건물 명의자가 땅 소유자에게 토지 사용료를 내야 하는지 다툰 사건

이 사건은 토지 소유자인 원고가 건물 일부의 소유 명의를 보유하고 있던 피고에게 토지 사용에 따른 부당이득금 반환을 청구한 사안입니다. 피고는 건물 신축을 위한 토지신탁계약을 해지하면서 사업비 명목으로 일부 구분건물의 소유권을 귀속받았고, 다른 구분건물들은 수분양자에게 분양되었으나 피고 명의로 등기되어 있었습니다. 법원은 수분양자에게 분양되었지만 명의만 피고에게 있었던 구분건물들에 대해서는 피고가 임료 상당의 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 반면 피고에게 실제로 소유권이 귀속되었던 구분건물들에 대해서는 피고가 원고의 토지를 무단으로 사용함으로써 부당이득을 얻었다고 보아, 원고가 토지 소유권을 취득한 시점부터 피고가 해당 구분건물을 다른 회사에 매도하기 전까지의 임료 상당액인 66,954,538원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 그랑하우징: 서울 종로구 일대 토지의 현재 소유자로, 피고에게 토지 사용료 상당의 부당이득금 반환을 청구한 측입니다.
• 피고 주식회사 한국토지신탁: 이 사건 토지 위에 신축된 '국일관드림펠리스' 건물 중 일부 구분건물에 대한 소유자 명의를 보유했던 회사입니다. 원래 토지 소유자와 신탁계약을 맺고 건물을 신축·분양하는 역할을 했습니다.
• 주식회사 바이뉴테크먼트: 이 사건 토지의 원래 소유자로, 피고와 토지신탁계약을 체결하여 건물을 신축하고 분양했던 회사입니다.
• 수분양자들: 이 사건 건물 중 일부 구분건물을 피고로부터 분양받아 실제 사용하고 있었던 사람들입니다.
• 주식회사 지윤개발: 피고가 신탁계약 해지 후 소유권을 귀속받았던 구분건물들을 피고로부터 매수한 회사입니다.

분쟁 상황

원고는 서울 종로구에 위치한 토지의 새로운 소유자이며, 피고는 이 토지 위에 신축된 '국일관드림펠리스'라는 건물 내 일부 구분건물의 소유 명의를 가지고 있던 회사였습니다. 이 건물은 원래 토지 소유자였던 바이뉴테크먼트가 피고와 토지신탁계약을 맺어 신축하고 분양한 것입니다. 신탁계약 해지 과정에서 피고는 소송비용 등 명목으로 일부 구분건물의 소유권을 귀속받았고, 다른 구분건물들은 수분양자들에게 분양되었음에도 피고 명의로 등기되어 있었습니다. 원고는 토지를 공매로 매수하면서 해당 건물의 40년간 토지 사용료가 선납되었다는 사실을 알고 있었지만, 피고가 구분건물들을 소유함으로써 원고의 토지를 사용하고 있으니 그에 대한 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고는 신탁계약 내용, 토지임차권의 대항력, 원고의 권리남용 등을 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 타인의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 자가 토지 소유자에게 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있는지 여부입니다. 둘째, 건물에 대한 소유권 등기 명의가 실질적인 소유자와 다른 경우, 등기 명의자가 부당이득 반환 의무를 부담하는지 여부입니다. 셋째, 토지 공매 시 '건물의 40년간 토지 사용권 선납' 사실이 공고되었을 경우, 새로운 토지 소유자의 부당이득 반환 청구가 신의성실의 원칙이나 권리남용에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인이 건물을 등기한 경우, 민법 제622조 제1항에 따라 토지 전득자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고에게 원고에게 66,954,538원 및 이에 대한 2011년 2월 19일부터 2012년 6월 15일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고가 50%씩 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 건물의 구분건물 중 실제 소유자가 수분양자들이고 피고는 등기 명의만 보유하고 있었던 부분(1~7, 10항 구분건물)에 대해서는 피고가 자신의 이익을 위해 명의를 유지한 것이 아니며, 원고가 토지 취득 당시 '40년 토지사용권 선납' 사실을 알고 있었으므로, 수분양자들이 민법 제622조 제1항에 따라 토지 전득자인 원고에게 임대차의 효력을 주장할 수 있어 원고에게 손해가 발생했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 부분에 대한 원고의 청구를 기각했습니다. 그러나 피고가 신탁계약 해지 시 사업비 명목으로 소유권을 귀속받아 실제 소유자였던 구분건물(8, 9, 11, 12항 구분건물)에 대해서는 피고가 원고의 토지를 법률상 원인 없이 점유하여 임료 상당의 이익을 얻고 원고에게 손해를 입혔다고 보았습니다. 피고의 신탁등기 조항, 토지임차권, 신의칙/권리남용 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다. 임료 산정 시 감정평가사의 기대이율 8.5%는 과도하다고 보아 국유재산법 시행령 등을 고려하여 5.5%로 재조정하여 66,954,538원을 지급하라고 최종 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 부당이득 반환 의무의 일반 원칙: 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 토지 소유자의 재산으로 인해 임료에 상당하는 이익을 얻고, 이로 인해 토지 소유자에게 그 금액 상당의 손해를 주고 있다고 보아 부당이득 반환 의무를 부담합니다. 이는 민법상 부당이득 반환 원칙에 근거합니다.

