배성권 변호사

호텔 공용 공간 사용 방해로 인한 손해배상 사건

주식회사 A는 호텔 객실 소유주로서 주식회사 B가 호텔 공용 부분(전기실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 사용을 방해하여 객실 운영에 손해를 입었다고 주장하며 10억 5,143만 4,616원의 손해배상을 청구했습니다. 주식회사 B는 공용 부분 관리 권한이 있었다고 반박하며, 주식회사 A가 객실 소유주가 아니었던 기간의 손해나 숙박업 등록을 하지 않아 영업 이익을 얻을 수 없었으므로 손해배상을 청구할 수 없다고 주장했습니다. 법원은 주식회사 B의 공용 부분 독점 점유가 불법 행위임을 인정하고, 주식회사 A의 손해배상 청구를 받아들였으며, 주식회사 B의 항소를 기각하여 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고, 피항소인): 호텔 객실 소유주로, 피고의 공용 부분 사용 방해로 인한 손해배상을 청구한 회사. - 주식회사 B (피고, 항소인): 호텔 객실 일부의 운영을 위탁받아 호텔의 공용 부분을 독점적으로 점유하며 원고의 사용을 방해한 회사. ### 분쟁 상황 이 사건은 주식회사 A가 소유한 호텔 객실의 원활한 사용을, 주식회사 B가 호텔 공용 부분(수변전실, EPS실, 펌프실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 통행 및 사용을 방해함으로써 막은 상황에서 발생했습니다. 주식회사 B는 일부 객실 소유주들로부터 운영을 위탁받았다는 이유로 2018년 8월 16일부터 2021년 7월 20일까지 공용 부분을 장악했으며, 이로 인해 전체관리단 및 주식회사 A와 같은 다른 소유주들과 마찰을 겪었습니다. 법원의 방해금지 가처분 결정(2019년 10월 23일, 2020년 5월 10일)과 간접 강제금 1억 8천만 원(= 위반 행위 360회 × 50만 원) 부과에도 불구하고 주식회사 B의 독점적 점유는 계속되었습니다. 결국 주식회사 A는 주식회사 B의 불법 행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점 점유하고 주식회사 A의 사용을 방해한 행위가 불법 행위에 해당하는지 여부와, 주식회사 A가 객실을 신탁한 기간 동안 발생한 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있는지 여부, 그리고 주식회사 A가 숙박업 등록을 하지 않았으므로 손해배상을 청구할 수 없는지 여부, 마지막으로 손해배상 범위에 공용 부분 사용 방해로 인해 납부한 관리비 상당액이 포함되는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그에 해당하는 원고의 청구를 기각해달라는 피고의 항소를 기각했습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B는 원고 주식회사 A에게 10억 5,143만 4,616원 및 이에 대한 지연 이자를 지급해야 합니다. 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점적으로 점유하여 주식회사 A의 공용 부분 및 객실 사용을 방해한 것이 불법 행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 신탁 기간 중 발생한 손해배상 청구권은 신탁 관계 종료 후 수익자인 주식회사 A에게 귀속되며, 숙박업 등록 여부와 무관하게 공용 부분 사용 방해로 인한 손해가 발생했음을 인정했습니다. 이에 따라 주식회사 A가 총괄관리단에 납부한 관리비 9,251만 300원 상당액도 불법 행위로 인한 손해에 해당한다고 보아 총 10억 5,143만 4,616원의 손해배상 책임을 인정하고 주식회사 B의 항소를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 불법 행위 책임: 타인의 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 손해가 발생한 경우, 그 손해를 배상해야 합니다(민법 제750조). 이 사건에서 피고의 공용 부분 독점 점유 및 사용 방해는 원고에게 손해를 발생시킨 불법 행위로 인정되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 집합건물의 공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며(제10조), 각 공유자는 공용 부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(제11조). 특정 소유자나 관리 단체가 다른 구분소유자의 사용을 막을 권한이 없습니다. 신탁법 제27조 (신탁재산의 구성): '신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.' 이 조항은 원고가 신탁 기간 중 발생한 손해배상 채권도 신탁 재산에 해당하여 신탁 종료 후 원고에게 귀속될 수 있음을 뒷받침합니다. 신탁법 제101조 제3항 (수익자의 지위 승계): '수익자가 사망하거나 파산 등의 사유로 신탁관계가 종료된 때에는 수익자의 상속인이나 파산관재인 등 승계인이 수익자의 지위를 승계한다.' 