기한을 어길 경우 2004년 2월 21일부터 완제일까지 연 20%의 지연손해금을 가산하여 지급하도록 결정하고, 원고의 나머지 청구는 포기하는 것으로 마무리되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 유흥주점을 임차하여 운영하던 임차인입니다.
• 피고 F: 유흥주점 건물을 임대한 임대인입니다.
• 주식회사 E건설: 임차 건물의 시공사로, 건물 하자보수금 산정에 관련된 당사자입니다.

분쟁 상황

1999년 9월 15일, 원고 A는 피고 F로부터 유흥주점 영업을 위해 지하층 일부를 임차 기간 24개월, 임차보증금 1억원, 월 임료 230만원(실제 280만원 지급)에 임차하고, 임차보증금 중 8,200만원을 지급했습니다. 계약 체결 당시 유흥주점에 부과되는 취득세는 원고가 지불하기로 약정했으나, 피고가 2000년 9월 30일 21,248,930원의 취득세를 대신 납부했습니다. 2001년 2월경 임차 건물에 누수로 인한 하자가 발생하였고, 피고는 시공사인 주식회사 E건설로부터 하자보수금을 받아주기로 약정했으며, E건설은 하자보수금이 900만원임을 인정했습니다. 한편, 원고는 2000년 6월 3일 피고로부터 1,000만원을 월 3% 이자, 변제기 2000년 7월 3일로 정하여 빌렸습니다. 2001년 8월 20일 원고와 피고는 임대차계약을 합의 해지하였고, 원고는 건물 명도를 완료하고 피고는 임차보증금 중 2,000만원을 반환했습니다. 이후 미지급 임차보증금 6,200만원과 건물 하자로 인한 약정금 900만원에서 연체 차임, 차용금 및 그 연체이자를 공제한 최종 보증금 반환 금액에 대해 양측의 주장이 달라 정산 분쟁이 발생하여 소송에 이르게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

• 임차 건물의 누수로 인한 하자보수금 인정 여부 및 그 정확한 액수
• 임대차계약 해지 시점까지의 연체된 월세(차임) 기간 및 액수 산정
• 임대인이 대납한 취득세에 대하여 이자가 계속해서 발생하는지 여부
• 임차인이 임대인에게 빌린 돈(차용금)에 대한 연체 이자 산정 방식과 최종 금액

법원의 판단

법원은 다음과 같이 결정했습니다.

1. 피고는 원고에게 29,630,863원을 2004년 2월 20일까지 지급해야 합니다.
2. 만약 위 기일을 어길 경우, 2004년 2월 21일부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급해야 합니다.
3. 원고의 나머지 청구는 포기됩니다.
4. 제1심과 제2심을 합한 소송 및 화해 비용은 각자 부담합니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 결정사항을 내렸습니다.

