식당 주차장 구두 임대차 해지 분쟁 사건

식당을 운영하는 원고가 자동차 수리점을 운영하는 피고의 토지 일부를 식당 주차장으로 사용하기 위해 구두로 임대차 계약을 맺었습니다. 이후 피고는 원고가 약정을 위반했다며 임대차 계약 해지를 통보하고 주차장 출입을 막았습니다. 원고는 임대차 계약이 유효하며 임차 목적물에 건물도 포함되어 상가건물 임대차보호법이 적용된다고 주장하며 계약 존재 확인과 부동산 인도를 청구했습니다. 그러나 법원은 임차 목적물에 건물이 포함되지 않고 5년 계약 약정도 인정할 증거가 없다며 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 창원시 마산합포구 D에서 'E' 식당을 운영하며 피고의 토지 일부를 주차장으로 사용한 사람
• 피고 B: 창원시 마산합포구 C 토지에서 자동차 수리점을 운영하며 원고에게 토지 일부를 빌려준 사람

분쟁 상황

원고 A는 본인이 운영하는 식당의 주차 공간을 확보하기 위해 인접한 피고 B 소유 토지의 일부를 사용하고자 했습니다. 2020년 12월경 원고와 피고는 구두로 보증금 없이 월 차임 1,100,000원에 해당 토지를 임대하는 계약을 맺었습니다. 이후 원고는 임차한 토지 위에 냉장고 등 생활용품을 적재하고 피고의 동의 없이 주차선을 설치하는 등 사용했습니다. 이에 피고는 2022년 10월 6일경 원고가 당초 약정을 위반했다는 이유로 임대차 계약 해지 통지를 했습니다. 같은 달 피고는 식당 손님들이 임차 목적물에 출입하지 못하도록 도로와 통로에 쇠사슬 등 구조물을 설치하고 '주차금지' 현수막을 걸었습니다. 이에 원고는 임대차 계약이 유효하다며 계약 관계 확인 및 임차한 토지와 건물에 대한 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차 계약의 실제 목적물 범위는 어디까지인지, 임대차 계약 기간에 대한 약정이 있었는지, 상가건물 임대차보호법이 이 사건 임대차에 적용되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고가 제출한 증거만으로는 임차 목적물에 세차장 건물이 포함된다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 원고의 주된 목적은 식당 손님들을 위한 주차 공간 확보였고 건물 내부로의 출입이나 사무실 이용은 없었던 점, 원고가 건물 외부에 물건을 적치한 사실만으로는 건물까지 임대차 목적물에 포함된다고 보기 어렵다는 점 등을 근거로 들었습니다. 또한 원고와 피고 사이에 임대차 계약 기간을 5년으로 약정했다는 아무런 증거가 없다고 판단하여 상가건물 임대차보호법 적용 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 원고의 임대차 계약 확인 및 부동산 인도 청구는 이유 없다고 최종적으로 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 원고는 임대차 목적물에 건물이 포함되므로 '상가건물 임대차보호법'이 적용되어 10년간 계약 갱신 요구가 가능하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 법의 적용을 부정했습니다.

1. 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)​: 이 법은 상가 '건물'의 임대차에 적용되며, 임차인이 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 전체 임대차 기간은 최대 10년까지 보장합니다. 이 사건의 원고는 임차 목적물에 세차장 건물도 포함되어 이 법이 적용되고 당초 5년 계약 기간이 유효하다고 주장했으나, 법원은 임차 목적물에 건물이 포함된다는 증거가 없고 5년 계약 약정도 인정할 증거가 없다고 보아 이 법의 적용을 배제했습니다. 이는 해당 법이 건물의 영업용 사용을 전제로 토지 임대차에는 직접 적용되지 않음을 명확히 보여줍니다.

2. 확인의 소의 이익: 어떤 법률 관계에 대해 다툼이 있어 현재의 법적 지위에 불안이 발생할 때, 그 법률 관계의 존재 여부를 법원의 판결로 확정 받을 필요가 있을 때 인정됩니다. 피고는 원고가 부동산 인도를 청구하고 있으므로 임대차 계약 존재 확인을 구할 이익이 없다고 주장했지만, 법원은 피고가 임대차 계약 해지를 주장하는 이상 원고에게 임차인으로서의 법적 지위에 위험과 불안이 있고, 분쟁 해결을 위해 확인 판결이 유효하고 적절한 수단이라고 판단하여 확인의 이익을 인정했습니다.

참고 사항

구두로 임대차 계약을 할 경우 나중에 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 임대차 목적물의 정확한 범위, 임대차 기간, 월 차임 등 핵심적인 계약 내용은 반드시 서면으로 작성하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 특히 토지 임대차인지 건물 임대차인지 또는 둘 다 포함되는지 여부는 상가건물 임대차보호법 적용 여부에 큰 영향을 미치므로 명확히 해야 합니다. 또한, 임차 목적물을 당초 약정한 용도 외로 사용하거나 구조물을 설치할 경우 임대인의 사전 동의를 반드시 얻어야 합니다. 법 적용 여부에 따라 임차인의 권리 보호 범위가 크게 달라질 수 있으니, 계약 시 어떤 법률이 적용될 수 있는지 미리 확인하고 필요한 조치를 취하는 것이 좋습니다.