임대차
원고는 공인중개사 명의를 빌려 부동산 사무실을 운영하는 C를 통해 피고 소유의 오피스텔을 전세로 계약하고 보증금 6,500만 원을 지급했습니다. 계약 체결 시 임대인인 피고가 아닌 C가 대신 서명하고, 보증금도 명의 대여자인 D의 계좌로 입금했습니다. 이후 공동 임차인인 원고의 아버지 H가 사망하여 원고가 계약 해지를 요청했으나 보증금 전액을 돌려받지 못하자 소송을 제기했습니다. 법원은 C에게 임대인 피고를 대리하여 전세계약을 체결할 정당한 대리권이 있다고 보기 어렵지만, 피고가 C의 사용자로서 C의 불법행위에 대한 손해배상 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 다만 원고의 과실도 인정하여 손해배상액을 50%로 제한하고, 최종적으로 피고는 원고에게 19,204,545원을 지급하라고 판결했습니다.
원고와 원고의 아버지 H는 2023년 2월 11일, C가 실질적으로 운영하는 공인중개사사무소를 통해 피고 소유의 오피스텔에 대해 보증금 6,500만 원의 전세계약을 체결했습니다. 계약서에는 임대인란에 C가 피고를 대신해 서명, 날인했습니다. 특약사항에는 보증금을 E부동산(D) 계좌로 입금하고, 임차인이 전출 시 E부동산(D)이 보증금 반환을 책임진다고 명시되어 있었습니다. 원고는 계약금 650만 원과 잔금 5,850만 원을 D 명의의 농협 계좌로 송금하고 오피스텔을 인도받아 사용했습니다. 공동 임차인인 아버지 H가 2023년 5월 3일 사망하자, 원고는 2023년 6월 26일 피고에게 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 요구했습니다. 하지만 보증금을 전액 돌려받지 못하자, 원고는 피고에게 공동 임차인으로서 자신의 몫과 아버지의 상속 지분 몫을 합산한 38,409,090원의 반환을 청구하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 부동산 사무실을 실질적으로 운영한 C에게 임대인인 피고를 대리하여 이 사건 전세계약을 체결할 대리권이 있었는지 여부입니다. 둘째, 설령 대리권이 없었더라도 피고가 C의 사용자로서 C의 불법행위에 대해 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. 셋째, 손해배상 책임이 인정된다면 그 범위와 원고의 과실을 고려한 책임 제한 여부입니다.
법원은 피고에게 C의 사용자로서의 손해배상 책임을 인정하며, 원고에게 19,204,545원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 당초 청구액인 38,409,090원 중 나머지 부분은 기각되었습니다. 소송비용은 각자 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있도록 했습니다.
재판부는 C가 피고를 대리하여 월세 계약을 체결할 기본 대리권은 있었지만, 원고가 C에게 이례적인 채권적 전세계약을 체결할 대리권이 있다고 믿은 데에는 정당한 이유가 없다고 판단하여 민법 제126조의 표현대리 주장은 받아들이지 않았습니다. 그러나 피고가 오랫동안 C에게 오피스텔의 월세계약 체결, 월세 수령, 수선 및 관리 등의 업무를 위임한 정황이 명확하므로, 피고는 C의 사용자로서 C의 불법행위로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 다만 원고 역시 임대인 피고를 직접 대면하지 않고, C의 대리권을 충분히 확인하지 않았으며, 보증금을 임대인 명의가 아닌 계좌로 보낸 과실이 인정되어, 피고의 손해배상 책임을 원고의 손해액 65,000,000원의 50%인 32,500,000원으로 제한했습니다. 또한, 공동 임차인인 망 H의 사망으로 인해 원고의 상속 지분 2/11을 고려하여 최종 손해배상액은 원고 고유의 몫과 상속 지분 몫을 합산한 38,409,090원의 50%인 19,204,545원으로 결정되었습니다.
이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 본인의 대리권 범위를 넘어 계약을 체결했을지라도, 상대방이 그 대리인에게 계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다면, 본인(임대인)은 그 계약에 대해 책임을 져야 한다는 조항입니다. 이 사건에서 법원은 C가 월세계약에 대한 기본 대리권은 있었으나, 전세계약과 같은 이례적인 계약 방식, 임대인이 아닌 다른 계좌로 보증금 입금, 위임장 미첨부 등의 정황을 고려할 때 원고가 C에게 전세계약 체결 대리권이 있다고 믿은 데에 '정당한 이유'가 없었다고 판단하여 이 법조항 적용을 배척했습니다.
민법 제756조 (사용자의 배상책임): 어떤 사람(사용자)이 다른 사람(피용자)을 고용하여 일을 시키는 경우, 피용자가 그 업무를 수행하다가 타인에게 손해를 입혔다면 사용자가 그 손해를 배상할 책임이 있다는 조항입니다. 고용 관계가 아니더라도 실질적인 지휘·감독 관계가 있다면 적용될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고가 C에게 오피스텔의 월세계약 체결, 월세 수령, 수선 및 관리 등의 업무를 장기간 맡겨 실질적인 지휘·감독 관계가 있었음을 인정했습니다. 따라서 C가 임차인인 원고에게 손해를 입힌 불법행위에 대해 임대인 피고가 사용자로서 책임을 져야 한다고 판단했습니다.
비슷한 상황을 겪지 않기 위해서는 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
