아파트 조합원 허위 광고 가입금 피해 배상 판결

이 사건은 지역주택조합 추진위원회 위원장과 업무대행사가 아파트 개발사업을 추진하면서 토지 확보율과 사업 진행 상황에 대해 허위 광고로 조합원들을 모집하고 계약금을 편취하여 사기죄로 유죄 판결을 받은 사건입니다. 피해를 입은 조합원들이 위원장과 업무대행사를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 법원은 피고들의 공동불법행위를 인정하여 원고들이 납입한 계약금의 60%와 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 법원은 합의가 진행된 원고들뿐만 아니라 합의에 참여하지 않은 원고에게도 공평의 원칙상 60%의 책임 제한을 적용했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 AD까지 총 27명): 지역주택조합 조합원으로, 피고들의 허위 광고에 속아 아파트 가입 계약을 체결하고 계약금을 납입하여 피해를 입은 사람들.
• 피고 AF: AH 지역주택조합 추진위원회 위원장으로, 허위 광고를 통해 조합원을 모집하고 계약금을 편취하여 사기죄로 징역 2년에 집행유예 3년 형이 확정된 인물.
• 피고 AG 주식회사 (업무대행사): AH 지역주택조합의 업무를 대행하며 허위 광고에 적극적으로 가담하거나 방조하여 조합원들에게 피해를 입힌 회사.

분쟁 상황

AH 지역주택조합은 청주시에 AJ 아파트를 짓는 사업을 추진했으며, 피고 AF은 조합 추진위원장, 피고 AG 주식회사는 업무대행사였습니다. 피고들은 2015년 7월경부터 2018년 4월경까지 주택 홍보관에서 '토지 확보 완료, 80% 이상 확보되어 조합설립 인가 및 사업계획 승인에 문제없다', '2016년 상반기 착공, 2018년 하반기 또는 2019년 상반기 준공 입주 가능'과 같은 허위 홍보물과 설명을 통해 원고들을 포함한 불특정 다수에게 조합원 가입을 유인하고 계약금 명목의 돈을 받았습니다. 그러나 실제로는 사업 부지 내 주요 토지의 소유주가 매각 의사를 밝히지 않아 토지 매입이 실패하였고, 2015년 7월 홍보관 준공 시점의 토지 매입률은 8.48%에 불과했습니다. 이 사건 사업 부지는 도시개발법상 주거지역으로 용도를 변경해야 했으며, 이를 위해서는 토지 면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자 동의가 필요했으나 이 요건을 충족하지 못했습니다. 결국 피고 AF은 이러한 허위 사실로 조합원들을 속여 계약금을 편취한 사기죄로 징역 2년에 집행유예 3년을 선고받았습니다. 이후 원고들은 피고들을 상대로 손해배상 소송을 제기했고, 일부 원고들은 계약금의 60%를 배상받는 조건으로 소 취하 합의를 했지만 피고들이 합의금을 지급하지 않자 소송을 계속하게 되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 추진위원장과 업무대행사가 토지 확보 현황과 사업 계획에 대해 허위로 홍보하여 조합원들을 모집한 행위가 불법행위에 해당하는지 여부, 피고들의 공동책임 유무, 그리고 손해배상 책임의 범위가 쟁점이 되었습니다. 특히, 일부 원고들이 합의서 및 공정증서를 작성했으나 약정된 합의금을 받지 못한 상황에서 소송을 제기한 것이 적법한지도 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고들에게 별지5 표에 기재된 원고별 인정 금액(원고들이 납입한 계약금의 60%)과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 7월 24일부터 2023년 10월 25일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고 C을 제외한 나머지 원고들이 피고 회사와 계약금의 60%를 지급받으면 소송을 취하하기로 합의했으나, 피고들이 합의금을 지급하지 않아 합의서가 유효하지 않다고 보았습니다. 다만, 법원은 합의에 참여했던 원고들과 공평성을 고려하여 합의에 참여하지 않은 원고 C을 포함한 모든 원고에 대한 피고들의 책임을 납입금액의 60%로 제한했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 40%, 피고들이 60%를 부담하게 되었습니다.

