위법한 건축행위의 유형 및 제재

신축 및 증축

• 신축 및 증축이 법령에 위반되는 경우는 대체적으로 건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우입니다(「건축법」제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」제115조의3제1항).

• 다음은 주요 건축 위반 행위를 예시하면 다음과 같습니다.

  • 나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우(신축 – 허가나 신고 위반)

  • 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)

  • 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)

  • 예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

  • 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)

  • 필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

  • 다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

  • 현관이나 외부 계단 등을 비가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

  • 공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반)

  • 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

  • 합법적인 발코니 확장 공사에 대한 자세한 내용은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『아파트 입주–발코니 확장공사』에서 확인할 수 있습니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

개축 및 재축

• 개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우(개축 및 재축 – 신축 허가나 신고 위반)

  • 종전보다 더 큰 규모로 축조하는 것은 신축에 해당합니다(국토교통부 건축기획팀-6581, 2007.12.04.).

• 그러나 건축물의 동수가 감소하더라도 면적과 층수 및 높이가 증가하지 않는 경우라면 이는 종전과 동일한 규모 범위의 개축에 해당합니다(국토교통부 건축기획팀-632, 2005.10.10.).

시정명령 등

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)은 대지나 건축물이 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반되면 「건축법」에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(「건축법」 제79조제1항).

• 허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다(「건축법」 제79조제2항 본문).

• 허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 "위반건축물"이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다(「건축법」 제79조제4항 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).

• 허가권자는 「건축법」 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 「행정대집행법」 제3조제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다(「건축법」 제85조 및 「건축법 시행령」 제119조의2).

  • 재해가 발생할 위험이 절박한 경우

  • 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우

  • 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우

  • 도로통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우

  • 「대기환경보전법」에 따른 대기오염물질 또는 「물환경보전법」에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우

이행강제금

• 허가권자는 「건축법」 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 본문).

  • 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 다음의 비율(다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)을 곱한 금액(「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항)

    • 건폐율을 초과하여 건축한 경우: 100분의 80
    • 용적률을 초과하여 건축한 경우: 100분의 90
    • 허가를 받지 아니하고 건축한 경우: 100분의 100
    • 신고를 하지 아니하고 건축한 경우: 100분의 70

  • 「지방세법」상의 시가표준액이란?

  • 「지방세법」에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 합니다(「지방세법」 제4조제1항 본문).

  • 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 「지방세법」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법 시행령」 제3조로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제1항 단서).

  • 또한 위 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함)에 대한 시가표준액은 신축을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다(「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호).

    • 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
    • 건물의 경과연수별 잔존가치율
    • 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

  • 위에서 ‘지방자치단체의 장이 결정한 가액’은 매년 발간되는 행정안전부장관의 조정기준에 따라 산정하여 특별시장･도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정･고시합니다.

  • 시가표준액 산출식은 아래 그림과 같습니다.

<출처: 행정안전부, 『건축물 및 기타물건 시가표준액 산정기준』, 2024. 2면 참조>

• 위반건축물은 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우라서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액이 없기 때문에 일반적으로 「지방세법」 제4조제2항 및 「지방세법」 제4조제1항제1호에 따른 시가표준액이 적용됩니다.

• 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다(「건축법」 제80조제1항 단서).

• 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항).

  • 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)

  • 동일인이 최근 3년 내에 2회 이상 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우

  • 위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

• 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다(「건축법」 제80조제5항).

• 허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외합니다(「건축법」 제80조의2제1항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제1항·제2항 본문).

  • 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000 제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경

  • 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(「건축법」 제80조제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 각 정해진 비율을 감경

  • 다만, 「건축법」 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우에는 100분의 50의 비율로 감경합니다(「건축법 시행령」 제115조의4제2항 단서).

• 허가권자는 법률 제4381호 건축법개정법률의 시행일(1992년 6월 1일을 말함) 이전에 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있습니다(「건축법」 제80조의2제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의4제3항).

