상가 7층 분양대금과 임대차보증금 반환 및 연체 차임 청구 사건

이 사건은 재건축된 상가 7층의 구분점포 임차권을 분양받은 원고들이 시행대행사와 점포 소유자를 상대로 분양대금 및 임대차보증금 반환을 청구하고, 점포 소유자들이 원고들에게 연체 차임 등을 반소 청구한 복잡한 분쟁입니다. 원고들은 개별 점포 불특정 또는 내장 공사 미비로 계약이 무효이거나 해제되었다고 주장했으나 법원은 대부분의 원고에 대해 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다. 다만 임대차계약을 체결하지 않고 전대 위임도 하지 않았거나 전대 위임을 철회한 일부 원고들에게는 시행대행사의 이행 거절을 이유로 분양대금 반환을 인정했습니다. 임대차계약을 체결했던 원고들의 경우 법원은 이행 거절로 계약이 해지되었다고 보았으나 임대보증금은 미지급된 차임과 연체료에 의해 이미 소멸되었다고 판단하여 반환 청구를 기각하고, 오히려 점포 소유자들의 연체 차임 반소 청구를 일부 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (임차권 수분양자들): 재건축된 상가 7층 구분점포의 임차권을 분양받은 개인들로 점포 인도 지연 및 계약 내용 불이행을 주장하며 분양대금 또는 임대차보증금 반환을 청구했습니다.
• 피고 주식회사 D (시행대행사): 상가 재건축 조합의 시행대행사로서 임차권을 분양했으며 원고들의 분양대금 반환 청구의 주된 상대방이었습니다.
• 피고 임대인들 (조합원 겸 구분점포 소유자들): 상가 7층 구분점포의 소유자들로서 일부 원고들과 직접 임대차계약을 체결했으며 임대차보증금 반환 및 연체 차임 청구의 상대방이었습니다.

분쟁 상황

재건축된 N시장 상가인 'R' 7층의 임차권을 분양받은 원고들은 시행대행사인 피고 회사 및 점포 소유자인 조합원 피고들과 계약을 맺었습니다. 원고들은 개별 점포를 임차할 의사로 계약했으나 계약 당시 점포의 호수가 특정되지 않았고 이후 추첨을 통해 결정되었습니다. 상가는 2010년 10월 개장했지만 7층은 개별 칸막이 공사 없이 방치되었습니다. 피고 회사와 관리회사는 7층 전체를 주식회사 AC(소외 회사)에 일괄 전대하려 했고 대부분의 수분양자들은 전대 위임에 동의했으나 소외 회사와의 전대차 계약은 보증금 미납으로 2013년 무산되었습니다. 이후에도 7층은 상당 기간 방치되다가 2019년 7월 피고 회사가 원고들의 동의 없이 주식회사 AM에게 7층 전체를 일괄 전대하고 점유를 이전했습니다. 이에 원고들은 개별 점포의 불특정 및 피고들의 이행 거절을 이유로 계약 무효 또는 해제를 주장하며 분양대금 및 임대차보증금 반환을 청구했고 피고 임대인들은 원고들의 미지급 차임을 이유로 반소 청구를 제기했습니다. 과거 유사 소송에서는 대법원이 수분양자의 전대 위임을 통한 점유 개시를 인정하며 피고 회사의 인도 의무 이행을 보았으나 임대차계약을 체결하지 않은 일부 수분양자에게는 인도 의무 미이행을 인정했습니다. 이 사건은 이러한 복잡한 배경 속에서 새로운 전대가 이루어진 시점과 원고들의 동의 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

상가 임차권 분양계약 및 임대차계약의 유효성 여부와 관련하여 개별 점포의 불특정 여부, 당사자 의사의 불일치 주장이 쟁점이 되었습니다. 또한 피고들의 점포 인도 의무 이행 여부 및 계약 해제 또는 해지 사유 발생 여부가 중요하게 다루어졌습니다. 특히 소외 회사와의 전대차 계약 무산 및 AM에 대한 일괄 전대가 원고들의 임대차계약 해지 사유가 되는지 여부, 그리고 임대차계약이 해지되었을 경우 임차인들의 미지급 차임 및 연체료와 임대보증금 간의 상계 처리 문제가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

이 사건에 대한 법원의 판단은 다음과 같습니다.