결론

지역주택조합의 추진위원장과 업무대행사가 허위 광고로 조합원을 모집한 것은 명백한 불법행위이며, 이로 인해 피해를 입은 조합원들은 손해배상을 받을 권리가 있음이 인정되었습니다. 다만, 과거 합의 및 다른 조합원들의 청산 결의 등을 참작하여 손해배상 책임은 납입금의 60%로 제한되었습니다. 이 판결은 지역주택조합 가입 시 발생할 수 있는 허위 광고 피해에 대해 사기죄 인정 및 민사상 손해배상 책임이 부과될 수 있음을 보여주는 중요한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제35조 (법인의 불법행위 능력)​:
   • 법인의 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 법인은 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고 AF이 AH 지역주택조합 추진위원회 위원장으로서 피고 AG 주식회사의 실질적인 운영자 AM과 공모하여 허위 광고를 하고 조합원들에게 피해를 입힌 행위는 법인의 직무 관련 불법행위로 인정되어, 피고 AG 주식회사도 공동으로 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
2. 신의성실의 원칙상 고지의무:
   • 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 특정 사실을 알았더라면 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙에 따라 사전에 그 사실을 상대방에게 고지해야 할 의무가 발생합니다. 피고들은 지역주택조합의 토지 확보율이 실제로는 매우 낮고 사업 진행에 심각한 문제가 있었음에도, 이를 허위로 광고하거나 은폐함으로써 고지의무를 위반하고 원고들을 기망한 것으로 판단되었습니다.
3. 공동불법행위:
   • 여러 사람이 공동으로 불법행위를 저질러 타인에게 손해를 입힌 경우, 각자가 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 AF과 피고 AG 주식회사가 허위 광고를 통해 원고들에게 공동으로 불법행위를 저질러 재산상 손해를 입혔으므로, 공동불법행위자로서 함께 손해배상 책임을 지게 되었습니다.
4. 도시개발법 제11조 제6항:
   • 도시개발사업을 위한 구역 지정 제안 시, 환지 방식으로 사업을 진행하는 경우 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의를 받아야 합니다. 피고들은 이 요건을 충족하지 못했음에도 80% 이상의 토지가 확보된 것처럼 허위 홍보를 하였고, 이는 사기죄의 근거 중 하나가 되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 아파트에 가입할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하고 주의해야 합니다.

1. 토지 확보 현황 확인: '토지 확보 완료' 또는 높은 토지 확보율을 강조하는 광고를 맹신하지 말고, 토지 등기부 등본이나 매매 계약서, 토지 사용 승낙서 등 객관적인 자료를 통해 실제 토지 소유권 확보 및 사용권원 확보 현황을 직접 확인해야 합니다. 특히, 도시개발사업 방식의 경우 토지면적의 2/3 이상 동의 요건이 충족되었는지 등 법적 요건을 확인해야 합니다.
2. 사업 계획의 구체성: 착공 및 준공, 입주 시기가 지나치게 짧거나 확정된 것처럼 홍보하는 경우 실제 사업 인허가 진행 상황(조합설립인가, 사업계획 승인 등)을 관할 시청이나 구청에 문의하여 확인해야 합니다.
3. 업무대행사의 신뢰성: 업무대행사가 과거에 유사한 지역주택조합 사업을 성공적으로 이끌었던 경험이 있는지, 재정 상태는 건실한지 등을 살펴보는 것이 좋습니다.
4. 계약 내용 꼼꼼히 검토: 조합원 가입 계약서에 손해배상 책임, 계약 해지 조건, 환불 절차 등 불리하거나 모호한 조항은 없는지 철저히 확인하고 이해한 후에 서명해야 합니다.
5. 과장 광고에 대한 경계: '확정가 보장', '최고의 아파트', '평당 얼마 확정가' 등 과장되거나 불가능에 가까운 홍보 문구에는 특별히 유의해야 합니다. 지역주택조합은 사업 진행 과정에서 추가 분담금이 발생할 수 있고, 사업이 지연되거나 무산될 위험이 일반 분양 아파트보다 높습니다.
6. 피해 발생 시 증거 확보: 만약 허위 광고로 인한 피해가 의심된다면, 홍보물, 문자 메시지, 상담 내용 녹취록, 계약서, 입금 내역 등 모든 관련 자료를 꼼꼼히 보관하여 추후 형사 고소나 민사상 손해배상 청구 시 활용할 수 있도록 해야 합니다.
7. 합의 진행 시 신중: 합의 시에는 합의금 지급 조건, 지급 시기, 불이행 시 조치 등을 명확히 서면으로 작성하고, 실제 합의금이 지급되기 전까지는 기존의 권리(소송 등)를 포기하지 않도록 주의해야 합니다.