임대차
원고는 피고 소유의 토지 위에 있는 건물들(등기된 건물 D, 미등기 건물 E, F)을 오랫동안 점유하여 사용하고 있었습니다. 피고는 경매를 통해 토지와 등기된 건물을 취득한 후, 미등기 건물 E, F를 원고로부터 매수하는 동시에 F와 D 건물을 원고에게 임대하는 계약을 체결했습니다. 이 과정에서 피고가 원고에게 지급해야 할 매매대금 2,000만 원 중 1,000만 원만 지급하고, 나머지 1,000만 원은 임대차보증금 2,000만 원에서 상계하여 실제 보증금은 1,000만 원이 되었습니다. 이후 원고가 이사 의사를 밝히자 피고는 1,000만 원을 돌려주었으나 원고는 이사하지 않고 계속 건물을 사용했습니다. 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되다가 2020년 7월 20일 기간 만료로 종료되었고, 원고는 2020년 11월 8일경 건물에서 물건을 모두 옮기고 인도를 완료했습니다. 이에 원고는 남은 임대차보증금 1,000만 원의 반환을 청구했고, 피고는 원고가 계약 범위를 넘어 E, F, D 건물을 점유·사용하여 얻은 부당이득금 4,575만 원을 반환하라며 반소 청구를 했습니다.
이 분쟁은 경매로 인해 부동산 소유권이 변경되는 과정에서 시작되었습니다. 기존 건물 사용자와 새로운 건물 소유주 사이에 복잡한 매매 및 임대차 계약이 동시에 체결되었고, 계약서에 명시된 목적물과 실제 점유·사용 범위에 차이가 있었습니다. 오랜 기간 묵시적 갱신을 거치면서 실제 사용 범위에 대한 명확한 합의 없이 지내오다, 임대차 계약 종료 시점에 이르러 임대차보증금 반환과 건물 사용에 따른 부당이득 문제가 불거지면서 소송으로 이어졌습니다.
이 사건 임대차 계약의 실제 목적물이 E, F, D 건물 전체였는지, 아니면 F, D 건물 또는 더 제한적인 범위였는지 여부, 원고가 임대차 계약 기간 중 또는 종료 후에도 E, F, D 건물을 점유하여 부당이득을 얻었는지 여부, 그리고 피고가 원고에게 남은 임대차보증금 1,000만 원을 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 본소 청구를 받아들여, 피고는 원고에게 임대차보증금 1,000만 원과 이에 대한 2021년 6월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 피고의 반소 청구는 기각되었으며, 소송비용은 본소와 반소를 합하여 피고가 모두 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약서에 F, D 건물만 명시되었으나, 피고가 이 사건 토지를 경락받은 직후부터 원고가 E, F, D 건물을 모두 사용하고 있음을 알았고, 약 15년간 아무런 이의를 제기하지 않았다는 점 등을 종합하여 E, F, D 건물 전체에 대한 임대차 계약이 존재했다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약 기간 동안 원고의 E, F, D 건물 점유는 법률상 원인 없는 이득이라고 볼 수 없다고 보았습니다. 또한, 임대차 종료 후 원고가 2020년 11월 8일경까지 일부 건물을 점유한 사실은 인정되지만, 임차인이 임대차 계약 종료 후에도 건물을 계속 점유하였더라도 이를 본래의 용법대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환의무는 성립하지 않는다는 법리에 따라, 원고가 계약 종료 후 건물을 사용·수익했음을 인정할 증거가 없으므로 이 기간에 대한 피고의 부당이득반환 청구도 기각했습니다. 결국 피고는 원고에게 남은 임대차보증금 1,000만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 판결과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
유사한 문제 상황에 직면했을 때는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.
