상가 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 다툼

원고 A는 피고 주식회사 B로부터 상가를 임차하여 음식점을 운영하다 계약 기간 만료로 상가를 반환했으나, 피고는 상가 원상회복 비용을 이유로 임차보증금 중 500만 원을 돌려주지 않았습니다. 이에 원고는 미지급 보증금 500만 원 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했고, 법원은 임차인의 원상회복 의무는 자신이 개조한 범위 내에 한정될 뿐 이전 임차인의 시설까지 복구할 의무는 없다고 보아 원고의 청구를 인용하고 피고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 청주에서 'H'이라는 음식점을 운영했던 상가 임차인
• 피고 주식회사 B: 원고에게 상가를 임대한 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2017년 8월 25일 피고 B와 임대차보증금 5천만 원, 월 차임 250만 원에 상가 임대차 계약을 체결하고 음식점을 운영했습니다. 원고는 이전 임차인으로부터 시설과 인테리어를 승계받아 상가를 인도받았습니다. 2019년 11월 30일 계약 기간이 만료되자 원고는 상가를 원상회복하여 피고에게 인도하고 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 피고는 보증금 중 4천5백만 원은 반환했으나, 원고가 상가 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았다며 11,931,000원의 원상회복 비용이 발생했다고 주장하며 나머지 5백만 원의 보증금 반환을 거부했습니다. 특히 피고는 원고가 이전 임차인이 설치한 칸막이 제거, 배관 개조, 스프링클러 페인트칠 등의 원상회복 의무도 부담해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

상가 임대차 계약 종료 시 임차인이 건물을 원상회복해야 하는 의무의 범위가 어디까지인지, 특히 이전 임차인이 설치한 시설까지 현 임차인이 원상회복해야 하는지 여부

법원의 판단

피고의 항소를 기각하고 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 피고는 원고에게 임대차보증금 중 미지급된 5,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2019. 12. 1.부터 지급명령 정본 송달일인 2020. 6. 4.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율)을 지급해야 합니다.

결론

법원은 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 임차할 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미하며, 별도의 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없다는 대법원의 법리를 재확인했습니다. 따라서 임대인이 임차인의 책임 범위를 넘어서는 원상회복 비용을 주장하며 보증금을 공제할 수 없으며, 공제하려면 해당 공사가 임차인의 책임 범위 내에 있고 그 비용이 적정하다는 객관적인 증거를 제시해야 함을 명확히 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심 쟁점은 임차인의 원상회복 의무 범위에 관한 것으로, 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)​는 '차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 여기에 더하여 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 취지에 따르면, 임차인의 원상회복 의무는 '임차인이 개조한 범위 내'의 것으로서 임차인이 '그가 임차받았을 때의 상태'로 반환하면 되는 것이며, '그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무'가 있다고 할 수는 없습니다. 본 판례에서 법원은 이 대법원 판례의 법리를 적용하여, 원고가 종전 임차인이 시설한 것(칸막이 제거, 배관 개조, 스프링클러 페인트칠 등)까지 원상회복할 의무가 있다는 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 원고가 임차할 당시 이미 종전 임차인의 시설이 존재했고, 특별히 그 시설에 대한 원상회복 의무를 별도로 약정하지 않았으므로, 원고는 자신이 임차한 상태를 기준으로 원상회복 의무를 이행하면 충분하다고 판단한 것입니다. 또한 피고가 제출한 원상회복 비용 관련 증거(세금계산서, 이체확인증 등)만으로는 해당 공사가 원고가 상가를 사용하며 훼손된 부분에 대한 것이라거나 그 공사의 범위, 필요성, 적정성을 객관적으로 인정하기 부족하다고 보아, 피고의 보증금 공제 주장을 배척했습니다.

참고 사항

1. 상가 임대차 계약 시 원상회복 의무의 범위를 명확히 특약으로 정하는 것이 중요합니다. 특히 기존 시설물을 승계하거나 전 임차인의 시설물을 그대로 사용하는 경우, 해당 시설물에 대한 원상회복 책임을 누가 부담할지 구체적으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
2. 임차인은 상가 인도 당시의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이는 계약 종료 시 원상회복 의무와 관련된 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.
3. 임대인이 원상회복 비용을 주장하며 보증금을 공제할 경우, 해당 공사가 실제로 임차인의 책임 범위 내에서 발생한 것인지, 그 비용이 합리적이고 적정한 수준인지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대인에게 공사 내역, 견적서, 세금계산서 등 객관적인 증빙 자료를 요구할 권리가 있습니다.
4. 계약 종료 시 임차인은 원상회복을 완료한 후, 임대인에게 이를 통지하고 점검을 요청할 때 문자메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 소통해야 합니다. 이는 추후 임대인이 원상회복 불이행을 주장하더라도 임차인이 자신의 의무를 다했음을 입증하는 근거가 됩니다.