2. 민법 제622조 제1항 (건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 대항력): "건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다." 이 규정은 토지 임차권이 등기되지 않았더라도, 임차인이 그 토지 위에 건물을 짓고 그 건물을 등기하면 토지 소유권이 이전되더라도 새로운 토지 소유자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있도록 합니다. 다만, 이 규정은 임대차 관계의 존재를 주장할 수 있다는 취지이지, 이미 지급된 임료를 가지고 새로운 토지 소유자에게 대항할 수 있다는 의미는 아닙니다. 이 사건에서는 수분양자들이 건물 분양 시 40년 토지 사용료를 선납했고, 원고가 이 사실을 알고 토지를 취득했으므로, 피고 명의로 된 건물 등기를 통해 수분양자들이 원고에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다고 보아 피고가 아닌 수분양자와 원고 사이에 임대차 관계가 형성되었다고 판단했습니다.

3. 구 신탁법 제3조 제1항 및 구 부동산등기법 (신탁원부의 효력): 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제123조, 124조에 따라 신탁원부에 기재된 내용은 등기부의 일부가 되어 제3자에게도 그 효력을 주장할 수 있습니다. 그러나 신탁계약상 '건물의 보존, 분양이나 임대사무처리에 필요한 비용 또는 그에 준하는 비용'에 토지 임료가 포함되는지는 문언상 명확하지 않으며, 신탁자와 수탁자 사이의 약정만으로 법률에 의한 채권 발생 범위를 제한하는 효력을 제3자에게까지 인정하는 것은 법률의 일반 원칙에 반하여 부당하다고 보았습니다.

4. 신의성실의 원칙 및 권리남용 금지 원칙: 신의성실의 원칙에 위배되어 권리 행사를 부정하려면 상대방에게 신뢰를 주었거나 상대방이 신뢰를 가짐이 정당한 상태여야 하며, 그 권리 행사가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없을 정도여야 합니다. 권리남용은 권리 행사가 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주거나 손해를 입히려는 목적이어야 하고, 객관적으로 사회질서에 위반되어야 성립합니다. 이 사건에서 원고가 토지를 저렴하게 매수했더라도 피고에게 부당이득반환의무의 부존재에 관한 신뢰를 주었다고 보기 어렵고, 원고에게 아무런 이익이 없는 권리행사도 아니므로 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

5. 국유재산법 시행령 제29조 (사용료율): 행정재산을 사용 허가할 때 연간 사용료를 해당 재산 가액의 5% 이상 요율을 곱한 금액으로 정하도록 규정하고 있습니다. 이는 임료 산정 시 기대이율을 정하는 참고 자료가 될 수 있습니다. 법원은 감정평가사의 기대이율 8.5%가 과도하다고 보고, 국유재산법 시행령 등을 고려하여 기대이율을 5.5%로 조정하여 임료 상당액을 산정했습니다.

참고 사항

만약 토지 위에 타인 소유의 건물이 있는 토지를 매수할 계획이라면, 건물의 소유관계와 토지 사용권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 토지 공매나 경매의 경우, 공고문이나 감정평가서에 건물에 대한 토지 사용권에 대한 내용이 포함되어 있는지 꼼꼼히 살펴보세요. 건물에 대한 토지 사용권이 이미 설정되어 있거나 사용료가 선납된 경우, 새로운 토지 소유자는 해당 건물 소유자에게 임료를 청구하기 어려울 수 있습니다. 민법 제622조 제1항에 따라 건물 등기가 되어 있다면 임대차의 효력이 제3자에게 대항할 수 있기 때문입니다. 건물의 등기 명의자와 실제 사용수익자가 다른 경우가 많습니다. 건물 명의자가 실제 이익을 얻지 않고 명의만 보유하고 있는 경우에는 등기 명의자에게 부당이득 반환 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 반면, 건물 명의자가 실제 소유권을 가지고 토지를 무단으로 사용하고 있다면 토지 소유자는 해당 명의자에게 임료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 임료 산정 시에는 다양한 요소(국공채 이율, 은행 장기대출금리, 시중금리, 국유재산법상 요율 등)를 종합적으로 고려하여 합리적인 기대이율을 적용해야 합니다.