게임장 임대차 계약 무효로 인한 보증금 반환 사건

원고는 피고로부터 토지 및 무허가 건물을 임차하여 A 게임장을 운영하려 하였으나, 토지 지목이 '전'이고 건물이 '무허가' 상태여서 합법적인 영업 허가를 받는 것이 불가능한 상황이었습니다. 원고는 임대인의 채무불이행과 기망을 주장하며 계약 해지 및 손해배상을 청구했지만, 법원은 해당 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 법원은 이 사건 임대차 계약이 체결 당시부터 A 게임장 운영이라는 목적을 달성하는 것이 처음부터 불가능한 '원시적 불능' 상태였으므로 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금 1,000만 원을 부당이득으로 반환해야 하지만, 원고 또한 계약 목적의 불능을 알았거나 알 수 있었다고 보아 손해배상 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 B: A 게임장을 운영하기 위해 토지와 건물을 임차하려 했던 임차인
• 피고 D: 원고에게 토지와 무허가 건물을 임대한 임대인

분쟁 상황

원고는 A 게임장을 운영하기 위해 피고와 토지 및 무허가 건물을 임차하는 계약을 체결하고 임대차보증금 1,000만 원을 지급했습니다. 이후 원고는 피고가 계약상 특약사항인 시설 설치를 제때 이행하지 않았고, 임대 목적물인 토지의 지목이 '전'이어서 게임장 운영 허가를 받을 수 없으며, 인접한 국유지 문제를 제대로 고지하지 않았다고 주장하며 계약 해지 및 보증금 반환, 그리고 손해배상을 요구했습니다. 반면 피고는 특약사항에 따른 시설 설치 의무를 이행했으며, 토지 지목과 무허가 건물, 국유지 문제 등에 대해 원고에게 충분히 고지했다고 반박하며 원고의 주장을 부인했습니다.

핵심 쟁점

임대인의 특약사항 불이행 및 토지 용도 문제로 인한 채무불이행 여부, 임대인의 국유지 관련 기망행위 여부, 계약 목적 달성이 처음부터 불가능한 '원시적 불능'으로 인한 계약 무효 여부 및 부당이득 반환 의무, 목적 불능 계약 체결 시 손해배상 책임 발생 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 10,000,000원 및 이에 대하여 2021년 1월 31일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(손해배상 등)는 기각되었으며, 소송비용 중 90%는 원고가, 10%는 피고가 각각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 피고가 특약사항에 따른 시설 설치를 지연했다거나 토지 용도 변경을 약속하고 이행하지 않았다는 원고의 채무불이행 주장은 인정하지 않았습니다. 또한 피고가 국유지 문제를 숨기고 원고를 기망했다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 그러나 법원은 임대차 계약의 주요 목적인 A 게임장 운영이 토지 지목이 '전'이고 건물이 '무허가'이며, 인접 국유지를 무단으로 전대할 수 없는 등의 이유로 처음부터 합법적인 영업 허가를 받는 것이 불가능하다고 판단했습니다. 따라서 이 사건 임대차 계약은 '원시적 불능'에 해당하여 무효라고 보았습니다. 계약이 무효이므로 피고는 원고에게 임대차보증금 1,000만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판시했습니다. 다만, 원고 역시 계약 체결 당시 목적 불능 상황을 알았거나 충분히 알 수 있었다고 판단하여 민법 제535조 제2항에 따라 피고에게 손해배상을 청구할 수는 없다고 보아 원고의 손해배상 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 계약의 본래 목적에 따라 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 원고가 피고의 의무 불이행을 주장했으나 법원은 받아들이지 않았습니다. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의해 이루어진 의사표시는 취소할 수 있습니다. 원고는 피고의 기망행위를 주장하며 계약 취소를 시도했으나, 법원은 피고의 기망행위가 없었다고 판단했습니다. 민법 제535조 제1항 (원시적 불능과 계약체결상의 과실): 계약 체결 당시부터 이미 채무 이행이 불가능했던 경우, 그 불능을 알았거나 알 수 있었던 당사자는 상대방이 계약이 유효하다고 믿음으로써 받은 손해를 배상해야 합니다. 민법 제535조 제2항 (원시적 불능과 계약체결상의 과실의 적용 제한): 상대방 또한 그 불능을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 제1항의 손해배상 규정을 적용하지 않습니다. 본 사건에서는 임대차 계약이 '원시적 불능'으로 무효가 되었지만, 원고도 그 불능을 알았거나 알 수 있었다고 보아 피고에게 손해배상 책임을 묻지 못했습니다. 부당이득 반환 (민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 계약이 '원시적 불능'으로 무효가 된 경우, 이미 지급된 임대차보증금은 법률상 원인 없는 이득이 되어 부당이득으로 반환되어야 하므로, 법원은 피고에게 1,000만 원의 보증금 반환을 명령했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행으로 인한 지연손해금에 대해 특별한 이율(연 12%)을 적용하는 법률입니다. 본 사건에서 법원은 보증금 1,000만 원에 대해 소장 부본 송달일 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 적용했습니다.

참고 사항

임대차 계약 체결 전에는 임대차 목적물의 현황(토지 지목, 건물 허가 여부)과 권리관계를 관할 관청의 문서(등기사항전부증명서, 지적도 등)를 통해 직접 면밀히 확인해야 합니다. 특히 특정 영업을 목적으로 하는 임대차 계약의 경우, 해당 목적물에서 원하는 영업 인허가가 법적으로 가능한지 관할 관청에 미리 문의하여 확인하는 것이 필수적입니다. 계약 내용 중 중요한 합의 사항이나 특약은 구체적인 이행 시기 등을 명시하여 반드시 계약서에 문서화해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 임대차 목적물에 국유지 등 타인의 재산이 포함되거나 영향을 미치는 경우에는 해당 재산의 사용 권한, 대부 계약 내용, 전대(재임대) 가능 여부 등을 철저히 확인해야 합니다. 계약 체결 당시부터 계약 목적 달성이 법률상 또는 사실상 불가능한 '원시적 불능' 상태였다면 해당 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약의 목적이 불능임을 계약 당사자 양측이 알았거나 알 수 있었던 경우, 계약 무효에 따른 보증금 반환은 가능하지만 손해배상 청구는 어려울 수 있다는 점을 유의해야 합니다.