용도구역에서의 용도변경 제한

용도구역이란?

• “용도구역”이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 혁신적이고 복합적인 토지활용의 촉진, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제17호).

용도구역의 종류

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역에 관해 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조의2까지).

  • 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나, 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 경우에 지정되는 구역을 말합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항 참조).

  • 시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정되는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조제1항 참조).

  • 수산자원보호구역은 수산자원의 보호육성을 위해 지정된 공유수면이나 그에 인접된 토지를 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조 및 「수산자원관리법」 제3조제4호).

  • 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 지정된 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2 참조).

  • 도시혁신구역은 창의적이고 혁신적인 도시공간의 개발을 목적으로 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항을 따로 정하기 위하여 공간재구조화계획으로 지정한 다음 하나에 해당하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호의5 및 제40조의3제1항).

    • 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역
    • 주요 기반시설과 연계하여 지역의 거점 역할을 수행할 수 있는 지역
    • 그 밖에 도시공간의 창의적이고 혁신적인 개발이 필요하다고 인정되는 경우로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 지역

용도구역에서의 용도변경 제한

• 용도구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 각각 개별법에 의해 관리됩니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 174쪽).

  • 개발제한구역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에서, 도시자연공원구역은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서, 시가화조정구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서, 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」에서, 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 해당 용도구역 내 행위제한을 각각 규정하고 있습니다.

  • 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용기준

• 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 경우로서 각 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 330제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역·용도지구·용도구역별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역·용도지구·용도구역에 관한 규정을 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제1항 본문 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조).

  • 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제1항 단서).

• 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제2항 본문).

  • 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역·용도지구·용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구·용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제2항 단서).

• 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸쳐 있는 경우[규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 330제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터) 이하인 경우는 제외함]에는 각각의 용도지역·용도지구·용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제3항 본문 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조).

  • 다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 고도지구 또는 방회지구의건축물에 관한 규정을 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조제3항 단서).

주소로 용도지역·용도지구·용도구역 및 각종 행위제한 확인하기

Q. 용도지역·용도지구·용도구역 및 개별법에 따른 용도제한을 한 번에 손쉽게 확인할 수 있는 방법은 없나요? A. 용도지역·용도지구·용도구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 외에도 관련 법령에서 개별적으로 정할 수 있습니다. 따라서 일반국민이 해당 내용을 일일이 확인하는데 어려움이 있습니다. 이에, 국토교통부는 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)를 통해 토지이용 관련 규제와 절차를 체계적으로 유형화하여 토지이용계획, 규제내용, 인허가 절차 등을 쉽게 안내하고 있습니다.   <토지이용규제정보서비스 홈페이지>    위 사이트에서는 주소 등을 통해 해당 토지에 대한 용도지역·용도지구·용도구역 등 지정여부와 해당 용도지역·용도지구·용도구역 안에서의 행위제한내용 및 관련 법령 등을 검색하여 확인할 수 있습니다.  또한, 해당 토지를 학원, 일반음식점 등 구체적으로 하려는 행위의 용도로 이용할 수 있는지 여부를 주소 등을 통해 검색하여 확인할 수 있습니다. <출처 : 토지이용규제정보서비스 홈페이지(http://luris.molit.go.kr)>