상가 임대차 계약 종료 후 보증금과 권리금 손해배상 분쟁

원고 법무사 A는 피고 B의 상가를 장기간 임차해 법무사 사무실로 사용해왔습니다. 임대차 계약이 갱신 거절되자, 원고는 피고가 상가를 직접 사용할 것처럼 기망하여 계약 갱신을 거절한 후 다른 사람에게 재임대하여 권리금을 받았다고 주장하며 남은 임대차보증금 반환 및 권리금 상당의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 미반환된 보증금에서 원고가 정산해야 할 전기요금, 소송비용, 그리고 무단증축으로 인한 이행강제금 등을 상계할 수 있다고 판단했습니다. 또한 피고가 아들들의 상가 사용 의사를 기망했다고 볼 증거가 부족하며, 특약사항 위반이나 권리금 회수 방해 행위에 해당하지 않는다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 피고의 상가를 임차하여 법무사 사무실로 사용했던 임차인.
• 피고 (B): 원고에게 상가를 임대해 준 건물주 임대인.

분쟁 상황

원고는 1995년부터 피고의 상가를 임차하여 법무사 사무실로 사용해왔고 2012년 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 임대인이 직접 상가를 점유·사용하지 않을 경우 임차인의 갱신 요구에 응한다는 특약이 있었습니다. 2017년 피고는 원고에게 상가 인도를 요구하는 소송을 제기하여 결국 임대차 계약이 2017년 12월 31일 기간 만료로 종료되었고, 원고는 2018년 11월 3일 상가를 인도했습니다. 이 과정에서 상가 내 무단증축 부분에 대한 원상복구 문제로 원고가 이행강제금 책임을 지겠다는 이행각서를 작성하기도 했습니다. 원고는 피고가 상가를 직접 사용할 것처럼 주장하여 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고, 이후 상가를 다른 사람들에게 재임대하고 권리금까지 수령한 것은 기망 행위이자 권리금 회수 방해 행위 및 특약 위반이라고 주장하며, 남은 보증금 반환과 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임대인이 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 미정산 전기요금, 선행소송의 소송비용, 그리고 무단증축으로 인한 이행강제금 등을 공제하고 상계할 수 있는지 여부. 둘째, 임대인이 실제로는 상가를 직접 사용할 의사가 없으면서도 아들들의 상가 사용을 빌미로 임차인의 계약 갱신을 거절하고, 이후 상가를 다른 임차인에게 임대하여 권리금을 수령한 행위가 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부. 셋째, 임대차 계약서상의 특약사항(임대인이 직접 점유·사용하지 않을 경우 임차인의 계약 갱신 요구에 응한다는 내용)이 임대인에게 상가를 계속해서 직접 점유·사용할 의무를 부여하는지 여부 및 이를 위반하여 손해배상 책임이 발생하는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 임대차보증금 반환 청구에 대하여, 원고가 피고에게 지급해야 할 미정산 전기요금 130,150원, 선행소송의 소송비용 1,863,660원, 그리고 무단증축에 대한 이행강제금 10,451,000원의 합계 12,444,810원이 미반환 보증금 잔액 8,827,157원을 초과하므로, 피고가 이 금액들을 상계하여 보증금 반환 채무는 소멸했다고 판단했습니다. 손해배상 청구에 대하여, 피고의 아들들이 상가 사용을 위한 사업자등록을 마치는 등 상가 사용 준비를 했던 점 등을 고려할 때, 피고가 원고를 기망하여 임대차 계약 갱신을 거절했다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위나 특약사항 위반에 해당하지 않는다고 판시했습니다.

결론

법원은 원고의 임대차보증금 잔액 및 손해배상 청구를 모두 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 원고가 모든 소송비용을 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호): 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 본 사례에서 원고는 피고가 자신의 아들들이 상가를 사용할 것처럼 기망하여 계약 갱신을 거절함으로써 권리금 회수를 방해했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고의 아들들이 실제로 상가 사용을 위한 사업자등록을 마치고 준비했던 점 등을 들어, 피고가 원고를 기망했다고 단정하기 어렵다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 임대인이 실제로 직접 상가를 사용하려 했다면 이는 권리금 회수 방해로 보지 않을 수 있다는 법리가 적용된 것입니다.

2. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항 (계약갱신요구권의 거절 예외 및 손해배상): 이 조항들은 주택 임대차에 있어 임대인이 직접 거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임을 지게 하는 규정입니다. 원고는 이 규정이 본 상가 임대차 사례에도 유추 적용되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 조항들이 상가건물 임대차에는 당연히 유추 적용된다고 볼 근거가 없다고 명확히 판단했습니다. 이는 상가 임대차와 주택 임대차가 각각 다른 법률의 적용을 받으며, 주택 임대차의 특정 조항을 상가 임대차에 무조건 적용하기 어렵다는 원칙을 보여줍니다.

참고 사항

상가 임대차 계약에서 계약 갱신 및 보증금 반환과 관련한 분쟁을 예방하기 위해서는 다음 사항들을 고려할 수 있습니다.

1. 계약서 특약사항 명확화: 임대인 또는 임차인이 계약 갱신 거절 사유나 특정 조건(예: 임대인의 직접 사용)을 명시할 경우, 그 내용과 범위, 위반 시 책임 소재를 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.
2. 보증금 정산 내역 확인: 임대차 계약 종료 시, 보증금에서 공제될 수 있는 미납된 관리비, 전기 요금, 원상복구 비용, 소송 비용 등에 대한 정확한 내역을 임대인과 임차인 모두가 확인하고 합의하는 것이 중요합니다.
3. 권리금 회수 기회 보호: 임대인의 계약 갱신 거절 사유가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 규정하는 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부를 판단할 때, 임대인의 실제 사용 의사나 기망 행위 여부가 중요하게 작용할 수 있습니다. 임대인의 실제 의도를 입증할 수 있는 객관적인 자료(예: 사업자등록 여부, 사업 준비 과정 등)를 확보하는 것이 좋습니다.
4. 추가 약정 및 각서의 중요성: 임대차 관계 중 발생하는 특별한 상황(예: 무단 증축물의 처리)에 대해 추가로 작성하는 약정서나 각서는 법적 효력을 가지므로, 그 내용과 책임 범위를 신중하게 검토하고 작성해야 합니다. 본 사례에서는 이행각서가 이행강제금 책임의 근거가 되었습니다.