집합건물 계단 사용료 분쟁 판결

커피 전문점을 운영하는 원고가 점포 출입구에 설치한 계단 및 테라스 형태의 공간에 대해, 건물 관리단인 피고가 공용부분 사용료를 부과하자 원고가 채무 부존재 확인 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 출입에 필수적인 최소한의 계단 부분은 일부 공용부분에 해당하여 사용료 부과 대상이 아니라고 보았으나, 필수 면적을 초과하여 테라스 형태로 설치된 부분에 대해서는 사용료 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 필수 부분과 초과 점유 부분을 명확히 구분할 증거가 없어 재공사 전 사용료의 구체적인 금액은 확정되지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 창원시 소재 B 건물 1층에서 19년째 커피전문점을 운영하는 사람
• 피고 B 번영회: 창원시 소재 B 건물(지하 4층, 지상 11층, 88개 호실 집합건물)의 관리단

분쟁 상황

원고는 창원시 B 건물 1층에서 커피전문점을 운영하고 있습니다. 점포 출입구와 지면 사이에 단차가 커 영업을 위해 계단을 설치했으며, 소방배관을 덮기 위해 테라스 형태의 공간도 만들었습니다. 이에 피고 관리단은 2021년 8월 26일 원고에게 해당 공간이 공용부분을 사용한 것이라며 매월 82,650원의 공용부분 사용료를 부과하겠다는 내용증명을 보냈습니다. 원고는 이에 불복하여 2021년 11월 23일부터 12월 17일까지 기존 출입구 부분을 철거하고 점포 출입에 필요한 최소한의 계단만을 다시 설치했습니다. 이후 원고는 피고가 부과한 공용부분 사용료 채무가 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고의 점포 출입구에 설치된 계단 및 테라스 공간이 공용부분의 배타적 사용에 해당하는지, 그리고 피고 관리단이 부과한 공용부분 사용료 지급 채무가 존재하는지가 주요 쟁점입니다. 특히, 건물 구조상 출입에 필수적인 계단 설치 면적까지 사용료 부과 대상이 되는지와 관리단 운영위원회의 사용료 부과 결정이 적법한지 여부가 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고에 대한 창원시 성산구 C 소재 B 건물 1층 D호의 공용부분 사용료 지급 채무는 2021년 12월 17일 이후로는 존재하지 아니함을 확인했습니다. 그러나 원고의 나머지 청구(재공사 전 사용료 채무 부존재 확인)는 기각했습니다. 소송 비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

재공사를 통해 출입에 필수적인 계단만을 남긴 2021년 12월 17일 이후부터는 공용부분 사용료를 내지 않아도 된다고 판결했습니다. 이는 출입에 필수적인 최소한의 계단 면적은 일부 구분소유자에게 공용으로 제공되는 일부 공용부분으로 보아 전체 구분소유자를 위한 공용부분 관리비 부과 대상이 아니라는 취지입니다. 다만, 재공사 이전에 점유했던 테라스 형태의 확장된 공간에 대해서는 공용부분 사용료 지급 의무가 인정되었으나, 구체적인 면적 구분이 불분명하여 사용료의 액수는 판단되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 집합건물의 공용부분에 대한 소유 및 관리에 관한 법률이 적용됩니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 (공용부분)​: 이 법률에 따르면, 여러 개의 전유부분(개인이 소유하는 부분)으로 통하는 복도, 계단 등은 공용부분으로 간주됩니다. 또한, 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물부분도 공용부분입니다.

2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 제1항 (공용부분의 공유 관계)​: 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 특정 일부 구분소유자에게만 공용으로 제공되는 부분(일부 공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다고 규정하고 있습니다.

3. 공용부분 판단 기준: 대법원 판례(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결 등)에 따르면, 건물의 어느 부분이 공용부분에 해당하는지는 등기, 소유자 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조, 용도, 이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 합니다.

이 사건에서는 원고 점포 출입에 필수적인 최소한의 계단 면적은 위 법리에 따라 1층 점포 구분소유자들에게 공용으로 제공되는 '일부 공용부분'으로 인정되어 전체 구분소유자를 위한 관리비 부과 대상이 아니라고 판단되었습니다. 반면, 출입에 필수적인 범위를 넘어 테라스 형태로 확장된 부분은 일반적인 공용부분으로 보아 사용료 지급 의무가 있다고 판단한 것입니다.

참고 사항

집합건물의 공용부분을 사용할 때는 다음 사항들을 주의해야 합니다.

1. 건물 관리 규정 확인: 공용부분의 사용 및 사용료 부과 기준에 대한 관리 규정이 있는지 사전에 확인해야 합니다.
2. 필수적인 시설물: 점포 출입에 필수적인 계단과 같이 건물의 구조, 용도, 이용 상황상 꼭 필요한 시설물 설치를 위한 최소한의 면적은 일부 공용부분으로 인정될 수 있습니다.
3. 배타적 사용 여부: 필수적인 범위를 넘어 테라스 등 별도의 공간을 구성하여 배타적으로 사용하는 경우에는 공용부분 사용료 부과 대상이 될 수 있습니다.
4. 면적 증명 자료: 공용부분 사용료 분쟁 시, 자신이 점유하는 부분 중 필수적인 부분과 초과하여 점유하는 부분을 명확히 구분할 수 있는 측량이나 감정 등 객관적인 자료를 준비하는 것이 중요합니다.
5. 관리단 의결의 효력: 관리단 운영위원회의 사용료 부과 결정 절차에 하자가 있더라도, 공용부분을 실제로 사용했다면 사용료 지급 의무 자체가 사라지는 것은 아니므로 주의해야 합니다.