임대차
이 사건은 오피스텔 임차인인 원고 A가 임대인 C로부터 임대차보증금을 돌려받고 손해배상을 청구하는 동시에, 계약 중개 과정에서의 과실을 주장하며 공인중개사 D와 D가 가입한 공제사업자인 E협회에도 손해배상을 청구한 사건입니다.
원고 A는 피고 C와 오피스텔 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했으나, 오피스텔의 실제 소유주가 아닌 C가 분양 잔금을 납부하지 않아 소유권을 확보하지 못하게 되면서 오피스텔 사용이 어려워졌습니다.
이에 원고는 피고 C에게 임대차보증금과 위약금 형태의 손해배상을 요구했고, 피고 C의 배우자이자 1차 임대차 계약을 체결했던 회사의 대표이사인 피고 B에게도 공동 책임을 물었습니다.
또한 원고는 임대차 계약을 중개한 피고 D이 신탁계약의 위험성이나 임대인의 소유권 확보 여부를 제대로 설명하지 않아 손해가 발생했다고 주장하며 D과 E협회에 대해서도 손해배상을 청구했습니다.
법원은 피고 C가 원고에게 임대차보증금 1억 2,000만 원과 위약금 1,200만 원(원고 청구액 1억 2,000만 원에서 감액)을 합한 1억 3,200만 원을 지급해야 한다고 판단했습니다.
피고 B에 대해서는 피고 C와 공동으로 1억 2,000만 원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
그러나 공인중개사 D와 E협회에 대한 원고의 청구는, 원고가 계약 당시 특약을 통해 임대인의 소유권 확보가 불확실한 상황을 인지하고 있었으며, 중개사의 설명의무 위반이나 손해와의 인과관계를 인정하기 어렵다는 이유로 모두 기각되었습니다.
원고 A는 2019년 5월 20일 피고 D의 중개로 피고 B이 대표이사로 있는 회사 I와 이천시 소재 오피스텔 H호에 관해 1차 임대차 계약을 체결했습니다.
이때 H호는 신탁재산이며 분양 시 별도의 임대차 계약이 필요하다는 설명을 듣고 서명했습니다. 이후 2019년 6월 25일 피고 C가 오피스텔 소유자 F 주식회사로부터 H호를 분양받는 계약을 체결했고, 다음 날인 6월 26일 원고 A는 피고 D의 중개로 피고 C와 H호에 대한 새로운 임대차 계약(이 사건 임대차 계약)을 체결했습니다.
원고 A는 1차 계약 시 1,200만 원, 피고 D에게 800만 원, 피고 C에게 1억 원을 지급하여 총 1억 2,000만 원의 임대차보증금을 모두 지급하고 H호를 인도받았습니다.
그러나 피고 C는 F 주식회사에 H호의 분양 잔금을 지급하지 못했고, 이에 F 주식회사는 2020년 5월 원고 A를 상대로 H호에 대한 점유이전금지가처분을 신청하고 인도 소송을 제기했습니다.
결과적으로 원고 A는 임대차보증금을 지급했음에도 오피스텔을 사용·수익하지 못하게 되는 상황에 처했습니다.
이에 원고 A는 피고 C와 B에게 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구하고, 중개인 D의 부주의한 중개행위로 인해 손해를 입었다며 D와 공제사업자인 E협회에게도 손해배상을 청구하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다.
첫째, 임대인 C가 오피스텔의 소유권을 확보하지 못해 임대차 계약이 사실상 무산된 상황에서, 임차인 A에게 임대차보증금 전액을 반환하고 손해배상 예정액을 지급해야 하는지 여부입니다.
둘째, 계약서에 명시된 손해배상 예정액 1억 2,000만 원이 부당하게 과다한 것으로 볼 수 있어 법원이 직권으로 감액할 수 있는지 여부입니다.
셋째, 공인중개사 D가 중개 과정에서 신탁재산이라는 특수한 권리관계나 임대인 C의 소유권 확보 불확실성 등에 대해 충분히 설명하지 않거나 중개대상물 확인설명서를 잘못 작성하는 등의 주의의무를 위반하여 임차인 A에게 손해를 입혔는지 여부입니다.
만약 D의 과실이 인정된다면 D가 가입한 E협회도 공제계약에 따라 손해배상 책임이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
결론적으로 법원은 임대인 C와 그의 배우자 B에게 임대차보증금 반환 및 손해배상 책임을 인정하되, 손해배상 예정액은 일반적인 거래 관행과 실제 계약금 지급액 등을 고려하여 당초 계약금의 10% 수준으로 감액했습니다.
반면, 공인중개사 D와 공제사업자 E협회에 대한 청구는 임차인이 계약 당시 오피스텔의 특수한 권리관계와 임대인의 소유권 확보 불확실성을 충분히 인지하고 있었고, 중개사의 설명의무 위반이나 손해 발생과의 직접적인 인과관계를 인정하기 어렵다는 이유로 모두 기각되었습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민법상 손해배상 예정액 감액 (민법 제398조 제2항 관련): 판결문에서는 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있다는 대법원 판례(2002다54536 판결 등)를 인용했습니다. 이 사건에서 원고 A와 피고 C 사이의 전세 계약서에 보증금 1억 2,000만 원, 계약금 1억 2,000만 원으로 기재되어 있었으나, 실제 1차 임대차 계약에서는 계약금이 1,200만 원이었고, 원고도 실제로 1,200만 원만 지급했으므로, 1억 2,000만 원을 손해배상 예정액으로 보는 것은 과다하다고 보아 1,200만 원으로 감액했습니다.
공인중개사법상 개업공인중개사의 손해배상책임 및 설명의무 (공인중개사법 제30조 제1항, 제25조 제1항, 시행령 제21조 제1항 제2호): 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위 중 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 또한 같은 법 제25조 제1항과 시행령 제21조 제1항 제2호는 중개 의뢰인에게 중개 대상물의 권리관계 등을 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 한다고 명시하고 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 원고 A가 1차 임대차 계약서에 H호가 신탁재산이며 분양 시 별도 계약이 필요하다는 설명을 듣고 서명한 점, 특약 문구를 통해 임대인 C가 소유권을 확보하지 못했다는 점을 숙지하고 있었다고 보았으며, 공인중개사 D가 분양 잔금 납부 여부 등 임대인의 계약 불이행에 대해 책임진다고 보기는 어렵다고 판단하여 D의 설명의무 위반 및 손해와의 인과관계를 인정하지 않았습니다.
민사소송법상 간략한 이유 기재의 근거 (민사소송법 제208조 제3항 제3호): 피고 B, C에 대한 청구 판단 부분에서 '간략한 이유 기재의 근거'로 피고가 공시송달로 기일 통지를 받고 변론 기일에 출석하지 않은 사건에 해당하여 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따라 간략하게 이유를 기재했음을 명시했습니다.
지연손해금 이율 (민법 및 소송촉진 등에 관한 특례법): 판결에서 원고 A에게 지급될 지연손해금의 이율은 소장 송달 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 각 비율을 적용하도록 했습니다.