  • 연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우: 100분의 80

  • 연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우: 100분의 60

  • 이행강제금의 주요 경과규정

• 구 「건축법」 시행 전 종전의 규정에 따라 부과되고 있는 이행강제금에 대하여는 제80조제1항·제2항 및 제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따릅니다[「건축법」 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23.) 제3조].

<이행강제금 계산 방법>

Q. 베란다를 증축한 경우 이행강제금 계산 방법은?

A. 위법한 증축에 대한 이행강제금은 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따른 비율을 곱한 금액(「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항)이 됩니다.

① 시가표준액 계산하기: 1제곱미터당 시가표준액은 1제곱미터당 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 가감산 특례 × 기초공사 여부에 따른 산출비율입니다(대법원 2018. 2. 8. 선고, 2017두66633 판결, 행정안전부, 『건축물 및 기타물건 시가표준액 산정기준』 2면 참조)

② 이행강제금 계산식: 1제곱미터당 시가표준액, 위반면적, 부과 요율, 감경률 및 가중률 등을 곱합니다(「건축법」 제80조제1항, 제2항 및 제80조의2).

③ 부과요율: 신축·증축·개축·재축·이전에 해당할 때는 기본적으로 100분의 50이 되고, 여기에 85제곱미터 이하의 증축이라면 건축신고 대상이므로 100분의 70(다만, 증축으로 인해 전체 건축물의 용적률이 초과하게 된다면 100분의 90이 적용될 수 있음)입니다(「건축법」 제80조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 제115조의3제1항).

④ 감경률: 위반행위 후에 구입하였다면 ‘위반행위 후 소유권이 변경된 경우’로서 100분의 75를 감경받을 수 있습니다(「건축법 시행령」 제115조의4제1항제1호 및 제2항제1호). 참고로 세대면적이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물의 경우에는 부과금액(「건축법」 제80조제1항 단서)의 100분의 50을 감경받을 수 있습니다(「건축법 시행령」 제115조의4제2항 단서)

⑤ 이행강제금 계산 정리: 1제곱미터의 시가표준액 × 위반면적 × 100분의 50(기본 부과요율, 「건축법」 제80조제1항제1호) × 100분의 70(건축신고 위반인 경우, 「건축법 시행령」 제115조의3제1항제4호) × 100분의 20(1992년 6월 1일 전 위반인 경우, 「건축법 시행령」 제115조의4제3항제1호)

⑥ 소규모 주택 감경률: 과거 연면적(공동주택의 경우 세대면적) 85제곱미터인 경우 이행강제금을 50% 감경하고, 부과 횟수도 5회 이내이었으나, 2019년 4월 23일 전에 이미 이행강제금을 부과받고 있는 경우에만 적용됩니다[「건축법」 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23.) 제3조].

⑦ 가중률: 만일 위법한 증축이 있는 건축물을 임대를 하게 되면 영리 목적에 해당하여 100분의 100의 가중률이 적용되어 임대하기 전보다 2배의 이행강제금이 부과될 수 있으나 위반면적이 50제곱미터 이하이면 적용되지 않습니다(「건축법」 제80조제2항 및 「건축법 시행령」 제115조의3제2항제2호).

허가 위반행위에 대한 처벌

• 도시지역에서 「건축법」 제11조제1항(건축허가), 제55조(건폐율), 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제108조제1항제1호).

• 도시지역 밖에서 「건축법」 제11조제1항(건축허가), 제55조(건폐율) 및 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제110조제1항제1호).

  • 도시지역이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 제36조에 따른 용도지역 중의 하나이며, 주거·상업·공업기능 제공과 녹지 보전을 위하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 지정됩니다.

신고 위반행위에 대한 처벌

• 「건축법」 제14조(건축신고) 및 「건축법」 제20조제3항(가설건축물)에 따른 신고 또는 신청을 하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「건축법」 제111조제1호).