1. 피고 A, C, F에 대한 판결: 이들 피고가 원고 B, E, G의 청구를 다투지 않아 민사소송법 제150조에 따라 자백 간주되어 각 원고에게 32,588,000원, 48,489,000원, 33,228,000원 및 이에 대한 연 6% 또는 15% 또는 12%의 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
2. 임대차계약 미체결 원고들 (원고 T, V, X, Y, AB, E, U 등)과 피고 회사 간의 판결: 원고들의 주위적 주장인 계약 무효는 받아들여지지 않았습니다. 그러나 피고 회사가 원고들의 동의 없이 상가 7층 전부를 AM에 전대하고 인도한 것은 계약상 의무 이행 거절로 판단되어 해당 원고들의 분양계약은 적법하게 해제되었습니다. 이에 따라 피고 회사는 해당 원고들에게 납부분양대금 전액 및 이에 대한 연 6% (판결 선고일까지) 및 연 12% (그 다음날부터)의 지연손해금을 반환하라는 판결이 내려졌습니다.
3. 임대차계약 체결 원고들 (나머지 원고들)과 피고 회사 및 피고 임대인들 간의 판결: 원고들의 계약 무효 주장과 피고 회사의 채무불이행으로 인한 계약 해제 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다. 법원은 피고 회사가 분양계약상 점포 인도 의무를 이행했다고 보았습니다. 하지만 피고 임대인들이 원고들의 동의 없이 AM에게 상가 7층 전부를 전대하고 인도한 것은 임대차계약상 의무 이행 거절에 해당하여 해당 원고들과 피고 임대인들 간의 임대차계약은 적법하게 해지(또는 임대기간 만료로 종료)되었다고 판단했습니다. 그럼에도 불구하고 임대차계약 체결 원고들의 임대보증금 반환 청구는 기각되었습니다. 법원은 이들 원고가 오랜 기간 차임과 연체료를 지급하지 않았고 그 금액이 임대보증금을 초과하여 이미 소멸했다고 판단했습니다.
4. 피고 임대인들의 반소 청구 (연체 차임 및 연체료)에 대한 판결: 임대차계약 체결 원고들은 피고 임대인들에게 연체 차임 및 연체료를 지급할 의무가 있다고 판단되었습니다. 다만 AM에게 점유가 이전된 2019년 7월 24일 이후의 차임 및 연체료는 청구할 수 없다고 보아 그 이전까지의 연체 차임 및 연체료만을 인용하여 원고들에게 지급을 명했습니다.

