손해배상
원고 주식회사 A가 피고 B로부터 분양권을 매수하기로 하고 가계약금 5천만원을 지급했으나, 피고가 계약 진행을 거부하자 원고가 계약금의 배액인 2억 5천만원의 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 계약의 본질적인 사항이나 중요한 조건에 대한 구체적인 합의가 이루어지지 않았고, 가계약금은 단순히 매수 의사를 표시하며 협상을 유보하기 위한 것으로 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 주식회사 A는 2023년 1월 31일 피고 B로부터 과천시 C건물 D호 분양권을 매매대금 31억 1,694만 4천원, 계약금 1억 5천만원, 프리미엄 5천만원에 매수하기로 하고 가계약금으로 5천만원을 송금했습니다. 중개사무소를 통해 거래조건이 기재된 매매계약서 초안도 전달받았습니다. 당초 2023년 2월 2일로 예정되었던 계약서 작성일이 피고의 요청으로 2023년 2월 6일로 연기되었으나 2023년 2월 4일 피고가 계약 진행 불가 의사를 원고에게 문자로 통보하고 2023년 2월 8일 가계약금 5천만원을 반환했습니다. 원고는 피고가 일방적으로 계약을 해지했다고 주장하며 매도인 해지 시 계약금 배액 상환 약정에 따라 기 반환된 금액을 제외한 2억 5천만원의 손해배상 및 지연손해금을 청구했습니다. 피고 측은 중개인에게 대략적인 매매조건만 전달했을 뿐 구체적 합의 권한을 위임한 것이 아니며 계약서 초안에 피고가 요구한 중요한 조건(잔금일, 중도금 이자 부담 주체)이 매도인 동의 없이 변경되었으므로 정식 계약이 체결되지 않았다고 주장했습니다.
부동산 가계약 단계에서 계약의 본질적이고 중요한 사항에 대한 합의가 있었는지 여부 가계약금 지급 후 매도인이 계약 진행을 거부했을 때 가계약금이 해약금 또는 위약금으로서의 효력을 갖는지 여부
법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고와 피고 사이에 이 사건 분양권 매매계약이 적법하게 체결되었다거나 가계약금에 대한 위약금 약정이 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 즉, 계약의 본질적인 조건에 대한 합의가 없었으며 가계약금은 단순히 계약 협의 의사를 확인하는 성격의 금액으로 보아 피고에게 계약금 배액을 지급할 의무가 없다고 결론 내렸습니다.
민법 제563조 (매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 본 사건에서는 매매계약의 본질적 사항 즉 매매대금, 목적물, 잔금일, 이자 부담 주체 등 중요한 조건에 대한 구체적인 합의가 부족했다고 보아 매매계약이 성립되지 않았다고 판단했습니다. 계약의 성립 요건: 계약은 당사자 간에 의사의 합치가 있어야 성립합니다. 특히 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 합니다. 본 판결에서는 공인중개사를 통해 교환된 조건들이 최종적인 합의에 이르지 못했고 핵심적인 조건이 변경되거나 누락되어 의사의 합치가 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다. 가계약금의 성격: 가계약금은 경우에 따라 해약금, 위약금 또는 단순히 계약 협의의 증거금으로 해석될 수 있습니다. 본 판결에서는 '계약금은 위약금 및 해약금'이라는 문구만으로 가계약금 5천만원이 해약금이나 위약금으로 약정되었다고 보기 어렵고 매수 의사를 표시하고 다른 매수희망자와의 협상을 유보하기 위한 목적으로 수수되었으며 최종 계약이 체결되지 않으면 반환될 성격의 금원으로 해석했습니다. 이는 가계약금이 자동적으로 계약금과 동일한 법적 효력을 가지는 것은 아님을 보여줍니다. 공인중개사의 대리권: 공인중개사는 매매를 중개하는 역할을 할 뿐 매매계약을 체결할 대리권을 당연히 갖는 것은 아닙니다. 매도인이나 매수인이 중개사에게 명시적으로 대리권을 부여하지 않았다면 중개사가 전달한 내용이 반드시 본인의 확정적인 의사라고 볼 수 없습니다. 본 사건에서도 피고가 중개사에게 대리권을 수여하지 않았다고 보았습니다.
부동산 거래 시 가계약 단계에서도 중요한 조건들을 명확히 합의하고 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 가계약금을 주고받을 때 해당 가계약금이 해약금 또는 위약금의 성격을 가지는지 아니면 단순히 매수 의사를 밝히는 증거금에 불과한지 그 성격을 명확히 약정하고 문서화해야 합니다. 공인중개사를 통해 거래할 경우 중개인이 대리권을 가지고 있는지 여부와 중개인이 전달하는 조건이 본인의 정확한 의사인지 본인이 직접 확인하고 재차 확인하는 과정이 필요합니다. 계약서 초안에 본인이 요구한 조건이 제대로 반영되었는지 꼼꼼히 확인하고 중요 조건이 누락되거나 변경되었을 경우 즉시 상대방에게 이의를 제기하고 합의를 재확인해야 합니다. 명의변경일 중도금 대출 이자 등 금전적으로 중요한 부분은 특히 구체적으로 명시하고 상호 합의하는 과정이 필요합니다.