본 사건에서는 신탁 관계 종료 시 신탁의 수익자인 원고에게 손해배상 채권이 귀속된다는 법리가 적용되었습니다. 손해배상 책임의 범위: 불법 행위로 인한 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 차임 상당액으로 볼 수 있으며, 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 측에서 증명할 책임이 있습니다(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717,77724 판결 등). 또한, 공용 부분 사용 방해로 인해 납부하게 된 관리비 상당액도 손해로 인정될 수 있습니다. ### 참고 사항 집합건물의 공용 부분은 모든 구분소유자가 공동으로 사용하고 수익할 권리가 있습니다. 특정 단체가 일부 소유주로부터 위탁받았다고 하더라도 다른 소유주의 사용을 배제할 독점적인 권한이 있다고 볼 수 없습니다. 공용 부분 사용을 방해받는 경우, 법원에 방해금지 가처분 신청을 통해 신속하게 해결을 시도할 수 있습니다. 가처분 결정에도 불이행하면 간접 강제금 부과를 통해 강제 집행을 할 수 있으므로 이러한 법적 절차를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다. 부동산 신탁 계약 시 신탁 기간 중 신탁 재산에 발생한 손해배상 채권은 신탁 재산에 속하며, 신탁 종료 시 수익자에게 귀속될 수 있으므로 신탁 계약 내용을 잘 확인하여 자신의 권리를 행사할 수 있는지 파악해야 합니다. 불법 행위로 인해 부동산 사용 수익이 어려웠다면, 임료 상당액이나 실제로 발생한 관리비 등의 손해를 입증할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 사업자 등록 여부와 무관하게 실제 사용 수익 방해로 인한 손해가 발생했다는 점을 입증할 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 반환을 요청한 사건

다수의 원고들이 지역주택조합과 체결한 가입계약이 '안심보장증서'의 무효로 인해 전체가 무효가 되었다고 주장하며 납입한 분담금의 반환을 요구하였습니다. 피고인 지역주택조합은 대부분의 원고들에게 분담금을 반환해야 한다는 판결을 받았으나, 원고 중 일부(E, F, G)와 업무대행사인 주식회사 B에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - I 외 28명 (이 사건 안심보장증서를 받고 가입계약을 체결한 원고들) - E (안심보장증서 수령을 주장하며 가입계약 무효를 주장한 원고) - F, G (조합원 자격 없이 임의분양 계약을 체결한 원고들) - A지역주택조합 (피고, 지역주택조합 설립 추진 주체) - 주식회사 B (피고, 지역주택조합의 업무대행사) ### 분쟁 상황 여러 명의 원고들은 A지역주택조합에 가입하면서 프로젝트가 무산될 경우 분담금 전액을 환불받고 추가 분담금이 없을 것이라는 내용의 '안심보장증서'를 받았습니다. 그러나 이 약정이 조합 총회의 적법한 결의를 거치지 않았다는 사실이 밝혀지면서, 원고들은 이 약정이 무효이고 이에 따라 전체 가입계약도 무효이므로 납부한 분담금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 일부 원고는 안심보장증서를 받지 못했거나 조합원 자격이 없음에도 임의분양 계약을 체결한 경우여서 계약의 무효 및 해제 여부가 복잡하게 얽혔습니다. 피고인 A지역주택조합은 사업 진행이 성공적이고 계약이 소급하여 유효하게 추인되었다며 원고들의 주장이 신의칙에 반한다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회 단계에서 발행한 '환불보장 약정' 및 '확정부담금 약정'이 포함된 안심보장증서가 총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부와, 이 약정의 무효가 전체 조합 가입계약을 무효화하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 업무대행사인 주식회사 B가 지역주택조합과 공동으로 불법행위 책임이 있는지, 조합원 자격이 없는 상태에서 체결된 임의분양 계약의 효력 및 해제 가능성도 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 대부분의 원고들(Z, E, F, G 제외)과 피고 A지역주택조합 사이의 가입계약은 안심보장증서에 포함된 약정(환불보장, 확정부담금)이 총회 결의를 거치지 않아 무효이고, 이 약정이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것이므로 전체 가입계약이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 A지역주택조합은 이 원고들에게 기 납부한 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 원고 E의 경우 안심보장증서 수령 사실이 입증되지 않아 청구가 기각되었고, 원고 F, G은 임의분양 계약의 특성과 추가부담금 인상의 예측 가능성 등을 고려하여 계약 무효 또는 해제 주장이 기각되었습니다. 