임대차
임차인인 원고가 임대인에게 임차보증금 반환을 요청했으나 받지 못하자, 임대인의 보증인에게 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 피고인 보증인은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었고 보증인보호법상 보증기간이 도과하여 책임이 없다고 항소했으나, 법원은 이를 기각하고 원고 승소 판결을 유지했습니다.
임차인인 원고 A는 사용 승인 지연, 건물 공사 소음 등의 문제로 2012년 초부터 임대인 B에게 임차보증금 반환을 지속적으로 요구했습니다. 2012년 8월 8일 임대인 B가 1,600만 원을 송금하기도 했지만, 임대차 계약 만료일인 2013년 12월 11일이 지나도록 나머지 보증금을 반환받지 못하여 원고 A는 이 사건 주택에 부득이하게 계속 거주하게 되었습니다. 이에 원고 A는 임대인 B의 보증인이었던 피고 C에게 임대차보증금 반환을 청구하게 되었고, 피고 C는 임대차 계약의 묵시적 갱신과 보증인보호법상의 보증기간 도과를 주장하며 보증 책임이 없다고 다투었습니다.
원고 A가 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 철회하고 계속 거주했으므로 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었는지 여부와 묵시적 갱신이 인정될 경우 민법 제639조 제2항에 따라 제3자가 제공한 담보(보증)가 소멸하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한, 보증인보호법 제7조 제1항에 따라 보증기간 3년이 지나 피고 C의 보증책임이 소멸하였는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 C의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지하여, 피고 C는 원고 A에게 임대차보증금 84,540,151원 및 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
법원은 원고 A가 임대차 계약의 종료를 원하는 의사를 철회하였다거나 묵시적으로 계약이 갱신되었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 또한, 피고 C의 보증은 근보증이나 계속적 거래 채무 보증에 해당하지 않아 보증인보호법 제7조 제1항이 적용되지 않으므로, 피고 C의 보증책임이 소멸하지 않았다고 판단했습니다.
민법 제639조 제2항은 임대차의 묵시적 갱신 시 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 임차인이 임대차 계약 종료 의사를 명확히 표시했고, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 부득이하게 거주한 것에 불과하므로 묵시적 갱신이 인정되지 않아 이 조항이 적용되지 않았습니다. 즉, 임차인의 계약 종료 의사표시가 있었다는 점이 중요합니다. 보증인 보호를 위한 특별법 제7조 제1항은 보증기간의 약정이 없는 때에는 그 기간을 3년으로 본다고 규정합니다. 이 사건에서는 이 조항의 '보증기간'이 근보증이나 계속적 거래 관계 채무 보증에 적용되는 것으로 보았으며, 단일한 임차보증금반환채무 보증에는 적용되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고의 보증 책임은 이 조항에 따라 소멸하지 않는다고 보았습니다. 이는 보증채무의 성격(근보증 vs. 특정 채무 보증)에 따라 이 법의 적용 여부가 달라질 수 있음을 보여줍니다.
임대차 계약 종료 의사를 명확히 했다면, 임대인이 보증금을 반환하지 못해 임차인이 어쩔 수 없이 목적물에 계속 거주하더라도 이는 계약 갱신으로 보지 않습니다. 따라서 임차인의 계약 종료 의사표시가 있었는지 여부가 중요합니다. 보증 계약을 체결할 때, 해당 보증이 단일 채무에 대한 보증인지 (예: 특정 임대차 보증금 반환 채무) 아니면 계속적 거래 관계에서 발생하는 불특정 채무에 대한 보증(근보증)인지 명확히 확인해야 합니다. 보증인보호법 제7조 제1항의 3년 보증기간 제한은 주로 근보증과 같은 계속적 거래 관계 채무 보증에 적용됩니다. 따라서 보증인은 자신이 보증한 채무의 성격을 정확히 파악하고, 보증인보호법의 적용 여부를 미리 확인하여 책임 범위를 인지해야 합니다.
