임대차
원고 A는 2017년 3월 1일 망인 E로부터 서울 성북구 C건물 D호를 임대차보증금 1억 원, 임대차기간 2017년 3월 10일부터 2019년 3월 9일까지로 하는 계약을 체결했습니다. 계약 당일 계약금 500만 원, 3월 10일 잔금 9,500만 원을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 임대차기간 중인 2017년 11월 24일 망인 E가 사망하자, 피고 B, F, G이 공동 상속인이 되어 임대인 지위를 승계했습니다. 이 임대차계약은 2019년 3월 9일 갱신 거절 통지가 없어 동일한 조건으로 갱신되었고, 2019년 4월 8일 임대차기간을 2021년 3월 9일까지로 연장하는 계약서가 다시 작성되었습니다. 원고 A는 2021년 1월 19일 피고 B, F, G에게 계약 갱신 거절 통지 및 임대차보증금 반환을 요청하는 내용증명을 보냈습니다. 한편, F, G의 지분은 2021년 7월 9일 H에게 매매되었고, 이후 I에게 신탁되었다가 다시 H에게 소유권이 이전되었습니다. 원고 A는 임대차기간 만료에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하자 피고 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
원고 A는 임대차계약 기간 만료가 다가오자 임대인 측에 갱신 거절 및 임대차보증금 반환을 요청했습니다. 그러나 최초 임대인이 사망하고 그 상속인들이 임대인의 지위를 승계한 상태에서 보증금 반환이 원활하게 이루어지지 않자, 원고 A는 상속인 중 한 명인 피고 B를 상대로 임대차보증금 전액의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B는 재판 과정에서 다른 상속인들의 지분 문제와 소송 종결 후 보증금 변제공탁 등을 주장하며 맞섰습니다.
이 사건 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 여부와 망인의 공동상속인인 피고 B가 원고 A에게 임대차보증금 전액을 반환할 의무가 있는지 여부, 그리고 피고 B가 변론종결 이후 보증금 변제공탁 및 주택 인도를 주장하며 제기한 변론재개신청이 받아들여질 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고 B는 원고 A로부터 서울 성북구 C건물 D호를 인도받음과 동시에 원고 A에게 임대차보증금 1억 원을 지급해야 하며, 소송비용은 피고 B가 부담하고, 위 지급 의무에 대해 가집행할 수 있다고 판결했습니다.
법원은 이 사건 임대차계약이 갱신 거절 통지 후 연장된 임대차기간 만료일인 2021년 3월 9일에 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 또한, 망인의 상속인들인 피고 B, F, G이 공동으로 망인의 임대인 지위를 승계했고, 이러한 공동임대인들의 임대차보증금 반환채무는 그 성질상 불가분채무에 해당하므로 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 전액인 1억 원을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 피고 B의 변론재개신청은 변론종결 후 발생한 사정이며 법원의 재량에 속하는 점, 피고에게 불측의 피해가 발생한다고 볼 증거가 없는 점 등을 이유로 받아들이지 않았습니다. 따라서 원고 A의 청구는 정당하다고 보아 인용되었습니다.
이 판결은 공동임대인들의 임대차보증금 반환채무가 '불가분채무'에 해당한다는 법리를 적용했습니다. 이는 채무의 성질상 여러 명의 채무자가 함께 이행해야 할 채무일 때, 각 채무자가 채무 전부를 이행할 책임이 있다는 것을 의미합니다. 대법원 판례(2015다59801)는 임대인의 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무를 이러한 불가분채무로 보고 있습니다. 따라서 임차인은 공동임대인 중 누구에게든 임대차보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 또한, '민사소송법 제99조'는 소송비용의 부담에 관한 규정으로, 패소한 당사자가 소송비용을 부담하는 것이 원칙이지만, 예외적으로 승소한 당사자에게도 소송비용의 일부 또는 전부를 부담하게 할 수 있는 경우를 명시하고 있습니다. 본 사안에서는 피고가 변론종결 후에 변제공탁을 했더라도, 소송이 제기된 원인은 피고에게 있었으므로 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
임대차 계약 시 임대인이 사망하여 상속인들이 임대인 지위를 승계하는 경우, 상속인들이 여러 명이라면 임대차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무로 간주됩니다. 이는 각 상속인이 보증금 전액에 대해 책임질 수 있음을 의미하므로 임차인은 상속인 중 한 명에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 기간 만료 시에는 계약 갱신 여부에 대한 의사 표현을 명확히 하고, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통지하는 것이 좋습니다. 또한, 소송이 진행되는 중에는 변론종결 전에 모든 주장과 증거를 제출해야 하며, 변론종결 후의 사정은 특별한 경우를 제외하고는 판결에 영향을 미치기 어렵습니다.
