부동산 공동 투자 동업 해지 후 남은 재산 분배 사건

원고 A와 피고 B는 토지를 매수하고 단독주택을 신축하여 분양한 후 손익을 나누기로 하는 동업 약정을 체결했습니다. 이 약정에 따라 토지와 건물을 공동으로 소유하고 은행 대출을 받아 공사를 진행했습니다. 2016년 부동산 일부를 매도했고 2018년 피고 B는 사업 진척 부진과 대출 만기 도래를 이유로 동업 해지 및 잔여 재산 분배를 청구했습니다. 이후 원고 A는 부동산 일부를 추가 매도하여 대출금을 변제했습니다. 한편 건설사 F가 미지급 공사대금 문제로 원고와 피고를 상대로 소송을 제기하여 2억 6,840만 원의 공사대금 지급 판결이 확정되었습니다. 원고 A는 피고 B에게 동업 해지 및 잔여 재산 분배를 이유로 피고 명의로 남아있는 부동산 지분 중 1/6에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 청구했으나 법원은 이를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B와 함께 부동산 공동 투자 동업을 한 당사자이자 업무집행조합원. 동업 해지 후 피고에게 잔여 재산 분배를 청구했습니다.
• 피고 B: 원고 A와 함께 부동산 공동 투자 동업을 한 당사자. 동업 해지를 통보하고 청산 절차가 완료되지 않았으므로 즉시 잔여 재산 분배는 불가하다고 주장했습니다.
• 주식회사 D: 원고와 피고에게 동업 운영 자금을 대출해준 금융기관입니다.
• E 주식회사: 부동산 담보신탁 계약을 체결하여 토지 및 건물에 대한 신탁등기 명의를 가졌던 회사입니다.
• 주식회사 F: 이 사건 건물을 신축한 건설사. 미지급 공사대금 문제로 원고와 피고를 상대로 소송을 제기하여 승소했습니다.
• K, L: 원고가 작성한 현황에 나타난 차용금 채무의 채권자일 가능성이 있는 사람들입니다.

분쟁 상황

원고와 피고는 공동으로 부동산 개발을 위해 동업 계약을 맺고 토지를 매수하고 주택을 신축했습니다. 사업 진행 중 문제가 발생하여 피고가 동업 해지를 통보했으며 미지급 공사대금에 대한 법원 판결이 확정되었습니다. 원고는 동업 해지로 인한 잔여 재산 분배를 주장하며 피고에게 남은 부동산 지분 중 일부의 소유권 이전 등기를 청구했습니다. 이에 피고는 아직 채무 변제 등 잔무가 남아있고 청산 절차를 거치지 않았으므로 즉시 잔여 재산 분배를 할 수 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

조합 해산 후 청산 절차를 거치지 않고 곧바로 잔여 재산 분배를 청구할 수 있는지 여부 조합에 채권 추심이나 채무 변제 등 잔무가 남아있는 상황에서 잔여 재산 분배가 가능한지 잔여 재산 분배 청구가 가능하기 위해 필요한 요건인 전체 잔여 재산 내역, 정당한 분배 비율, 각 조합원의 잔여 재산 보유 내역 확정 등의 요건이 충족되었는지 여부

