아파트 임대차보증금 반환 분쟁

원고 A는 피고 B, C와 아파트 임대차 계약을 체결하고 두 차례 갱신하며 보증금을 총 5억 2,920만 원으로 증액했습니다. 계약 만료 전 원고가 갱신 거절 통보 및 보증금 반환을 요청했으나 피고들이 지연하자 원고는 임차권등기명령을 신청하고 아파트에서 퇴거했습니다. 이후 피고들은 소송 중 보증금 일부를 반환했지만 원고는 잔여 보증금과 지연손해금을 청구했습니다. 피고들은 아파트 인도 지연, 지정 변제충당, 원상회복 비용 및 관리비 공제를 주장했으나, 법원은 원고의 손을 들어 잔여 보증금 17,387,030원과 이에 대한 지연손해금을 피고들이 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임차인으로서 임대차보증금 반환을 청구한 사람
• 피고 B, C: 공동 임대인으로서 아파트 임대차보증금 반환 의무를 진 사람

분쟁 상황

원고는 임대차 계약 만료가 임박하자 임대인인 피고들에게 계약 갱신 의사가 없음을 분명히 밝히고 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고들이 보증금 반환을 지연하자 원고는 임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기를 마쳤고 아파트에서 퇴거했습니다. 이후에도 피고들의 보증금 반환이 완전하게 이루어지지 않자 원고는 소송을 제기했습니다. 피고들은 소송 과정에서 보증금 일부를 반환했지만, 아파트 인도 지연을 주장하며 지연손해금 기산일에 이의를 제기했고, 보증금 변제 시 원금에 우선 충당된다고 주장했습니다. 또한 아파트 내부 시설물 파손에 대한 원상회복 비용과 퇴거 후 발생한 관리비를 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 상계 항변을 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임차인이 아파트를 임대인에게 인도한 시점이 언제인지, 임대인이 보증금을 반환할 때 변제충당의 순서를 임의로 지정할 수 있는지, 소송 진행 중 채무를 변제한 경우 지연손해금 이율은 어떻게 적용되는지, 그리고 임차인의 통상적인 사용으로 인한 시설물 훼손에 대한 원상회복 의무가 있는지, 퇴거 후 발생한 관리비를 임차인이 부담해야 하는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 17,387,030원 및 이에 대해 2025년 3월 22일부터 2025년 4월 17일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송 비용 중 20%는 원고가, 나머지 80%는 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 2024년 7월 24일 아파트 인도의무 이행 제공을 마쳤으므로 피고들은 2024년 7월 25일부터 임대차보증금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고들의 변제충당 주장은 민법의 법정 순서에 반하여 받아들여지지 않았고, 소송 중 변제된 금원에 대한 지연손해금은 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용된다고 보았습니다. 아울러 피고들이 주장한 원상회복비용과 관리비 청구는 임차인의 통상적인 사용으로 인한 훼손이거나 원고의 퇴거 및 인도 완료 이후 발생한 비용이므로 인정되지 않았습니다. 결과적으로 피고들은 남아있는 임대차보증금 원금과 그에 따른 지연손해금을 원고에게 지급해야 합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 임대차보증금 반환과 관련된 여러 법리와 법률이 적용되었습니다. 첫째, 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금 반환 지체 책임을 지기 위해서는 임차인이 임차목적물의 명도를 완료하고 그 사실을 임대인에게 명확히 알려야 합니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결). 임차목적물 인도는 단순히 물리적인 지배를 넘어 사회통념상 객관적인 관계에 있는지를 고려하여 판단됩니다(대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결). 둘째, 변제충당의 법정 순서에 관한 민법 제479조는 비용, 이자, 원본의 순서로 채무를 변제한다고 규정하며, 지연손해금은 이자와 같이 보아 원본보다 먼저 충당됩니다(대법원 2020. 1. 30. 선고 2018다204787 판결). 당사자 사이에 특별한 합의가 없는 한, 당사자 일방이 임의로 법정 순서와 다르게 충당 순서를 지정할 수 없습니다(대법원 1990. 11. 9. 선고 90다카7262 판결). 셋째, 금전채권자가 소를 제기한 후 채무자가 채무를 이행하여 원래의 채무가 소멸하고 지연손해배상만 남게 된 경우, 그 지연손해금 산정의 기준이 되는 법정이율은 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 이율(연 12%)이 아닌 민법에서 정한 이율(연 5%)이 적용됩니다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다50922 판결). 넷째, 임차인의 원상회복 의무는 임대차목적물을 통상적인 방법으로 사용·수익함으로써 발생하는 자연적인 훼손이나 마모에 대해서는 해당하지 않습니다.

참고 사항

유사한 임대차 분쟁 상황에 놓이게 될 경우 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인은 임대인에게 계약 갱신 거절 의사 및 보증금 반환 요청을 내용증명 등 명확한 방법으로 통지해야 합니다. 또한 임차목적물을 퇴거할 때는 열쇠 반납, 비밀번호 고지 등 임대인이 언제든지 목적물을 사용할 수 있도록 실질적인 인도를 완료하고 그 사실을 임대인에게 즉시 알려야 합니다. 임대차 계약 체결 시 아파트 내부 시설물의 상태를 사진이나 영상으로 정확히 기록해두면, 퇴거 시 발생할 수 있는 원상회복 의무 범위에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 보증금 반환 지연 시 발생하는 지연손해금은 일반적으로 임차인이 임차목적물을 인도한 다음 날부터 발생하며, 임대인이 임의로 변제충당 순서를 지정할 수는 없고 민법상 법정 순서(비용, 이자, 원본)가 적용됩니다. 소송 제기 후 채무가 변제되는 경우, 남은 지연손해금에는 소송촉진법 이율이 아닌 민법상 법정 이율이 적용될 수 있음을 인지해야 합니다. 퇴거 이후 발생한 관리비는 임차인이 목적물을 점유·사용하지 않았음을 입증할 수 있다면 책임이 없습니다.