결론

이 판결은 재건축 상가의 임차권 분양 및 임대차 관계에서 발생하는 복잡한 법적 쟁점을 다루었습니다. 법원은 상가 7층 점포의 구체적 특정 여부, 피고들의 점포 인도 의무 이행 여부, 그리고 전대차 계획 무산과 새로운 전대가 계약 해지 사유가 되는지를 면밀히 검토했습니다. 결론적으로 임대차계약조차 체결하지 못했거나 전대 위임을 철회했던 일부 원고들의 경우 시행대행사인 피고 회사로부터 분양대금을 반환받게 되었습니다. 반면 임대차계약을 체결했던 대부분의 원고들은 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 장기간 미지급한 차임과 연체료 때문에 임대보증금을 돌려받지 못했고 오히려 피고 임대인들에게 일부 연체 차임을 지급해야 하는 상황에 놓였습니다. 이는 계약상 의무 이행의 중요성과 연체료의 상당한 누적 효과를 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에서 적용되거나 논의된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 이 조항은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정합니다. 법원은 피고 임대인들이 임차권 수분양자들의 동의 없이 AM에게 상가 7층 전체를 전대하고 점유를 이전한 행위가 이 조항에 따른 의무 이행 거절에 해당한다고 보아 임대차계약을 해지할 수 있는 사유로 판단했습니다.
• 민사소송법 제150조 (자백 간주)​: 당사자가 변론에서 상대방의 주장 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 봅니다. 이 사건에서는 일부 피고들이 원고의 청구를 다투지 않아 해당 청구가 인용되는 근거가 되었습니다.
• 계약의 목적물 특정 및 의사 합치: 원고들은 분양계약 당시 점포가 특정되지 않았고 개별 점포 임차 의사와 상가 전체 공동 운영 의사가 불일치하여 계약이 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 추첨을 통해 점포 위치가 특정되었고 공동 운영 방식 동의 등 사정을 고려할 때 계약이 무효라고 볼 정도의 중대한 하자는 없다고 판단했습니다. 이는 계약의 목적물 특정 방식과 당사자 의사의 중요성을 보여줍니다.
• 이행 거절로 인한 계약 해제/해지: 법원은 피고 회사가 임대차계약을 체결하지 않은 원고들의 동의 없이 AM에게 상가 7층을 전대한 것을 '이행 거절'로 보아 분양계약 해제를 인정했습니다. 또한 임대차계약을 체결한 원고들의 경우에도 피고 임대인들이 AM에게 점유를 이전한 행위를 임대차계약상 의무 이행 거절로 보아 임대차계약의 '해지' 사유로 판단했습니다. 이는 채무자의 명확한 이행 거절 의사 표시가 있을 경우 채권자는 자신의 선이행 의무 이행 제공 없이도 계약을 해제 또는 해지할 수 있다는 법리를 적용한 것입니다.
• 임대보증금의 상계: 임차인이 임대인에게 미지급한 차임 및 연체료가 임대보증금을 초과할 경우 임대보증금 반환 청구권이 소멸된다는 법리가 적용되었습니다. 법원은 임차권 수분양자들이 상가 개장일 이후 상당 기간 차임을 지급하지 않았고 그 연체료가 임대보증금을 훨씬 초과한다고 계산하여 원고들의 임대보증금 반환 청구를 기각했습니다.
• 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 지연손해금의 법정 이율을 산정하는 데 적용되었습니다.
• 민법 제628조 (차임 증감청구권)​: 원고들은 차임 약정이 불공정하여 무효이거나 감액되어야 한다고 주장했으나 법원은 이를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약서의 구체적 명시 중요성: 상가 분양이나 임대차 계약 시 특히 점포가 불특정되거나 내장 공사 여부가 불분명한 경우 개별 점포의 특정 방식, 인도 시점, 내장 공사 범위, 공동 운영 방식 등에 대한 내용을 계약서에 명확히 명시해야 합니다.
• 위임 및 동의의 범위 확인: 전대차 위임이나 상가 운영 동의를 할 경우 그 위임 또는 동의의 범위와 조건(예: 전체 수분양자의 동의가 필요한지 여부, 전대차 무산 시의 책임 소재)을 명확히 확인하고 문서화해야 합니다.
• 채무불이행 시 대응: 상대방이 계약상 의무를 이행하지 않거나 이행 거절 의사를 명확히 할 경우 적절한 절차(내용증명 발송, 소송 제기 등)를 통해 계약 해제 또는 해지를 통보하고 권리를 주장해야 합니다.
• 차임 및 관리비 지급 의무 이행: 임대차 계약상 차임이나 관리비 지급 의무는 임대인의 목적물 인도 의무와 별개로 발생할 수 있습니다. 비록 분쟁 중이라 하더라도 장기간 차임을 미지급할 경우 누적된 연체료가 임대보증금을 초과하여 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
• 소송 시 적극적인 변론: 소송에서 상대방의 주장을 명백히 다투지 않으면 '자백'으로 간주되어 불리한 판결을 받을 수 있습니다. 자신의 주장을 뒷받침할 증거를 충분히 제시하고 적극적으로 변론에 참여해야 합니다.
• 집합건물 내 상가 계약의 특수성: 집합건물의 경우 개별 점포의 구조적 독립성이 명확하지 않거나 전체적인 운영 방식이 계약 내용에 영향을 미칠 수 있으므로 이러한 특수성을 이해하고 계약에 반영해야 합니다.