법원의 판단

원고의 청구를 기각합니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 동업 약정이 해산된 것은 인정하지만 잔여 재산 분배를 곧바로 청구하기 위한 요건이 충족되지 않았다고 판단했습니다. 주요 근거는 다음과 같습니다. 첫째, F에 대한 판결금 채무 외에도 K, L에 대한 합계 7,188만 원의 차용금 채무가 있을 가능성이 있고 피고가 보유한 것은 부동산 지분이 아닌 E에 대한 소유권이전등기청구권에 불과하여 제3자에 대한 채권 추심 및 채무 변제 등의 잔무가 남아 있다고 보았습니다. 둘째, 원고가 피고를 상대로 제기한 부당이득반환청구 소송이 진행 중이어서 부당이득반환채권 추심 사무가 남아있을 여지가 있고 그 범위나 금액이 확정되지 않았습니다. 셋째, F의 피고 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있어 이후 집행 과정에서 조합의 채무와 채권 정산이 이루어질 가능성이 있어 현 상황에서 공평한 잔여 재산 분배가 가능하다고 보기 어렵습니다. 넷째, 원고의 주장처럼 조합 채무와 재산을 분리하여 개별 조합원의 채무로 귀속시키는 방식은 잔여 재산 분배 방식에 반합니다. 다섯째, 피고가 보유한 조합 재산이 부동산이 아닌 채권 형태이므로 원고가 피고를 상대로 바로 부동산 지분 이전 등기를 구할 수 없습니다. 여섯째, 조합의 적극 재산 수액과 정당한 분배 비율에 대한 다툼이 있고 객관적인 자료가 부족하며 가장 중요한 적극 재산인 부동산 지분 소유권이전등기청구권의 실질적인 가치도 확정되지 않았습니다. 따라서 청산 절차를 거치지 않고 바로 잔여 재산 분배를 할 수 없으며 잔여 재산 내역과 분배 비율이 확정되지 않았기에 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

조합 해산과 청산 절차 (민법 제720조, 제724조): 조합이 해산된 경우 그 목적 달성 등으로 인하여 별도로 처리할 조합의 잔무가 없고 다만 잔여 재산을 분배하는 일만 남아 있을 때에는 따로 청산 절차를 밟을 필요 없이 각 조합원은 자신의 잔여 재산 분배 비율 범위 내에서 그 분배 비율을 초과하여 잔여 재산을 보유하고 있는 조합원에 대하여 바로 잔여 재산 분배를 청구할 수 있습니다. 잔무 처리의 원칙: 조합에 합유적으로 귀속된 채권의 추심이나 채무의 변제 등 사무가 완료되지 아니한 상황이라면 그 추심이나 변제 등은 원칙적으로 조합원 전원이 공동으로 하여야 합니다. 이러한 잔무가 완료되지 않은 상태에서는 조합원들 사이에서 공평한 잔여 재산의 분배가 가능하다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 청산 절차를 거치지 않고 바로 잔여 재산의 분배를 구할 수는 없습니다. 잔여 재산 분배 청구의 요건 (대법원 2013. 10. 11. 선고 2011다47084, 47091 판결 등 참조): 조합 해산 시 어느 조합원이 다른 조합원을 상대로 청산 절차를 거치지 않고 곧바로 잔여 재산 분배를 청구하는 것은 청구의 상대방인 조합원이 그 분배 비율을 초과하여 잔여 재산을 보유하고 있는 경우에 한하여 그 분배 비율을 초과하는 부분의 범위 내에서만 허용됩니다. 이러한 분배 청구가 가능하기 위해서는 조합의 전체 잔여 재산의 내역과 그 정당한 분배 비율 및 조합원 각자의 잔여 재산 보유 내역 등이 먼저 확정될 수 있어야 합니다. 잔여 재산의 의미: 조합 재산으로 조합 채무를 변제하고 남은 적극 재산을 의미합니다.

참고 사항

동업 계약 해산 시에는 잔여 재산 분배 이전에 반드시 모든 채권 추심과 채무 변제를 포함한 청산 절차를 먼저 완료해야 합니다. 청산 절차 없이 곧바로 잔여 재산 분배를 청구하려면 별도로 처리할 잔무가 없고 잔여 재산 분배만 남아있다는 특별한 사정이 인정되어야 합니다. 청산 시에는 조합 전체의 적극 재산과 소극 재산을 명확히 파악하고 각 조합원의 출자 비율에 따른 정당한 분배 비율을 확정하는 것이 중요합니다. 부동산 형태의 조합 재산이 신탁되어 있거나 제3자에 대한 소유권이전등기청구권 형태로 남아있을 경우 이를 현물 분배하기 위해서는 먼저 해당 채권의 추심 및 권리 확정 절차가 선행되어야 합니다. 조합 재산과 채무를 분리하여 개별 조합원의 채무로 바로 귀속시키는 방식은 일반적으로 잔여 재산 분배 방식과 다릅니다. 잔여 재산은 조합 전체의 적극 재산에서 조합 채무를 변제하고 남은 금액을 의미합니다.