아파트 입주자대표회의의 하자 보수 관련 분쟁 사건

춘천시 A 아파트 입주자대표회의가 분양자 지위를 승계한 주식회사 D, 하자보수보증을 한 G조합 등을 상대로 아파트 공용 및 전유부분의 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 피고 D에게 10억 6천만원 상당의 손해배상금 지급을 명령했으며, 피고 G조합에게는 D과 공동으로 책임지는 부분과 단독으로 책임지는 부분을 나누어 하자보수보증금 지급을 명령했습니다. 그러나 최초 분양자인 주식회사 E과 시공사인 F 주식회사에 대한 청구는 기각 또는 각하되었고, 구분소유자들이 제기한 사업계획승인도면과 다른 시공에 따른 손해배상 청구 또한 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A입주자대표회의: 춘천시 A 아파트 463세대의 입주자로 구성된 자치기구이자 구분소유자들로부터 하자보수 손해배상청구권을 양수받아 소송을 제기한 당사자입니다.
• 원고(선정당사자) B, C 및 선정자들: 춘천시 A 아파트에 관하여 분양계약을 체결한 구분소유자들로서, 사업계획승인도면과 다른 시공에 따른 손해배상을 청구했습니다.
• 피고 주식회사 D: 춘천시 A 아파트를 분양한 사업주체인 주식회사 E로부터 분양자 지위를 포괄적으로 승계한 회사입니다.
• 피고 주식회사 E: 춘천시 A 아파트를 신축하여 분양한 최초의 사업주체입니다.
• 피고 F 주식회사: 춘천시 A 아파트를 시공한 시공사입니다.
• 피고 G조합: F 주식회사와 춘천시 A 아파트에 관한 하자보수보증계약을 체결한 보증사입니다.

분쟁 상황

춘천시 A 아파트 입주자대표회의와 아파트 구분소유자들은 아파트 신축 과정에서 발생한 여러 하자, 즉 시공 누락이나 설계도면과 다른 시공으로 인해 아파트 사용승인일 무렵부터 지속적으로 하자보수를 요청했습니다. 하지만 시공사인 F 주식회사가 일부 보수만 진행하고 대부분의 하자가 남아있자, 입주자대표회의는 입주민들의 요청과 채권양수를 통해 분양사, 시공사, 하자보수보증사를 상대로 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 아파트 구분소유자들은 사업계획승인 도면과 달리 임의로 하향 설계 변경되어 시공된 부분에 대해서도 손해배상을 요구했습니다.

핵심 쟁점

아파트 신축 후 발생한 하자에 대해 분양자 지위를 승계한 피고 D의 손해배상 책임 범위, 하자보수보증계약을 체결한 피고 G조합의 보증 책임 범위가 쟁점이 되었습니다. 또한 최초 분양자인 피고 E의 책임이 면책적으로 피고 D에게 인수되었는지 여부, 시공사 피고 F에 대한 채권자대위권 행사의 적법성, 그리고 사업계획승인도면과 다른 시공에 대한 손해배상 청구의 판단 기준(사용승인도면 기준 vs 사업계획승인도면 기준)이 주요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고 A입주자대표회의의 피고 F 주식회사에 대한 소는 각하되었습니다.
2. 피고 주식회사 D은 원고 A입주자대표회의에게 1,066,309,644원 및 그 중, 156,400,000원에 대하여는 2015. 11. 7.부터, 877,578,335원에 대하여는 2016. 12. 17.부터, 32,331,309원에 대하여는 2018. 9. 14.부터 각 2019. 1. 9.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고 G조합은 피고 D과 공동하여 642,974,002원 및 그 중 156,000,000원에 대하여는 2015. 11. 4.부터, 486,974,002원에 대하여는 2016. 12. 14.부터 각 2019. 1. 9.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
4. 피고 G조합은 단독으로 33,308,883원 및 이에 대하여 2016. 12. 14.부터 2019. 1. 9.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
5. 원고 A입주자대표회의의 피고 주식회사 D, G조합에 대한 각 나머지 청구, 원고 A입주자대표회의의 피고 주식회사 E에 대한 청구, 원고(선정당사자)들의 피고 주식회사 D, 주식회사 E에 대한 청구는 각각 기각되었습니다.

