공매 절차에서 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 요청한 사례

원고 A는 피고 주식회사 B와 임대차 계약을 체결하고 보증금 1억 원을 지급했습니다. 해당 부동산에 공매 절차가 개시되자 원고는 배분 요구를 하였고 임대차 계약 해지 통보와 함께 보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 임차인이 공매 절차에서 배분 요구를 한 것은 임대차 계약 해지의 의사표시로 볼 수 있다고 판단하여 피고에게 보증금 1억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급한 임차인으로, 부동산에 공매가 시작되자 보증금 반환을 요구했습니다.
• 피고 주식회사 B: 원고 A에게 부동산을 임대하고 보증금을 받은 임대인입니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 주식회사 B와 보증금 1억 원에 월세 30만 원으로 2022년 4월 23일부터 2024년 4월 23일까지의 임대차 계약을 맺고 해당 부동산에 전입신고 및 확정일자를 받았습니다. 이후 해당 부동산에 공매 절차가 개시되자 원고는 한국자산관리공사에 임차인 채권 신고 및 배분 요구를 하였습니다. 원고는 피고에게 내용증명으로 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 요청하고 부동산을 인도하였으나, 피고가 공매가 취하되었다는 이유로 계약 해지를 인정하지 않고 보증금 반환을 거부하자 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공매 절차가 시작된 상황에서 임차인이 배분 요구를 한 것이 임대차 계약 해지 통지로 간주될 수 있는지 여부, 공매가 추후 취하되었을 경우에도 임차인의 배분 요구에 따른 임대차 계약 해지가 유효한지 여부

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B는 원고 A에게 임대보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2023년 11월 2일부터 2024년 1월 3일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하여 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

원고의 임대차보증금 반환 청구는 타당하므로 법원에서 받아들여졌습니다.

연관 법령 및 법리

민사소송법 제606조 제1항: 이 조항은 경매법원이 채무자에게 배당요구 사실을 통지하도록 규정하고 있으며 이는 담보권 실행을 위한 경매에도 준용됩니다. 본 사례에서는 임차인이 경매 절차에서 배분 요구를 하면 경매 법원이 임대인에게 이 사실을 통지하게 되고 이 통지가 임대인에게 도달한 시점에 임차인의 임대차 계약 해지 통지가 임대인에게 도달한 것으로 간주되어 임대차 관계가 해지됩니다. 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결: 주택이 경매될 때 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 기간이 끝나지 않았음에도 배당요구를 하는 것은 임대차 관계의 존속을 원하지 않는다는 명백한 의사 표시로 보며 경매 법원을 통한 배당요구 통지가 임대인에게 도달하면 즉시 임대차 계약이 해지된다는 법리가 이 판결을 통해 확립되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행 시의 지연손해금 이율을 규정하고 있으며 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 본 사례에서는 피고가 보증금을 제때 반환하지 않아 이 법률에 따라 지연손해금을 추가로 지급하게 되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간 중 임대 주택이 공매나 경매에 넘어가는 경우 임차인은 배분 요구를 통해 임대차 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 배분 요구는 계약 해지의 의사표시로 간주되므로 명확한 의사를 표명하는 것이 중요합니다. 공매나 경매 절차가 진행되다가 취하되더라도 임차인의 적법한 배분 요구에 따른 계약 해지의 효력은 유지됩니다. 임차인은 공매 대행 통지서를 받은 즉시 임차인 채권 신고 및 배분 요구를 진행하여 자신의 보증금 반환 권리를 행사해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추는 것이 유사 상황 발생 시 보증금을 보호받는 중요한 절차입니다.