아파트 매매 잔금 미지급 및 사용료 청구 관련 분쟁 사건

원고 A는 피고 C, D에게 아파트를 매도했지만 피고들이 잔금 중 1억 8,500만 원을 미지급하여 매매대금 청구 소송을 제기했습니다. 피고들은 대지권 미등기 및 아파트 하자를 이유로 잔금 지급을 거절했고, 원고는 피고들이 아파트를 인도받아 사용한 것에 대한 부당이득 반환도 함께 청구했습니다. 항소심 법원은 대지권 미등기 상태라도 매수인이 대지사용권을 취득하므로 잔금 지급 의무가 있으며, 하자 주장 또한 증거가 부족하여 잔금 지급 거절의 정당한 사유가 될 수 없다고 판단했습니다. 또한, 매수인이 목적물을 인도받은 후 얻는 과실수취권에 따라 아파트 사용에 대한 부당이득 반환 청구는 인정하지 않았습니다. 최종적으로 피고들은 미지급 잔금 1억 8,500만 원과 이에 대한 지연이자를 원고에게 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트를 매도한 사람
• 피고 C, D: 원고 A로부터 아파트를 매수한 사람들

분쟁 상황

원고 A는 피고 C, D에게 아파트를 매도했습니다. 매매 계약에 따라 피고들은 잔금을 지급해야 했으나, 원고가 아파트 대지지분에 대한 소유권이전등기를 아직 경료받지 못했고, 아파트에 도기변기 불량 및 비상구 누수 등 원고가 고지하지 않은 하자가 있다는 이유로 잔금 중 500만 원의 지급을 거절했습니다. 이에 원고는 피고들에게 미지급 잔금 1억 8,500만 원의 지급과, 피고들이 2021년 2월 26일부터 아파트를 점유·사용하고 있으므로 이에 대한 부당이득 반환으로 월 100만 원의 사용료 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 매매 계약 후 대지지분 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태가 매수인의 잔금 지급 의무를 거절할 정당한 사유가 되는지 여부 매매 특약에 따른 하자 보수 의무 불이행을 이유로 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있는지 여부 아파트를 인도받아 사용하고 있는 매수인에게 매도인이 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결 중 피고들에게 1억 8,500만 원을 초과하여 지급을 명한 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다. 피고들은 공동하여 원고에게 1억 8,500만 원과 이에 대하여 2021년 6월 2일부터 2021년 6월 4일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 피고들의 나머지 항소는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담합니다.

결론

피고들은 원고에게 미지급 잔금 1억 8,500만 원과 그에 대한 지연이자를 지급할 의무가 있습니다. 반면, 아파트 사용에 대한 부당이득 반환 청구는 법률상 원인이 없는 것이 아니므로 기각되었습니다. 결과적으로 원고는 매매대금 청구 부분에서 일부 승소하고, 부당이득 반환 청구 부분에서 패소했습니다. 피고들은 잔금 지급 의무를 인정받아 일부 패소했으나, 부당이득 반환 청구는 면하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에는 다음의 법률 및 법리가 적용되었습니다.

민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용)​ 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 규정합니다. 이는 불필요한 반복을 피하고 재판의 효율성을 높이기 위한 절차적 규정으로, 본 사건에서는 항소심이 제1심 판결의 상당 부분을 인용하면서 일부 내용을 수정하거나 추가 판단을 덧붙이는 방식으로 활용되었습니다.

민법 제587조 (과실의 귀속, 대금의 이자)​ 이 조항은 "매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다."고 규정합니다. 본 사건에서 피고들은 아파트를 원고로부터 인도받아 2021년 2월 26일부터 점유·사용하고 있었습니다. 따라서 민법 제587조의 반대 해석상, 매수인은 목적물을 인도받은 날로부터 그 목적물에 관한 과실수취권을 취득합니다. 즉, 아파트를 사용함으로써 얻는 이득은 매수인인 피고들에게 귀속되므로, 원고는 피고들의 아파트 사용에 대해 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 법원은 판단했습니다. 다만, 매수인이 목적물을 인도받고도 대금을 완납하지 않았다면, 매도인은 대금에 대한 이자(지연손해금)를 청구할 수 있습니다.

참고 사항

부동산 매매 시 아파트의 전유부분 소유권이전등기를 마쳤다면, 설령 대지권 등기가 완료되지 않았더라도 매수인은 대지사용권을 취득한 것으로 보아 매매 잔금 지급 의무를 이행해야 합니다. 매매계약 특약사항으로 하자 보수 의무를 정했다 하더라도, 매도인이 고지하지 않은 하자가 실제로 존재했음을 매수인이 입증해야만 잔금 지급 거절의 정당한 사유가 될 수 있습니다. 단순히 하자가 있다는 주장만으로는 잔금 지급 의무를 회피하기 어렵습니다. 부동산 매매 계약에서 매수인이 목적물을 인도받아 점유하고 사용하기 시작했다면, 민법 제587조에 따라 그 목적물로부터 생기는 이득(과실)은 매수인에게 귀속됩니다. 따라서 매도인은 매수인에게 부동산 사용에 대한 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다. 다만, 매수인이 잔금을 지급하지 않았다면 매도인은 미지급 잔금에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다. 계약 시 특약사항에 하자에 대한 내용을 명확히 기재하고, 하자 발생 시 이를 입증할 수 있는 객관적인 자료(사진, 전문가 진단서 등)를 확보하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리합니다.