• 하자보수금: 피고가 스스로 주식회사 E건설이 공제해준 하자보수비를 900만원으로 인정한 내용통지서(갑 제6호증)가 있으므로, 피고가 주장하는 200만원이라는 주장은 받아들여지지 않았습니다.
• 연체 차임: 월 차임은 실제 입주일로부터 산정하기로 약정했고, 계약서 작성일인 1999년 9월 15일 이전에 입주하여 영업을 시작했다는 피고의 주장은, 실내 인테리어 공사 기간을 입주일로 보기는 어렵다는 점 등을 종합하여 이유 없다고 판단했습니다. 월 차임은 입주일로부터 30일이 경과한 날부터 지급하기로 약정했고, 원고가 2001년 6월 14일경 마지막 월 차임을 지급한 점을 인정하여 6월분, 7월분, 8월분 총 3개월분의 월 차임이 연체된 것으로 인정했습니다.
• 취득세 지연이자: 피고가 2000년 9월 30일 취득세 21,248,930원을 대납한 사실은 인정되나, 이 취득세 반환 채권은 상계적상 발생 시점인 2001년 8월 20일에 소급하여 전액 변제된 것으로 보아야 하며, 그로 인한 이자가 계속해서 발생하는 것은 아니라고 판단했습니다.
• 차용금 연체이자: 2000년 6월 3일 1,000만원을 빌렸고 변제기가 2000년 7월 3일이었으므로, 원고가 주장하는 60만원의 이자 외에 2001년 7월 3일까지의 1달 이자, 2001년 8월 3일까지의 1달 이자, 그리고 2001년 8월 3일부터 2001년 8월 21일까지 18일간의 이자를 추가로 지급해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건은 유흥주점 건물에 대한 임대차 계약 관계에서 발생한 분쟁입니다.
• 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 건물 누수 하자는 임대인의 이러한 의무와 직결되는 부분으로, 임대인이 하자보수 의무를 부담하거나 손해를 배상할 책임이 있을 수 있습니다. 본 사건에서는 임대인이 시공사로부터 하자보수금을 받아주기로 약정했습니다.
• 민법 제492조 (상계의 요건)​: 두 사람이 서로 같은 종류의 채무를 부담하는 경우에 각 당사자는 그 채무의 이행기로부터 대등액에서 상계할 수 있습니다. 이 사건에서는 미지급 임차보증금 채권과 연체 차임, 차용금, 취득세 대납금, 하자보수 약정금 등의 채권 및 채무가 복잡하게 얽혀 상계 정산이 이루어졌습니다. 특히 피고가 대납한 취득세 반환 채권은 상계적상 발생일인 2001년 8월 20일에 소급하여 전액 변제된 것으로 보아 그 이후 이자가 발생하지 않는다고 판단했습니다.
• 민법 제379조 (법정이율) 및 소송촉진 등에 관한 특례법: 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다. 그러나 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정 시 소송이 제기된 이후에는 연 20%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서도 연 5%의 이율과 연 20%의 지연손해금이 청구되었습니다.
• 계약 해지 및 정산: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 목적물을 임대인에게 반환하고, 임대인은 임차보증금을 반환해야 합니다. 이때 임대인과 임차인의 채권, 채무를 상계하여 최종적으로 반환될 보증금 액수를 정산하게 됩니다. 본 사건의 핵심은 합의 해지 이후의 복잡한 보증금 정산 문제였습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약서의 모든 조항 명확화: 임대차 계약 시 월세 지급 개시일, 실제 입주일, 보증금 반환 조건 등 모든 세부 사항을 계약서에 명확히 기재하여 해석의 여지를 줄여야 합니다.
• 모든 금전 거래 증빙 자료 보관: 임대차 보증금, 월세, 대납한 세금, 차용금 등 모든 금전 거래에 대한 영수증, 계좌이체 내역, 차용증 등을 철저히 보관해야 합니다.
• 건물 하자 발생 시 즉시 서면 통보 및 기록: 건물 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 서면(내용증명 등)으로 통보하고, 하자 내용, 발생 시점, 수리 약정 내용, 합의된 보수 금액 등을 상세히 기록으로 남겨두어야 합니다.
• 채무 정산 시 상계 내용 확인: 임대차 보증금에서 다른 채무를 공제하는 상계가 이루어질 경우, 어떤 채무가 언제 얼마만큼 상계되는지, 상계 이후 잔여 채무에 이자가 계속 발생하는지 등을 명확히 확인하고 문서화해야 합니다.
• 합의 해지 시 최종 정산서 작성: 임대차 계약을 합의 해지할 때는 최종적으로 반환될 보증금 액수와 공제될 모든 항목(연체 월세, 손해배상, 대납금 등)을 명확히 합의하고, 쌍방이 서명한 최종 정산서를 작성하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
• 지연손해금 약정 확인 및 이행: 금전 채무 불이행 시 발생하는 지연손해금은 약정 또는 법정 이율에 따라 상당히 커질 수 있으므로, 약정된 지급 기한을 반드시 준수하여 추가적인 손해를 막아야 합니다.