임대차보증금 반환을 둘러싼 다툼

임차인 A는 임대인 B와 보증금 1,000만 원에 상가 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간 중 임차인 A는 계약 갱신을 원하지 않는다는 의사를 통보했고 임대인 B는 새로운 세입자를 구했다고 알리며 보증금 일부를 반환했습니다. 이후 임차인이 목적물을 반환하자 임대인은 나머지 보증금에서 임차인이 퇴거한 이후의 임료, 관리비, 임차물의 수리비, 중개수수료 등을 공제해야 한다고 주장하며 지급을 거절했습니다. 이에 임차인은 미지급 보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기했고 법원은 임차인과 임대인의 합의 해제로 임대차 계약이 종료되었으므로 임대인의 공제 주장은 이유 없다고 판단하여 임차인의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약의 임차인
• 피고 B: 임대차 계약의 임대인

분쟁 상황

임차인 A와 임대인 B는 주택 임대차 계약을 맺고 임차인이 거주하다가 계약 기간 중 상호 합의로 2022년 5월 말경 임대차 계약을 해지하기로 했습니다. 임차인은 2022년 5월 28일 이사하여 임대인에게 목적물을 반환했습니다. 임대인은 보증금 1,000만 원 중 일부만 반환하고, 나머지 2,783,000원에 대해서는 임차인이 퇴거한 이후인 2022년 7월부터 9월까지 3개월분의 임료 165만 원과 관리비 13,970원, 임차인의 부주의로 인한 수리비 72만 원, 중개수수료 45만 4,000원 등 총 2,837,970원을 공제해야 한다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 이에 임차인이 미지급 보증금의 반환을 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 합의 해제된 경우 임대인이 임차인이 퇴거한 후 발생한 임료와 관리비, 임차물 파손에 따른 수리비, 새로운 임차인을 구하는 데 필요한 중개수수료 등을 보증금에서 공제할 수 있는지 여부 및 그 입증 책임이 누구에게 있는지

법원의 판단

법원은 피고 B의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 임차인 A와 임대인 B 사이의 임대차 계약은 2022년 5월 말경 합의 해제로 종료되었으므로, 그 이후 기간의 임료 및 관리비를 공제해야 한다는 임대인의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 또한 임대인이 주장한 수리비 공제에 대해서는 임차인이 통상적인 사용 방법을 넘어 목적물을 파손했다는 증거가 없고, 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙인데 임차인이 대신 지급하기로 약정한 사실을 인정할 증거도 없다고 보아 임대인의 모든 공제 주장을 배척했습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 미지급 임대차보증금 2,783,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.

결론

피고의 항소는 기각되었으며 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 원고는 피고로부터 미지급 임대차보증금 2,783,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약의 합의 해제와 보증금 반환에 관한 분쟁입니다.

1. 임대차 보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임대차 종료 시 보증금에서 임차인의 미납 차임, 관리비, 손해배상금 등을 공제하고 남은 금액을 반환할 의무가 있습니다.

2. 합의 해제의 효과 (민법 제543조 등): 임대차 계약은 임차인과 임대인의 합의에 의하여 해제될 수 있습니다. 합의 해제는 새로운 계약으로서 그 효력은 합의 내용에 따릅니다. 이 사건에서는 2022년 5월 말경 계약이 종료되었으므로, 그 이후 기간에 대한 임료나 관리비는 임차인에게 부과할 수 없습니다. 계약이 합의로 해지되면 계약의 효력이 장래를 향해 소멸하고 각 당사자는 원상회복 의무를 부담합니다.

3. 임대인의 손해배상 주장 및 입증책임: 임대인이 임대차 보증금에서 임차물의 파손에 따른 수리비를 공제하기 위해서는 해당 파손이 임차인의 고의나 과실로 인한 것이며, 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 노후화가 아님을 입증해야 합니다. 법원은 임대인에게 그 채권에 관한 입증책임이 있다고 보았으며, 이 사건에서 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 부주의하게 사용하여 파손했다는 점을 인정할 증거를 제출하지 못했습니다.

4. 중개수수료의 부담: 임대차 계약의 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다. 임차인이 임대인의 새로운 임차인을 구하는 데 필요한 중개수수료를 부담하기로 하는 특별한 약정이 있었다는 점은 임대인이 입증해야 합니다. 일반적으로 임대인과 임차인의 합의로 계약이 해지된 경우, 새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 부담이므로 중개수수료를 임차인에게 전가할 수 없습니다. 이 사건에서도 임대인은 그러한 특별한 약정이 있었음을 증명하지 못했습니다.

참고 사항

임대차 계약의 합의 해제 시에는 해제 시점과 보증금 반환, 목적물 반환 등 핵심 사항들을 명확히 문서화하거나 문자, 녹취 등으로 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 해제되어 목적물 반환이 이루어졌다면, 임차인이 더 이상 해당 부동산을 사용 수익하지 않으므로 임료나 관리비는 원칙적으로 공제할 수 없습니다. 임대인은 임차인이 목적물을 파손하여 원상회복 의무를 위반했음을 주장하는 경우, 해당 파손이 임차인의 고의나 과실로 인한 것임을 입증해야 하며 통상적인 사용에 따른 마모나 노후화는 임차인의 책임이 아닙니다. 또한 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담해야 하는 비용이므로, 임차인이 중개수수료를 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임대인이 일방적으로 보증금에서 공제할 수 없습니다. 임차인은 이사 시 목적물의 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용될 수 있습니다.