신탁 부동산의 전세보증금 반환 책임 강제집행 불허 사건

임차인이 임대차 계약 후 전입신고를 마쳤으나 그 전에 해당 부동산이 신탁되어 소유권이전등기가 완료된 경우, 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못해 신탁된 부동산의 소유자에게 임대차보증금 반환을 주장할 수 없고, 이에 따라 임차인의 전세금보장신용보험 대위변제자 역시 신탁 부동산의 소유자를 상대로 한 강제집행이 불허된 사건입니다.

관련 당사자

• A 주식회사: 신탁된 부동산의 수탁자이자 소유권 이전 등기를 받은 회사입니다.
• B 주식회사: 전세금보장신용보험계약을 체결하고 임차인에게 보증금을 대위변제한 보험회사로, 지급명령을 받아 강제집행을 시도한 측입니다.
• C: 임차인으로, D과 E와 임대차 계약을 맺고 전입신고를 마쳤습니다.
• D, E: 임대인이자 이 사건 부동산의 원래 소유자로, C과 임대차 계약을 맺고 신탁계약을 체결했습니다.
• H조합: 이 사건 담보신탁계약의 제1순위 우선수익자입니다.

분쟁 상황

C은 D, E와 전세보증금 5,300만 원에 임대차 계약을 맺고 전입신고를 했으나, 그보다 먼저 D, E는 해당 부동산을 A 주식회사에 담보신탁하고 소유권을 이전했습니다. D, E가 C에게 전세보증금을 돌려주지 못하자, B 주식회사는 전세금보장신용보험에 따라 D을 대신해 C에게 5,300만 원을 대위변제했습니다. 이후 B 주식회사는 D, E를 상대로 지급명령을 받아 강제집행 절차를 진행하려 했고, 신탁회사인 A 주식회사 소유로 된 부동산에 대해 승계집행문을 부여받아 강제집행을 시도했습니다. 이에 A 주식회사가 강제집행을 불허해달라는 소송을 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 신탁된 부동산에 전입신고를 마쳤지만 전입신고 이전에 부동산 소유권이 신탁회사로 이전된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖출 수 있는지 여부 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계 규정이 대항력을 갖추지 못한 임차인에게도 적용될 수 있는지 여부 신탁계약서 및 임대차계약서 특약사항만으로 신탁회사가 임대차보증금 반환 채무를 부담한다고 볼 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 피고(B 주식회사)가 원고(A 주식회사)에 대해 받은 지급명령에 근거한 강제집행을 불허했습니다. 이 판결이 확정될 때까지 해당 지급명령에 기초한 강제집행은 정지되며 소송비용은 피고가 부담합니다.

결론

임차인이 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전된 이후에 전입신고를 마쳤다면, 해당 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하게 됩니다. 따라서 신탁회사는 임대인의 지위를 승계하지 않으며 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않으므로, 임차인의 대위변제자 또한 신탁회사를 상대로 임대차보증금 반환에 대한 강제집행을 할 수 없다는 것이 법원의 최종 판단입니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력의 내용): 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임차권의 효력을 주장할 수 있습니다. 이를 '대항력'이라고 합니다. 이 사건에서 임차인 C은 전입신고를 했으나, 이는 신탁에 의한 소유권 이전 등기 이후에 이루어졌기 때문에 신탁회사인 원고에게 대항력을 주장할 수 없었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 (임대인의 지위 승계): 임대차의 목적이 된 주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이 조항은 임차인이 대항력을 갖춘 경우에만 적용됩니다. 즉, 대항력 없는 임차인의 임대차 계약에 대해서는 주택의 양수인(이 사건에서는 신탁에 의해 소유권을 이전받은 A 주식회사)이 임대인의 지위를 승계하지 않습니다. 주택임대차보호법 제10조 (강행규정): 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 피고는 신탁계약서 내용이 이 조항에 위반된다고 주장했으나, 법원은 애초에 임차인이 대항력을 갖추지 못했으므로 주택임대차보호법상의 임대인 지위 승계가 발생하지 않아 제10조를 적용할 필요가 없다고 판단했습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추지 못하면 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받기 어렵다는 점을 시사합니다.

참고 사항

부동산 계약 시 등기부등본을 반드시 확인하여 소유권 관계와 신탁 등기 여부를 사전에 파악해야 합니다. 신탁된 부동산이라면 수탁자가 누구인지, 신탁 원부가 어떻게 되어 있는지 확인이 필요합니다. 신탁 부동산의 임대차 계약을 체결하는 경우, 임차인은 전입신고와 확정일자를 받기 전에 이미 부동산이 신탁회사 명의로 소유권이 이전되었는지 확인해야 합니다. 소유권 이전 후 전입신고를 하면 대항력을 갖추지 못할 수 있습니다. 신탁 부동산에 대한 임대차 계약에서는 신탁회사(수탁자)가 임대차 계약의 당사자가 되거나 적어도 임대차보증금 반환에 동의한다는 내용이 명확하게 명시되어야 합니다. 단순히 특약사항에 수탁된 자산이라는 내용만으로는 신탁회사가 임대인 지위를 승계하거나 보증금 반환 의무를 부담한다고 보기 어렵습니다. 전세금보장신용보험에 가입하는 경우에도 피보험자인 임차인의 대항력 여부가 보험금 지급 후 대위변제자의 구상권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 임대차 계약 시 대항력 확보 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 신탁등기가 되어있는 경우 임대차계약은 원칙적으로 수탁자와 체결해야 대항력을 주장할 수 있습니다.