임대차
원고 A는 전세 임대차 계약 후 전입신고를 마쳤으나 임대인이 변경되고 사망하여 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이에 원고는 임대인의 상속인들과 전세보증금 반환 보증을 한 주택도시보증공사를 상대로 보증금 반환을 청구한 사건입니다.
원고 A는 2021년 1월 8일 최초 임대인 E와 보증금 1억 8,700만 원에 전세 계약을 체결했습니다. 계약에는 매매 진행 중이며 잔금일에 매수인 명의로 소유권이전등기가 완료되면 계약이 승계된다는 특약이 있었습니다. 원고는 확정일자를 받고 2021년 2월 5일 전입신고와 함께 주택을 인도받아 거주를 시작했습니다. 이후 특약대로 E는 2021년 1월 29일 망 B와 매매 계약을 체결했고 2021년 2월 5일 망 B 명의로 소유권이전등기가 완료되었습니다. 즉, 원고의 전입신고일과 망 B의 소유권이전등기일이 같은 날이었습니다. 원고 A는 2023년 3월 9일 주택도시보증공사와 전세보증금 반환보증 계약을 체결했습니다. 보증기간은 2023년 3월 9일부터 2025년 3월 4일까지이며 임대인(주채무자)은 망 B 임차인(보증채권자)은 원고로 기재되었습니다. 그런데 망 B가 2022년 10월 24일 사망했고 2023년 8월 14일 상속재산관리인과 원고 A는 임대차 계약을 합의 해지했습니다. 원고는 해지일로부터 1개월 이내에 보증금을 반환받지 못하자 주택도시보증공사와 망 B의 상속인들(C, D)을 상대로 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 주택도시보증공사는 원고의 전입신고 효력이 망 B의 소유권이전등기 다음 날에 발생하므로 망 B가 임대차보호법상 임대인이 아니라는 취지로 주장했습니다.
전세보증금 반환 보증의 적용 범위 및 보증사고 발생 여부, 임대차 계약 체결 후 소유권이 이전되고 임대인이 사망한 경우 임대인의 상속인과 보증기관의 책임 범위, 임차인의 대항력 발생 시점과 임대인 변경이 보증 책임에 미치는 영향이 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고 A가 임대인의 상속인들로부터 전세 보증금을 돌려받지 못했음을 인정하고 피고 주택도시보증공사와 망 B의 상속인들(C, D)이 공동으로 원고에게 1억 8,700만 원의 보증금 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 주택도시보증공사에 대한 지연손해금 일부 청구는 기각되었습니다.
임차인이 임대차 계약 기간 중 임대인이 변경되고 사망하는 등의 복잡한 상황에서도 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관과 임대인의 상속인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있음을 확인한 판결입니다. 특히 임차인의 전입신고일과 임대인의 소유권이전등기일이 같은 날인 경우 임차인의 대항력 발생 시점에 대한 보증기관의 주장을 법원이 받아들이지 않았다는 점이 중요합니다.
민사소송법 제208조 제3항 제2호 및 제150조 제3항 (자백간주에 의한 판결): 소송에서 피고가 원고의 주장 내용을 명확히 다투지 않거나 답변서를 제출하지 않는 등 변론에 참여하지 않을 경우 법원은 피고가 원고의 주장을 인정하는 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서는 망 B의 상속인들(C, D)이 이러한 경우에 해당하여 보증금 반환 책임이 인정되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 이 대항력은 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차인이 계속 거주할 권리와 보증금 반환을 요구할 권리를 주장할 수 있게 해주는 중요한 법리입니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 원고의 전입신고 효력 발생 시점을 문제 삼았으나 법원은 원고의 손을 들어주어 실질적인 임차인의 보호를 우선시한 것으로 보입니다. 즉 새로운 임대인이 소유권이전등기를 마친 날에 임차인이 전입신고를 마쳤다면 대항력이 익일에 발생하더라도 보증 책임에는 영향을 주지 않는다는 판단이 있었을 것으로 추정됩니다.
계약 시 소유권 변동 가능성 확인: 임대차 계약 시 특약으로 매매 진행 상황이나 소유권 변동 가능성이 명시되어 있다면 반드시 소유권 이전등기 완료 여부와 새로운 임대인이 누구인지 확인해야 합니다. 전입신고 및 확정일자의 중요성: 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 소유권이 변경되는 상황에서는 전입신고가 새로운 임대인에게 효력을 미치는지 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 전세보증금 반환 보증 가입의 이점: 임대인의 사망이나 재정 문제 등 예상치 못한 상황이 발생하더라도 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환 보증에 가입하는 것이 매우 중요합니다. 보증 계약 시 보증 범위 보증 사고 발생 조건 보증 기간 등을 명확히 확인해야 합니다. 임대인 사망 시 대응: 임대인이 사망한 경우 상속인들이나 상속재산관리인과 협의하여 계약 해지 및 보증금 반환 절차를 진행해야 합니다. 이때 보증보험에 가입되어 있다면 보증기관에 먼저 문의하여 절차를 안내받는 것이 좋습니다. 지연손해금의 기준: 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우 발생하는 지연손해금은 소송 시 중요한 부분이므로 보증사고 발생일이나 계약 해지일로부터 정확한 계산 기준을 파악해두는 것이 필요합니다.
