아파트 공동 임차인의 보증금 반환 분쟁 사건

망인 D는 피고 C와 의정부시의 한 아파트를 보증금 2억 1,000만 원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 임대차 기간 중 망인 D가 사망하자 그의 상속인 중 한 명인 원고 A는 피고에게 망인의 상속 지분 1/4에 해당하는 보증금 4,750만 원의 반환을 청구했습니다. 그러나 피고 C는 망인의 자녀인 H 역시 공동 임차인이며, 임대차 계약 종료 후 보증금 2억 1,000만 원 중 전세자금 대출금 2,000만 원을 상환하고 나머지 1억 9,000만 원은 H에게 이미 반환했으므로 보증금 반환 채무를 모두 이행했다고 주장했습니다. 법원은 망인 D와 H이 공동 임차인임을 인정하고, 공동 임차인의 보증금 반환채권은 불가분채권이므로 피고가 H에게 보증금을 반환함으로써 채무가 소멸했다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사망한 임차인 D의 상속인 중 한 명으로, 망인의 상속 지분에 해당하는 임대차보증금 반환을 청구한 사람.
• 피고 C: 이 사건 아파트의 임대인으로, 망인 D 및 H과 임대차 계약을 체결한 사람.
• 망인 D: 피고 C와 임대차 계약을 체결한 임차인으로, 계약 기간 중 2019년 5월 3일 사망.
• H: 망인 D의 자녀이자, 법원에서 망인 D와 함께 공동 임차인으로 인정된 인물.

분쟁 상황

망인 D는 피고 C의 아파트를 임차하여 거주하던 중 2019년 5월 3일 사망했습니다. 임대차 계약 기간 2019년 2월 21일부터 2021년 2월 20일까지가 만료되자 망인의 상속인 중 한 명인 원고 A는 망인의 상속 지분 1/4에 해당하는 보증금 4,750만 원을 피고 C에게 돌려달라고 요구했습니다. 그러나 피고 C는 망인의 자녀 H 역시 공동 임차인이며, 이미 2021년 2월 20일 임대차 계약 종료 후 H에게 보증금 대부분을 반환했고 전세자금 대출금도 상환했으므로 더 이상 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 주장하며 원고의 요구를 거부했습니다. 이에 원고 A는 피고 C를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 이 사건 임대차 계약의 임차인이 사망한 망인 D 단독인지, 아니면 망인 D와 그의 자녀 H이 공동 임차인인지 여부.
2. 만약 망인 D와 H이 공동 임차인으로 인정될 경우, 임대인인 피고가 공동 임차인 중 한 명인 H에게 임대차보증금 전액을 반환함으로써 모든 보증금 반환 채무를 이행한 것으로 볼 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 망인 D와 H이 공동 임차인으로서 이 사건 임대차계약을 체결한 것이라고 판단했습니다.

• H은 2019년 1월 27일 보증금 2,000만 원, 2019년 2월 21일 1억 8,900만 원을 지급하는 등 보증금 2억 1,000만 원 중 망인 명의의 전세자금 대출금 2,000만 원을 제외한 나머지 1억 9,100만 원을 피고에게 지급했으며, 대출금 이자까지 납부했습니다.
• 이 사건 임대차계약은 H이 임대인과 조건 협의 후 체결되었고, 공동 중개인이 서명, 날인한 중개대상물 확인서의 임차인 란에도 H이 기재되어 H의 날인까지 있었습니다.
• 임대차계약서에 망인 D가 임차인으로 서명, 날인하고 H은 서명만 했으나, 이는 H이 망인 D 명의로 전세자금 대출을 받아 부족한 보증금을 지급하기 위한 것이라는 주장이 받아들여졌습니다.

이를 바탕으로 법원은 다음과 같이 결론을 내렸습니다.

• 공동 임차인의 임대인에 대한 보증금 반환채권은 특별한 사정이 없는 한 '불가분채권'에 해당합니다(민법 제409조 참조).
• 피고는 임대차 계약 종료 후 보증금 2억 1,000만 원 중 2,000만 원은 G은행 전세자금 대출금을 상환하고 나머지 1억 9,000만 원을 공동 임차인 중 1인인 H에게 지급했습니다.
• 따라서 피고의 보증금 반환채무는 모두 소멸했으며, 원고 A의 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다.

결론

법원은 망인 D의 상속인인 원고 A가 피고 C에게 제기한 임대차보증금 반환 청구를 기각했으며, 소송 비용은 원고 A가 부담하도록 판결했습니다. 이는 망인 D와 H이 공동 임차인이고 임대인이 공동 임차인 중 1인에게 보증금을 전부 반환함으로써 채무를 모두 이행했다고 본 법원의 판단에 따른 것입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 핵심적으로 적용된 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제409조 (불가분채권)​: 민법 제409조는 '채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 분할할 수 없는 경우에 채권자가 여러 명일 때에는 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있고, 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 공동 임차인인 망인 D와 H의 임대차보증금 반환채권이 불가분채권으로 인정되었습니다. 따라서 임대인인 피고 C는 공동 임차인 중 한 명인 H에게 보증금 전액을 반환하는 것으로 유효하게 채무를 이행한 것으로 보아, 피고의 보증금 반환채무는 소멸했다고 판단한 근거가 되었습니다. 이는 채무의 성격이 분할될 수 없는 경우, 채무자는 여러 채권자 중 누구에게든 채무를 이행하면 된다는 중요한 원칙을 제시합니다.

• 공동 임차인의 임대차보증금 반환채권의 성격: 법원은 특별한 사정이 없는 한 공동 임차인의 임대차보증금 반환채권을 '불가분채권'으로 해석합니다. 불가분채권이란 채권의 목적이 성질상 또는 당사자 의사표시상 나눌 수 없는 채권을 의미합니다. 임대차보증금은 하나의 아파트에 대한 전체 보증금으로서 일반적으로 분할하여 반환하기 어려운 성질을 가집니다. 따라서 임대인이 여러 명의 공동 임차인 중 누구 한 명에게 보증금 전액을 반환하면, 그로써 임대인의 보증금 반환채무는 유효하게 소멸됩니다. 이 사건에서도 망인 D와 H이 공동 임차인으로 인정되었고, 피고 C가 H에게 나머지 보증금을 전부 반환하여 채무가 소멸했다고 판단한 주요 근거가 되었습니다. 이는 임대차 계약에서 임차인이 여러 명일 때 보증금 반환 관계를 이해하는 데 중요한 법리입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

• 임대차 계약 시 임차인이 여러 명일 경우, 계약서에 모든 공동 임차인의 이름과 서명, 날인을 명확히 기재하여 임차 관계를 분명히 해두는 것이 매우 중요합니다.
• 보증금의 출처나 실제 거주자가 계약서상의 임차인과 다를 경우, 나중에 공동 임차인으로 인정될 가능성이 있으므로 계약 시 실제 상황을 정확히 반영해야 합니다. 특히 전세자금 대출 명의와 실제 계약 당사자를 명확히 하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
• 공동 임차인이 있는 임대차보증금 반환채권은 특별한 사정이 없다면 '불가분채권'으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 임대인은 공동 임차인 중 누구 한 명에게 보증금 전액을 반환해도 유효한 채무 이행으로 인정될 수 있으니 주의해야 합니다.
• 임차인이 사망하여 상속이 개시되더라도, 보증금 반환채권의 성격이 불가분채권인 경우에는 임대인이 나머지 공동 임차인에게 보증금을 반환함으로써 채무가 소멸할 수 있습니다. 상속인들은 이 점을 유의하여 상속 지분만으로 보증금을 청구하기 어려울 수 있음을 알아야 합니다.