업무대행사인 주식회사 B에 대한 모든 원고들의 손해배상 청구는 공동불법행위나 방조 책임을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. ### 결론 항소심 법원은 원고 Z을 제외한 나머지 원고들의 피고 주식회사 B에 대한 항소와 원고 E, F, G의 피고 A지역주택조합에 대한 항소, 그리고 피고 A지역주택조합의 일부 원고들에 대한 항소를 모두 기각했습니다. 이 법원에서 추가된 원고 E, F의 예비적 청구도 기각되었습니다. 최종적으로, 안심보장증서를 교부받고 가입계약이 무효로 인정된 원고들은 피고 A지역주택조합으로부터 분담금을 반환받게 되었으나, 업무대행사는 책임이 없다고 판단되었고, 특정 원고들의 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 주요하게 적용되었습니다. 1. **민법 제275조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)**​: 지역주택조합은 법인 아닌 사단(비법인사단)으로 간주되며, 조합원들이 낸 분담금은 총유물(모든 구성원이 공동으로 소유하는 재산)에 해당합니다. 총유물의 관리나 처분은 정관이나 규약에 따르고, 규약이 없으면 총회(구성원 전체 회의)의 결의를 거쳐야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 이 판결에서 '환불보장 약정'과 '확정부담금 약정'은 총유물인 분담금의 규모에 영향을 미치므로 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. 2. **민법 제137조 (법률행위의 일부 무효)**​: 법률 행위의 일부가 무효일 경우, 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없더라도 당사자들이 그 법률 행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 안심보장증서의 약정이 없었다면 원고들이 지역주택조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여, 약정의 무효가 전체 가입계약의 무효를 이끈다고 보았습니다. 3. **민법 제760조 제3항 (공동불법행위)**​: 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 입힌 경우 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 방조(불법행위를 쉽게 만드는 행위)도 공동불법행위로 봅니다. 이 경우 과실에 의한 방조도 가능하나, 업무대행사가 조합의 기망 행위를 방조했거나 예방할 주의의무를 게을리했음을 입증하는 것이 어려울 수 있습니다. 4. **신의성실의 원칙 (민법 제2조)**​: 권리 행사가 신의성실의 원칙에 위배되는지는 상대방에게 신뢰를 주었는지, 그 신뢰가 정당한지, 그리고 권리 행사가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도인지를 종합적으로 고려하여 판단합니다. 이 판결에서는 조합이 총회 결의 없이 무효인 약정을 제시하여 계약을 유도한 것이므로, 원고들이 그 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 5. **주택법상 지역주택조합 조합원 자격 관련 규정**: 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 대개 단속 규정(규정을 위반해도 사법상 계약 효력 자체는 유효하고, 행정 제재만 따르는 규정)으로 보며, 효력 규정(위반 시 계약 자체가 무효가 되는 규정)으로 보지 않습니다. 따라서 단순한 자격 미달만으로는 계약이 당연히 무효가 되지 않으며, 공서양속 위반 등 특별한 사정이 있어야 합니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 계약의 핵심 내용이 되는 모든 약정, 특히 환불 보장이나 추가 분담금 약정과 같은 중요한 내용은 반드시 조합 총회 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 총유물 처분 행위는 적법한 절차(총회 결의)를 거치지 않으면 무효가 될 수 있으며, 이로 인해 전체 계약의 효력이 좌우될 수 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크고 예측하기 어려운 요소가 많으므로, 계약 체결 전에 사업 계획, 토지 확보 현황, 자금 조달 방식, 조합 규약 등을 면밀히 검토하고, 서면으로 약속된 내용 외의 구두 약속은 신뢰하지 않도록 주의해야 합니다. 또한 본인이 조합원 자격 요건을 충족하는지 정확히 파악하고, 임의분양 계약과 같이 조건부 성격의 계약은 미분양 발생 등 특정 조건이 충족되어야만 효력이 발생한다는 점을 분명히 인지해야 합니다. 업무대행사가 있다고 해서 해당 업체가 조합의 모든 행위에 대해 공동 책임을 지는 것은 아니므로, 책임 소재를 명확히 이해하고 계약해야 합니다.

