상가 임대차 권리금 반환 및 부제소합의 관련 판결

이 사건은 상가 임대차 계약 과정에서 임차인 A가 임대인 B에게 지급한 권리금의 성격과 계약 해제 시 계약금 및 권리금 반환 여부를 다툰 사건입니다. 임차인 A는 임대인 B가 기존 휴대폰 가게의 '권리금'으로 1,500만 원을 요구했으나 실제로는 임대차보증금과 시설비 명목이었다고 주장하며, 이전에 1,200만 원을 받고 '소송을 제기하지 않기로 한 합의(부제소합의)'를 취소할 수 있다고 주장했습니다. 또한 임대인 B가 주차장 용도변경 특약을 이행하지 않아 계약이 해제되었으므로, 계약금 배액과 권리금을 반환하라고 청구했습니다. 법원은 부제소합의가 권리금의 성격에 대한 착오를 전제로 한 것이므로 임차인이 취소할 수 있다고 판단했습니다. 그러나 임대차계약 해제는 임차인의 잔금 미지급 때문이며, 임대인의 특약 불이행은 인정되지 않는다고 보았습니다. 따라서 임대인 B는 임차인 A에게 권리금 명목으로 받은 1,500만 원 중 이미 지급한 1,200만 원을 제외한 300만 원과 그에 대한 지연손해금만 반환하도록 판결했습니다. 계약금 2,000만 원은 임차인의 귀책사유로 인한 계약 해제에 따라 반환 의무가 없다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 상가 건물을 임차하여 카페를 운영하려던 사람
• 피고 B: 상가 건물의 소유자이자 원고 A와 임대차 계약을 체결했던 사람

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 상가 건물 1층을 카페 운영을 목적으로 임차하는 계약을 체결하면서, 임대차보증금 외에 피고 B에게 기존 휴대폰 가게의 권리금 명목으로 1,500만 원을 지급했습니다. 원고 A는 계약 체결 당시 피고 B로부터 건물 1층 주차장을 카페 영업에 사용할 수 있도록 용도 변경 및 리모델링을 해주겠다는 구두 특약(용도변경 등의 특약)을 받았다고 주장했습니다. 그러나 원고 A는 잔금 지급 기일에 잔금을 지급하지 못했고, 피고 B는 이를 원고 A의 채무불이행으로 보아 계약이 해제된 것으로 여기고 건물을 제3자에게 임대했습니다. 이전에 원고 A는 피고 B로부터 1,200만 원을 지급받고 임대차 계약과 관련한 소송을 제기하지 않기로 하는 '부제소합의'를 했습니다. 그러나 원고 A는 피고 B가 권리금의 성격을 속였거나 착오가 있었다며 이 부제소합의를 취소하고, 피고 B가 용도변경 특약을 이행하지 않아 계약이 해제되었으므로 계약금의 배액과 권리금을 반환하라고 소송을 제기했습니다. 반면 피고 B는 원고 A의 부제소합의 위반과 잔금 미지급으로 인한 계약 해제를 주장하며 계약금 반환 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고와 피고 사이에 있었던 '소송을 제기하지 않기로 한 합의(부제소합의)'가 권리금의 성격에 대한 착오를 이유로 취소될 수 있는지 여부. 둘째, 임대차 계약이 피고의 주차장 용도변경 특약 불이행으로 인해 해제되었는지, 아니면 원고의 임대차보증금 잔금 미지급으로 인해 해제되었는지 여부. 셋째, 계약 해제에 따라 피고가 원고에게 계약금의 배액과 권리금을 반환할 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 제1심판결 중 피고가 원고에게 3,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2016. 10. 27.부터 2019. 9. 6.까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 15%)을 지급하라는 부분에 해당하는 금액을 취소하고, 해당 금액을 피고가 원고에게 지급할 것을 명했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 95%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 권리금을 피고에게 지급할 의무가 있다는 착오 아래 부제소합의에 이른 것으로 보아 해당 합의를 취소할 수 있다고 판단했습니다. 하지만 임대차 계약은 피고의 채무불이행(용도변경 특약 미이행)이 아닌 원고의 임대차보증금 잔금 미지급으로 해제되었다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 권리금 명목으로 지급받은 1,500만 원 중 이미 반환한 1,200만 원을 제외한 300만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 보았으나, 원고의 귀책사유로 계약이 해제되었으므로 계약금 2,000만 원의 반환 의무는 없다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시) 및 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 의사표시가 사기나 착오로 이루어진 경우 취소할 수 있다는 규정입니다. 본 사건에서는 피고가 원고에게 '휴대폰 가게 권리금'으로 설명했으나 실제로는 기존 임차인에게 반환할 보증금 및 시설물 매수대금이었다는 점에서, 원고가 권리금을 지급할 의무가 있다는 착오를 전제로 부제소합의를 한 것으로 보아 합의 취소를 인정했습니다. 이는 화해계약에서 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'에 착오가 있을 때 취소할 수 있다는 법리와 연결됩니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 (권리금의 정의)​: 이 조항은 권리금을 '영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가'라고 정의합니다. 본 사건에서 피고가 받은 돈이 이 정의에 부합하는 권리금이 아닌 보증금 반환 및 시설물 매수대금이었다는 판단의 근거가 되었습니다.

