오피스텔 하자점검 누락으로 인한 손해배상 사건

오피스텔 입주 예정자가 하자점검 전문 업체와 계약을 맺고 하자 점검을 의뢰했으나, 점검 업체가 발견된 하자를 건설사에 제출하는 체크리스트에 누락하여 입주자가 하자를 보수받는 과정에서 발생한 숙박비에 대해 손해배상을 인정한 판결입니다. 법원은 점검 업체가 계약상 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못했다고 보았으나, 대부분의 손해배상 청구는 인과관계 부족이나 특별손해에 해당하여 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 고양시 오피스텔(D 근린생활시설 E호)에 입주한 자로, 피고에게 하자점검을 의뢰한 고객입니다.
• 피고 주식회사 B: 아파트, 오피스텔 등 건물의 하자점검 업무를 대행하는 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2020년 11월 2일경 피고 B 회사와 입주 예정인 오피스텔의 하자를 사전 점검하는 계약을 체결했습니다. 피고는 2020년 11월 21일 오피스텔 하자 점검을 실시하고, 그 결과를 체크리스트로 작성하여 건설사에 제출하고 별도의 보고서를 원고에게 제출했습니다. 원고는 2021년 2월경 오피스텔에 입주하였고, 2021년 3월 27일경 주방 걸레받이 하부 바닥 수평불량 하자를 발견하여 건설사에 접수했습니다. 이 하자는 피고가 원고에게 제출한 보고서에는 포함되어 있었으나, 건설사에 제출한 체크리스트에는 누락되어 있었습니다. 이에 원고는 피고의 불완전한 채무 이행으로 인해 발생한 손해라며 총 6,637,100원의 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

하자점검 전문 회사가 계약에 따라 부담하는 '선량한 관리자의 주의의무'를 다했는지 여부 및 계약 불이행으로 인해 발생한 손해의 범위는 어디까지인지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

피고 주식회사 B는 원고 A에게 이 사건 하자를 보수하는 동안 발생한 숙박비 190,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송 총비용의 90%는 원고가, 10%는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고 B 회사가 원고에게 제출한 보고서에는 하자가 기재되었음에도 건설사에 제출하는 체크리스트에서 해당 하자를 누락한 것은 위임계약상 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못한 채무불이행이라고 판단했습니다. 다만, 건설사가 하자 보수 책임이 있으므로 보수 공사 비용과 청소비는 인정되지 않았고, 정신과 진료비 및 위자료는 피고의 채무불이행과 인과관계가 있는 통상손해로 보기 어렵거나 특별손해로서 피고가 그 사정을 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없다고 보아 기각되었습니다. 오직 하자 보수 공사로 인해 오피스텔 거주가 어려워 발생한 숙박비 190,000원만이 손해로 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 계약은 원고가 피고에게 하자점검 업무를 위임하는 '위임계약'으로 해석되었습니다. 따라서 피고는 '민법 제681조(수임인의 선량한 관리자의 주의의무)'에 따라 선량한 관리자의 주의를 가지고 위임사무를 처리할 의무가 있습니다. 법원은 피고가 이 하자를 체크리스트에 명확히 기재하지 않은 것이 이 의무를 다하지 못한 과실로 인한 채무불이행에 해당한다고 보았습니다. 또한, '민법 제393조 제2항(손해배상의 범위)'에 따라 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있으므로, 원고가 주장한 정신과 진료비와 위자료는 이러한 특별 손해에 해당하며 피고가 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없어 인정되지 않았습니다.

참고 사항

하자점검 서비스를 이용할 경우 계약서에 점검 범위 및 결과 보고서 제출 대상, 형식 등을 명확히 기재해야 합니다. 점검 결과가 여러 당사자(예: 고객, 건설사)에게 제출될 경우, 모든 보고서에 동일하고 정확한 내용이 포함되었는지 직접 확인하는 것이 중요합니다. 하자 발견 시, 하자 보수의 주된 책임은 시공사에 있으므로 시공사에 대한 하자 보수 청구권 행사를 우선적으로 고려하고, 점검 업체의 책임은 그로 인해 추가적으로 발생한 손해에 국한될 수 있음을 인지해야 합니다. 또한, 정신적 고통과 같은 특별 손해는 일반적인 손해와 달리 그 발생에 대한 특별한 사정이 상대방에게 알려졌거나 예측 가능했음을 입증하기 어려울 수 있으므로 청구 시 신중해야 합니다. 손해 발생 시에는 모든 지출과 불편 사항을 영수증, 기록 등으로 상세하게 증빙하는 것이 중요합니다.