임대차 계약 종료 후 건물 인도 및 부당이득금 반환 사건

임대인 A는 임차인 B에게 건물을 임대하였으나 계약 종료 후 월세 증액 협의가 이루어지지 않아 건물 인도와 미지급 차임 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되지 않았으므로 B는 A에게 건물을 인도하고, 감정 결과에 따른 월 4,200,000원 또는 4,300,000원의 부당이득금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A: 건물의 소유주이자 임대인으로, 임대차 계약 종료 후 건물 반환 및 미지급 차임, 부당이득금 반환을 요구하는 측입니다.
• B: A로부터 건물을 임차하여 숙박업을 운영해 온 임차인으로, 계약 갱신을 주장하며 건물 인도를 거부하고 미지급 차임 등의 지급을 다투는 측입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 피고 B에게 건물을 임대했고, 2020년 코로나19 상황을 고려하여 월차임을 320만 원으로 낮추고 임대차 기간을 2022년 7월 12일까지 연장했습니다. 계약 기간 만료 직전인 2022년 7월 11일, A는 B에게 월차임을 600만 원으로 증액해 줄 것을 요청했으나, B는 계약이 묵시적으로 갱신되었고 증액 요구를 수용할 수 없다고 반박했습니다. 이후 A는 계약 갱신이 되지 않았으므로 건물을 인도하고 미지급 차임 및 부당이득금을 반환하라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 건물 인도 의무가 있는지, 그리고 계약 종료 후 건물을 계속 사용한 것에 대한 부당이득금은 얼마인지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고 B는 원고 A에게 지층 포함 총 4개 층 건물을 인도하고, 63,300,000원 및 그중 54,700,000원에 대해서는 2023년 8월 26일부터, 8,600,000원에 대해서는 2023년 12월 6일부터 2024년 1월 26일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과, 2023년 10월 13일부터 건물 인도 완료일까지 월 4,300,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되지 않았다고 판단하여 임차인에게 건물 인도 및 부당이득금 반환 의무가 있음을 인정했습니다. 부당이득금은 당사자가 약정한 차임이 아닌, 감정 결과를 토대로 실제 사용 이익에 해당하는 금액으로 산정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 민법 제639조(묵시의 갱신)와 부당이득 반환의 법리가 적용되었습니다. 민법 제639조는 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 임대인 A가 임차인 B에게 월차임 증액을 요청하는 내용증명을 발송하여 '상당한 기간 내에 이의를 제기'한 것으로 보아 민법상 묵시적 갱신이 이루어지지 않았다고 판단되었습니다. 또한, 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 이 사건 임대차 계약은 보증금액이 법에서 정한 기준을 초과하여 상가건물 임대차보호법상의 묵시적 갱신 조항(제10조 제4항)이 적용되지 않았습니다. 계약 종료 후에도 건물을 무단으로 점유하여 사용 이득을 얻은 임차인에게는 '부당이득 반환'의 법리가 적용되어, 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻고 타인에게 손해를 입혔으므로 그 이득을 반환해야 합니다. 이때 부당이득금은 약정 차임이 아닌, 감정 등을 통해 산정된 실제 사용 이익 상당액이 될 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간 만료 시에는 계약 갱신 여부와 조건에 대해 임대인과 임차인이 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 특히 임대차 계약이 '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받지 않는 고액 보증금 계약일 경우, 묵시적 갱신에 대한 일반 민법 규정이 적용될 수 있으므로, 임대인은 계약 갱신에 대한 이의를 상당한 기간 내에 표명해야 합니다. 계약 종료 후에도 임차인이 건물을 계속 사용한다면, 합의된 차임이 없더라도 실제 건물 사용으로 인한 이득에 상응하는 부당이득금을 지급해야 할 책임이 발생합니다. 이때 부당이득금은 이전 약정 차임과 다를 수 있으며, 감정 등을 통해 산정될 수 있습니다. 중요한 의사 표시는 내용증명 우편과 같은 공식적인 방법을 통해 기록을 남기는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다.