• 위약금 약정의 해석: 임대차 계약서에 '임차인이 본 계약을 어겼을 때에는 계약금은 무효가 되어 돌려 달라는 청구를 할 수 없다'는 조항은 위약금 약정으로서 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 본 사건에서 계약 해제가 임차인의 채무불이행으로 인한 것이었으므로, 이 위약금 약정에 따라 임차인은 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 없다는 법리가 적용되었습니다.

• 원상회복 의무: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 것과 같은 상태로 돌려놓을 의무(원상회복 의무)를 집니다. 본 사건에서 임대인은 권리금 명목으로 받은 돈 중 실제 권리금이 아닌 부분을 반환해야 할 의무가 발생했습니다.

• 민사소송법 제420조 (항소법원의 심리) 및 제418조 (본안심판)​: 이 조항들은 항소심에서 원심판결의 이유를 인용하거나, 본안 심리를 할 수 있는 경우를 규정합니다. 본 사건에서 재판부가 제1심의 기초사실 인정을 그대로 인용하고, 부제소합의 항변이 이유 없어 항소심에서 스스로 본안 판단을 한 근거가 되는 절차적 조항들입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약서 작성 시 모든 합의 내용 명확히 기재: 구두로 약속된 내용은 추후 분쟁 발생 시 입증이 매우 어렵습니다. 특히 건물의 용도 변경, 리모델링, 특정 공간의 사용 허락 등 핵심적인 특약 사항은 반드시 임대차 계약서에 구체적으로 명시하고 이행 기한과 방법 등을 명확하게 정해야 합니다.
• 권리금의 성격 철저히 확인 및 명확한 증빙: 권리금은 상가건물 임대차보호법에서 정의하는 바와 같이 영업상의 유무형적 가치에 대한 대가이며, 임대차보증금이나 시설물 인수 대금과는 법적 성격이 다릅니다. 권리금을 지급할 때는 어떤 명목으로 누구에게 지급하는 것인지 정확히 확인하고, 영수증 등 증빙 서류에 해당 내용을 명확히 기재해야 합니다. 특히 기존 임차인에게 지급하는 권리금과 임대인에게 지급하는 권리금의 법적 취급이 다를 수 있으므로 신중해야 합니다.
• 부제소합의(소송 포기 합의)는 신중하게: 부제소합의는 헌법상 보장된 재판청구권을 포기하는 중대한 약속이므로 신중하게 고려해야 합니다. 합의 당시 분쟁의 대상과 전제가 되는 사실관계를 충분히 이해하고 착오가 없도록 해야 합니다. 만약 합의의 전제나 기초가 된 중요한 사실에 대해 오해가 있었다면 추후 합의 취소를 주장할 여지가 있습니다.
• 계약 해제 사유 명확화 및 증빙 확보: 임대차 계약 해제가 발생할 경우, 누구의 귀책사유로 해제되었는지 명확한 증거(내용증명, 통화 녹취록, 문자 메시지, 사진 등)를 남겨야 합니다. 특히 임대차보증금 잔금 미지급과 같은 자신의 채무 이행 여부는 계약 해제와 직결되므로 주의해야 합니다.
• 위약금 약정의 이해: 임대차 계약서에 위약금 약정(예: 계약금을 돌려받을 수 없음 또는 계약금의 배액 상환)이 있다면, 이는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 따라서 계약 위반 시 해당 약정의 내용대로 책임을 질 수 있음을 미리 인지하고 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.