건물 매매 후 상가 임대차보증금과 중개보수 관련 다툼 판결

원고는 원래 건물주 C으로부터 상가를 임차했으나, 피고가 건물을 매수하면서 임대인 지위를 승계하였습니다. 이후 원고와 피고는 임대차 계약을 합의 해지하고 임대차보증금 2,000만 원 중 3개월치 임대료 등 726만 원을 공제한 1,274만 원을 반환하기로 합의했습니다. 원고는 추가로 C과 피고 사이의 건물 매매를 중개했다며 피고에게 중개보수 1,395만 9천 원의 지급을 청구했습니다. 피고는 임대차 계약이 허위이므로 임대차보증금 반환 의무가 없으며, 원고에게 중개를 의뢰한 적이 없어 중개보수 지급 의무도 없다고 주장했습니다. 법원은 원고의 임대차 계약이 허위라는 피고의 주장을 받아들이지 않고 합의된 임대차보증금 1,274만 원과 그 지연손해금을 피고가 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 반면, 중개보수 청구에 대해서는 피고가 원고에게 중개를 의뢰한 사실이 없으므로 중개보수 지급 의무가 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: C으로부터 상가를 임차한 후 피고에게 상가를 인도한 임차인이자, C과 피고 간 건물 매매 계약을 중개했다고 주장하는 공인중개사
• 피고 B: C으로부터 상가 건물을 매수하여 원고의 임대차 계약상 임대인 지위를 승계한 새로운 건물주
• C: 이 사건 건물의 원래 소유자이자 원고에게 상가를 임대한 임대인

분쟁 상황

원고는 2016년 1월 4일 원래 건물주 C으로부터 인천 서구의 상가 F호를 임대차보증금 2,000만 원, 차임 월 220만 원에 임차했습니다. 이후 피고는 2016년 7월 28일 C으로부터 해당 건물을 14억 1,000만 원에 매수하면서 원고를 비롯한 기존 임차인들의 임대차보증금 반환채무를 인수했습니다. 2016년 11월 18일 피고는 원고와 새로운 상가 임대차계약서를 작성하여 임대인 지위 승계를 확인했습니다. 2017년 3월 8일 원고와 피고는 임대차계약을 합의 해지하기로 하고, 원고는 2017년 3월 20일 상가를 인도하면서 임대차보증금 2,000만 원에서 3개월치 임대료 660만 원과 부가가치세 66만 원을 공제한 1,274만 원을 피고로부터 반환받기로 합의했습니다. 그러나 피고는 원고와 C 사이의 임대차계약이 허위였고 실제 보증금이나 차임 지급이 없었으므로, 이에 근거한 보증금 반환 합의는 원고의 기망 또는 피고의 착오로 인한 것이라며 취소를 주장했습니다. 한편 원고는 자신이 공인중개사로서 C과 피고 사이의 건물 매매를 중개했으므로 피고에게 중개보수 1,395만 9천 원을 지급해야 한다고 주장했으나, 피고는 원고에게 중개를 의뢰한 사실이 없다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

새로운 건물주가 임대차보증금 반환 의무를 부담하는지 여부 및 원래 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약이 허위였는지 여부, 그리고 건물 매매 중개를 의뢰하지 않은 매수인에게 중개보수를 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 원고와 피고의 항소를 모두 기각했습니다. 피고는 원고에게 임대차보증금 1,274만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있지만, 원고의 중개보수 1,395만 9천 원 청구는 기각했습니다.

결론

제1심 판결과 마찬가지로 피고는 원고에게 임대차보증금 1,274만 원을 반환해야 하지만, 원고의 중개보수 청구는 받아들여지지 않았습니다. 따라서 원고와 피고 모두 자신의 항소가 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 해지되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 본 사안에서는 새로운 건물주가 기존 임차인의 임대차보증금 반환채무를 인수하였으므로, 새로운 건물주가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 특히 당사자들이 임대차보증금에서 공제될 항목들을 명확히 합의한 경우 그 합의 내용에 따라 최종 반환 금액이 결정됩니다. 기망 또는 착오로 인한 계약 취소: 「민법」상 사기나 착오에 의한 의사표시는 취소할 수 있으나, 이를 주장하는 측에서 기망 또는 착오가 있었고 그것이 계약의 중요 부분에 해당한다는 점을 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고는 원고와의 임대차 계약이 허위라는 점을 주장하며 합의 취소를 주장했으나, 법원은 원고가 보증금을 지급하고 차임을 납부한 사실 등을 근거로 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 중개보수 청구권의 발생: 「공인중개사법」 제32조 제1항 본문은 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 '중개의뢰인'으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정하고 있습니다. 이는 중개 서비스를 제공받은 '중개의뢰인'만이 중개보수를 지급할 의무를 진다는 법리입니다. 따라서 중개인이 매도인과 매수인 양측으로부터 중개 의뢰를 받지 않은 이상 일방에게만 보수를 청구할 수 있으며, 중개의뢰가 없었던 당사자에게는 보수를 청구할 수 없습니다. 이 사건에서 원고는 매도인 C으로부터 중개 의뢰를 받았을 뿐, 매수인인 피고로부터 중개 의뢰를 받았다고 볼 증거가 없으므로 피고에게 중개보수를 청구할 수 없다고 판단되었습니다. 지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 채무액에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 소송이 제기된 경우 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용될 수 있으며, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 더 높은 연 15%의 이율이 적용될 수 있습니다. (2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정 기준)

참고 사항

임대차보증금 반환과 관련하여 새로운 건물주와 합의할 경우 구체적인 공제 내역과 최종 반환 금액을 명확히 문서화하는 것이 중요합니다. 임차인이 원래 임대인에게 보증금을 지급한 내역이나 차임 납부 기록 등 임대차 계약의 실체를 증명할 수 있는 자료를 잘 보관해야 합니다. 이는 새로운 임대인이 계약의 진정성을 다툴 때 중요한 증거가 됩니다. 부동산 중개보수를 청구하려면 중개의뢰인과의 명시적 또는 묵시적 중개 의뢰 관계가 명확히 입증되어야 합니다. 단순히 계약서 작성에 참여했거나 거래 당사자 중 한 명이라고 해서 중개보수를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 공인중개사법에 따라 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 '중개의뢰인'으로부터만 소정의 보수를 받을 수 있습니다. 누가 중개를 의뢰했는지 분명히 확인하고, 양 당사자에게 중개보수를 받으려면 양 당사자 모두로부터 중개 의뢰를 받았다는 점이 증명되어야 합니다.