결론

결론적으로 법원은 아파트의 하자에 대한 손해배상 책임은 분양자 지위를 승계한 피고 D에게 인정하고 하자보수보증을 한 피고 G조합의 보증책임 또한 일부 인정하여 총 10억여 원의 배상금과 보증금 지급을 명령했습니다. 그러나 최초 분양자인 E의 책임은 면책적 인수 합의에 따라 인정되지 않았고, 시공사인 F에 대한 청구는 채권자대위권 행사의 보전 필요성이 없다고 보아 각하되었으며, 구분소유자들의 설계변경 관련 청구는 사용승인 도면을 기준으로 판단해야 한다는 이유로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례에서는 주로 다음 법령과 법리들이 적용되었습니다.

• 민법 제404조 제1항 (채권자대위권)​: 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자에 속한 권리를 대신 행사할 수 있습니다. 하지만 이 사건에서 법원은 채무자인 피고 D이 충분한 자력을 가지고 있다고 판단하여, 원고 A입주자대표회의가 피고 D을 대신하여 시공사인 피고 F에게 채권자대위권을 행사할 보전의 필요성이 없다고 보아 관련 청구를 각하했습니다. 즉 채무자가 충분한 변제능력이 있다면 채권자대위권을 행사할 필요가 없다는 법리가 적용된 것입니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 아파트와 같은 집합건물의 공용부분에 발생한 하자에 대한 손해배상 채권은 각 구분소유자들에게 그 전유부분 면적 비율에 따라 귀속되며, 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 이러한 권리를 양수받아 소송을 수행할 수 있습니다.
• 손해배상 책임의 발생 및 범위: 아파트의 분양자 지위를 포괄적으로 승계한 회사는 아파트에 발생한 하자에 대해 손해배상 책임을 집니다. 손해배상액은 하자의 정도와 보수 비용을 기준으로 산정되지만, 아파트의 사용승인 후 경과 기간, 자연적인 노화 현상, 입주민의 사용 및 관리상 잘못, 시공사의 부분 보수 이력 등 여러 제반 사정을 참작하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 일정 부분 책임이 제한될 수 있습니다.
• 하자보수보증금 청구: 시공사와 하자보수보증계약을 체결한 보증사는 계약 내용에 따라 하자보수보증금을 지급할 의무를 부담합니다. 이때 보증금의 지급 범위 또한 손해배상 책임과 유사하게 위에서 언급된 책임 제한의 법리가 적용될 수 있습니다.
• 설계변경 판단 기준: 아파트 공사 과정에서 설계변경이 일반적이라는 점과 관련 법령에 따른 규제를 받는다는 점 등을 고려할 때, 하자의 존재 여부나 설계변경 여부를 판단하는 기준은 원칙적으로 '사용승인 당시의 설계도면'을 기준으로 해야 한다고 보았습니다. 사업계획승인 도면과 다르다는 이유만으로 하자로 인정받기는 어렵다는 원칙이 적용된 것입니다.

참고 사항

아파트 하자 문제로 소송을 고려하는 경우 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 아파트 하자 발생 시 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 소송을 진행할 수 있습니다. 이때 채권양도와 채무자에 대한 통지 절차가 적절히 이루어져야 합니다.
• 분양자의 지위가 여러 회사에 걸쳐 변경되었을 경우, 최종적으로 분양자 지위를 인수한 회사에 책임을 물어야 합니다. 만약 면책적 인수 합의가 있었다면, 이전 분양자에 대한 청구는 어려울 수 있습니다.
• 시공사에 대한 손해배상 청구를 분양자를 대위하여 할 경우(채권자대위권), 분양자(채무자)가 스스로 손해배상을 이행할 자력이 있다면 채권자대위권의 보전 필요성이 인정되지 않아 청구가 기각될 수 있습니다.
• 하자 판단의 기준은 원칙적으로 사용승인 당시의 설계도면이므로, 사업계획승인 도면과 다른 시공이 있었다는 사실만으로 곧바로 하자가 인정되지는 않습니다. 실제 시공된 내용이 사용승인 도면에 부합하는지 여부가 중요합니다.
• 하자보수보증계약이 체결되어 있다면, 보증사를 상대로 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 이때도 하자보수비용 산정 시 자연적 노화, 입주민의 사용 및 관리상 과실, 시공사의 부분 보수 이력 등 여러 사정을 고려하여 책임 범위가 제한될 수 있습니다.
• 손해배상금에 대한 지연손해금 이자율은 청구 시점 및 법적 근거에 따라 민법(연 5%), 상법(연 6%), 소송촉진 등에 관한 특례법(연 15%) 등 다르게 적용될 수 있습니다.