천장 누수로 인한 임대료 손실 배상 청구 판결

원고 주식회사 A는 피고 B 주식회사가 시공한 건물에 천장 누수 하자가 발생하자 하자보수를 요청했습니다. 피고는 보수 공사를 진행했지만, 원고는 누수가 계속되어 최종 완료까지 상당한 시간이 걸렸다고 주장하며 피고의 하자보수 지연이 불완전이행에 해당하므로 이로 인해 발생한 임대료 상당의 손해 11,106,664원과 지연손해금을 청구했습니다. 법원은 피고의 하자보수 지연은 있었으나, 그 지연이 피고에게 책임 있는 사유로 '상당한 기간'을 넘어 이행되지 않았다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 이 사건 구분소유 건물의 소유권을 승계받은 회사로, 시공사의 하자보수 지연으로 인한 손해배상을 청구함
• 피고 B 주식회사: 이 사건 C동 건물의 시공사로, 원고의 하자보수 요청에 따라 보수 공사를 진행했으나 지연으로 인한 손해배상 책임을 부인함
• 주식회사 D: 이 사건 건물의 시행사 겸 신탁자
• 주식회사 E: 이 사건 건물의 수탁자
• F: 이 사건 구분소유 건물의 최초 수분양자로, 원고에게 권리 의무를 승계해줌

분쟁 상황

주식회사 D이 시행하고 피고 B 주식회사가 시공한 건물 중 이 사건 구분소유 건물을 최초 분양받은 F은 원고 주식회사 A에게 이 건물의 권리 및 의무를 승계했습니다. 원고는 2020년 5월 29일 피고에게 건물 천장 누수 하자를 통보하며 보수를 요청했고, 피고는 2020년 6월 13일 1차 보수 공사를 진행했습니다. 그러나 그 후에도 누수가 계속되자 피고는 2020년 12월경 2차 보수 공사를 통해 누수 원인을 찾아 해결했습니다. 실질적인 누수 보수는 2020년 12월경 완료되었으나, 원고가 2021년 여름 장마철을 지내보며 누수 여부를 확인하기를 희망하여 마무리 공사(마감 공사)가 지연되었고, 최종적으로 2021년 10월 및 12월경 마감 공사가 완료되었습니다. 원고는 피고가 하자보수 의무를 부당하게 지연하여 불완전이행을 했으므로, 이로 인해 발생한 16개월간의 임료 상당 손해 11,106,664원(월 임료 1,388,333원의 절반씩)과 지연손해금을 배상하라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

건물 시공사의 하자보수 의무 지연이 채무불이행에 해당하는지, 특히 시공사에게 '책임 있는 사유'로 '상당한 기간'을 넘어 이행되지 않았다고 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 각자 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 건물의 누수 정도, 하자의 특성, 피고의 보수 공사 내용과 대처의 적절성, 원고의 하자보수 요청부터 피고가 하자보수 공사에 착수하기까지 걸린 기간, 하자 보수가 실질적으로 완료된 시기, 그리고 마무리 공사가 늦어진 사유 등을 종합적으로 고려했습니다. 그 결과 피고의 하자보수 의무가 피고에게 책임 있는 사유로 상당한 기간이 지나도록 이행되지 않았다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 다만 소송 제기 전까지는 누수 하자에 대한 보수 공사가 완료되지 않았던 점을 고려하여 민사소송법 제99조에 따라 소송비용은 각자 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 집합건물의 하자보수 의무 및 채무불이행에 따른 손해배상 책임과 관련이 있습니다.

1. 시공자의 하자보수 의무 (집합건물법 제9조 제1항 및 민법 제667조 제1항 본문)​ 집합건물법 제9조 제1항은 구분소유자가 완성된 건물에 하자가 있는 경우 시공자에게 '상당한 기간'을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 민법 제667조 제1항 본문의 수급인(건축공사 계약에서 시공사)의 하자보수 의무를 집합건물에 적용한 것입니다. 이 규정에 따르면 시공자는 '상당한 기간'이 도과하면 하자보수 의무 지체에 빠지게 됩니다. 그러나 '상당한 기간'이 지나기 전에는 지체책임을 지지 않으며, '상당한 기간'이 지났다고 하더라도 시공자에게 책임 있는 사유(고의나 과실)가 없으면 지체책임이 발생하지 않습니다.

2. 채무불이행에 따른 손해배상 책임 (민법 제390조)​ 원고는 피고의 하자보수 의무 불이행을 '불완전이행'으로 보아 민법 제390조에 따른 채무불이행 손해배상 책임을 주장했습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우 채권자가 손해배상을 청구할 수 있지만, 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 명시하고 있습니다. 즉, 채무불이행으로 인한 손해배상 책임을 묻기 위해서는 채무자에게 고의나 과실과 같은 '책임 있는 사유'가 있어야 합니다.

3. 시공자 담보책임의 제한 (집합건물법 제9조 제3항)​ 집합건물법 제9조 제3항은 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다는 법률적 제한을 두고 있습니다. 원고는 이러한 제한을 피하기 위해 민법 제390조의 채무불이행 책임을 물었으나, 법원은 이 경우에도 피고에게 하자보수의무 불완전이행에 대한 고의나 과실 등 책임 사유가 필요하다고 보았습니다.

참고 사항

건물 하자 발생 시 시공사에 보수를 요청할 때는 반드시 서면으로 요청하고, 그 진행 상황과 보수 결과에 대한 모든 기록(사진, 영상, 공사 일지 등)을 상세히 남겨두는 것이 중요합니다. 시공사의 하자보수 지연으로 인한 손해배상을 청구하려면, 그 지연이 단순히 시간이 오래 걸렸다는 것을 넘어 '시공사의 책임 있는 사유'로 '상당한 기간' 내에 보수가 이루어지지 않았다는 점을 증명해야 합니다. 하자의 특성상 보수에 시간이 걸리거나, 원고의 요청이나 협조 지연 등으로 인해 보수 완료 시점이 늦춰진 경우에는 시공사의 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 실질적인 하자 보수 완료 시점과 마무리 공사의 지연 사유를 명확히 구분하여 확인해야 합니다. 집합건물법 제9조 제3항에 따라 시공자의 손해배상 책임이 제한될 수 있으므로, 분양자가 파산 등의 사유가 없는 경우 시공사에게 직접 채무불이행 책임을 묻기 위해서는 시공사의 고의나 과실 등 책임 사유가 반드시 필요하다는 점을 인지해야 합니다.