임대차
임차인 A는 임대인 B 소유의 아파트를 보증금 6억 2천만 원에 별도의 월세 없이 임대차했습니다. A는 보증금반환채권의 일부에 대해 대출을 받아 근질권을 설정했습니다. 임대차 계약은 두 차례 갱신되었는데, 첫 번째 갱신 당시 피고 B의 아파트 매매가치 증진을 위해 월 100만 원의 차임을 부기하는 약정이 있었습니다. 그러나 A는 이 약정이 허위라고 주장하며 실제 차임을 지급하지 않았고, 후에 월 50만 원, 60만 원으로 합의하여 일부 기간 동안 월세를 지급했습니다. A는 2차 갱신이 묵시적 갱신에 해당하므로 주택임대차보호법에 따라 계약 해지 통보 3개월 후 계약이 종료되었다고 주장하며 보증금 반환을 청구했습니다. 한편, A는 보일러 수리비와 장기수선충당금을 지출했고, B는 연체 차임, 원상회복 비용, 중개수수료 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다. B는 소송 진행 중 A에게 1억 3천5백여만 원을, 근질권자인 금융기관 F에 4억 2천만 원을 지급했습니다.
이 분쟁은 임대차 계약의 갱신 과정에서 임대인과 임차인 간의 계약 내용 해석에 대한 이견에서 시작되었습니다. 특히 1차 갱신 시 월 100만 원의 차임을 부기한 약정이 실제 유효한지, 그리고 2차 갱신이 묵시적 갱신인지 새로운 계약인지에 대한 다툼이 핵심이었습니다. 임차인이 주택임대차보호법상 묵시적 갱신을 주장하며 계약 해지를 통보하고 아파트를 인도했음에도 불구하고, 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환하지 않으면서 보일러 수리비, 장기수선충당금, 연체 차임, 원상회복 비용, 중개수수료 등 여러 항목에 대한 공제 여부를 두고 갈등이 심화되어 소송으로 이어졌습니다.
2차 임대차 갱신이 묵시적 갱신에 해당하는지 여부, 최초 임대차 계약 갱신 시 월 100만 원 차임 약정이 통정허위표시에 해당하는지 여부, 임대차보증금에서 공제될 연체 차임과 계약 종료 후 차임 상당 부당이득금의 범위, 임차인이 지출한 보일러 수리비 및 장기수선충당금 반환 청구의 타당성, 임차인의 원상회복 의무 범위 및 중도 퇴실에 따른 중개수수료 부담 여부, 그리고 피고가 지급한 금액에 대한 변제 충당의 적법성 등이 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B는 원고 A에게 74,264,182원 및 이에 대한 지연손해금으로 2024년 6월 25일부터 2024년 7월 18일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고가 70%, 피고가 30%를 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 2차 갱신이 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이므로, 원고의 해지 통보에 따라 2023년 1월 25일 계약이 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 또한 월 100만 원 차임 약정은 통정허위표시로 보아 무효라고 판시하고 원고가 자인한 월 50만 원, 60만 원의 차임 및 계약 종료 후의 부당이득금을 공제했습니다. 임차인이 지출한 보일러 수리비 46,900원과 장기수선충당금 924,470원은 임대인이 반환해야 할 필요비로 인정되었습니다. 임대인이 주장한 원상회복 비용과 중개수수료 공제는 통상적인 손모와 합의 부족을 이유로 기각되었습니다. 최종적으로 임대인이 임차인에게 74,264,182원을 지급해야 한다고 결론지었습니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 갱신과 해지에 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)와 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)가 적용되었습니다. 법원은 2차 갱신이 묵시적 갱신에 해당한다고 보아 임차인이 해지 통지를 한 날로부터 3개월 후인 2023년 1월 25일에 계약이 종료되었다고 판단했습니다. 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시)는 상대방과 통정하여 한 허위의 의사표시는 무효라고 규정합니다. 판결에서는 월 100만 원 차임 약정이 임대인의 아파트 매매가치를 높이기 위한 허위의 약정으로 인정되어 무효로 판단되었습니다. 민법 제203조 제1항(점유자의 상환청구권)에 따라 점유자가 점유물을 반환할 때 비용을 지출한 경우 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 보일러 수리비 46,900원은 필요비로 인정되어 임대인이 임차인에게 반환해야 할 의무가 있다고 보았습니다. 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 공동주택 소유자가 장기수선충당금을 납부해야 하며, 사용자가 대신 납부한 경우 그 금액을 반환해야 한다고 명시합니다. 이에 따라 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금 924,470원은 임대인이 반환해야 한다고 판단했습니다. 민법 제654조(준용규정)와 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권), 그리고 제623조(임대인의 의무)는 임차인이 임대차 종료 시 임차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무를 규정하지만, 이 의무는 통상적인 사용에 따른 손모나 가치 감소까지 포함하지 않는다는 법리가 적용되었습니다. 따라서 임대인이 주장한 원상회복 비용은 임차인의 책임 범위를 넘어서는 것으로 판단되어 공제되지 않았습니다. 민법 제477조(법정변제충당)와 제479조(동전)는 변제자가 동일한 채권자에게 여러 채무를 부담하고 변제할 때 특정 채무를 지정하지 않으면 민법이 정한 순서(비용, 이자, 원본)와 기준(변제 이익, 이행기 등)에 따라 변제가 충당됨을 규정합니다. 이 원칙은 임대인이 원고와 질권자에게 지급한 금액에 적용되어 최종적으로 남은 임대차보증금 액수를 계산하는 데 사용되었습니다.
임대차 계약을 갱신할 때에는 계약서에 모든 변경 사항과 조건을 명확히 기재해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁의 소지가 매우 크므로 주의해야 합니다. 특히 월세 전환이나 차임 변경 시에는 반드시 문서로 약정 내용을 정확히 기록하고 임대인과 임차인 모두 서명하는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 그 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 임대차보증금 반환 채권에 질권이 설정된 경우 임대인은 질권자에게 직접 보증금을 반환함으로써 자신의 채무를 이행할 수 있습니다. 임차인이 임대차 목적물에 대한 수리비(필요비)나 장기수선충당금을 대신 지불한 경우, 관련 법령에 따라 임대인에게 반환을 청구할 수 있으므로 관련 영수증 등 증빙자료를 잘 보관해야 합니다. 임차인의 원상회복 의무는 임대차 목적물을 임차 당시의 상태로 복구하는 것을 의미하지만, 통상적인 사용으로 인한 자연스러운 마모나 가치 감소(통상의 손모)는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않는다는 점을 기억해야 합니다. 중요한 훼손이 발생할 경우 즉시 사진 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 중도 퇴실 시 중개수수료 부담은 법률적 근거나 명확한 합의가 없는 한 임차인에게 일방적으로 전가하기 어렵습니다.