대출 사기로 속아 체크카드를 건넨 피해자의 무죄 판결

피고인 A는 저금리 대출을 받으려다 성명불상자의 기망에 속아 자신의 체크카드와 비밀번호를 넘겨주었으나, 법원은 피고인이 대출 절차의 일환으로 카드를 교부한 것이며 대가를 약속하고 접근매체를 대여했다는 인식이 없었다고 판단하여 무죄를 선고한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 저금리 대출을 받기 위해 노력하다 사기범에게 속아 자신의 체크카드와 계좌 비밀번호를 넘겨준 사람. - 성명불상자 (사기범): 피고인에게 저금리 대출을 미끼로 접근하여 체크카드와 비밀번호를 요구하고 수거해 간 사람. 'E 과장'이라는 이름으로 피고인에게 대출 절차를 가장한 지시를 내리기도 함. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2023년 7월 7일 저금리 전환 대출 광고 문자를 받고 성명불상자에게 대출 문의를 했습니다. 성명불상자는 대출 실행을 위해 '성실상환자카드 등록'이 필요하다며 피고인 명의의 체크카드를 보내달라고 요구했습니다. 피고인은 같은 날 B병원 1층 현금자동인출기 부근에 신한은행 체크카드를 택배상자에 담아 두어 성명불상자가 수거해 가게 하고, 카카오톡으로 계좌 비밀번호도 알려주었습니다. 이후 'E 과장'이라는 이름의 성명불상자가 피고인에게 대출 진행을 가장하여 잔고 확인 명목으로 계좌에 입금된 돈을 다른 계좌로 이체하도록 지시하는 등 여러 지시를 내렸습니다. 이 과정에서 피고인의 계좌가 사기이용계좌로 등록되어 비대면 거래가 제한되자, 피고인은 성명불상자에게 대출을 포기하고 카드만 돌려받을 수 있는지 문의했습니다. 결국 2023년 7월 9일 은행으로부터 사기 피해 신고로 계좌가 지급정지 되었다는 연락을 받은 피고인은 수사기관에 자수하고 관련 정보를 제공했습니다. ### 핵심 쟁점 전자금융거래법상 '대가 수수·요구 또는 약속'하며 '접근매체를 대여'했다는 점과, 접근매체를 대여하는 자에게 '대가에 대한 인식'이 있었는지 여부. ### 법원의 판단 피고인은 무죄. ### 결론 법원은 피고인이 대출 관련 절차의 일환으로 오인하여 체크카드를 교부한 것으로 보았고, 검찰이 제출한 증거만으로는 피고인이 대출이라는 대가를 약속하고 접근매체를 대여했다거나 그러한 인식을 가지고 있었다고 단정하기 어렵다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **전자금융거래법 제6조 제3항**: 이 법 조항은 누구든지 대가를 주고받거나 요구 또는 약속하면서 접근매체를 대여하는 행위를 금지하고 있습니다. 여기서 '접근매체'는 체크카드, 신용카드, 통장, 비밀번호 등을 의미하며, '대가'는 접근매체를 빌려주는 것에 대한 경제적 이익을 말합니다. 본 사건에서 법원은 피고인이 '대출이라는 무형의 대가'를 약속받았는지, 그리고 대여 당시 그러한 대가에 대한 인식이 있었는지를 중점적으로 판단했습니다. 대법원 판례에 따르면 접근매체를 대여하는 자는 대여에 대응하는 경제적 이익을 수수, 요구 또는 약속하면서 대여한다는 인식을 가져야 합니다. 2. **형사소송법 제325조 후단**: 이 조항은 '피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로써 무죄를 선고하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 검찰이 제출한 증거만으로는 피고인이 전자금융거래법상 금지된 '대가 약속하에 접근매체 대여'를 했다는 점이 충분히 증명되지 않았다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. 이는 피고인의 행위가 대출 사기범의 기망에 의한 것이었으며, 대가성 인식 없이 대출 절차의 일환으로 오인했다는 점이 인정되었기 때문입니다. 3. **형법 제58조 제2항 단서**: 이 조항은 '무죄판결의 요지는 피고인의 신청이 있는 때에 한하여 공시한다'고 규정하고 있습니다. 일반적으로 무죄가 선고되면 판결의 요지가 공시될 수 있으나, 피고인의 명예 등을 고려하여 특별한 사정이 없는 한 피고인의 신청이 없으면 공시하지 않는다는 취지입니다. 본 사건에서는 피고인의 신청이 없어 무죄 판결의 요지를 공시하지 않았습니다. ### 참고 사항 1. 어떤 경우라도 대출이나 고수익을 미끼로 본인 명의의 통장, 체크카드, 신용카드, 비밀번호 등 접근매체를 타인에게 넘겨주는 행위는 범죄에 연루될 수 있으므로 절대로 해서는 안 됩니다. 2. 정상적인 금융기관은 대출 심사 과정에서 고객의 카드나 통장을 요구하거나, 계좌 잔고를 확인하기 위해 돈을 입금하고 출금하도록 지시하지 않습니다. 3. 만약 본인의 의도와 달리 접근매체를 넘겨주었거나 금융 사기임을 인지했다면, 즉시 해당 금융기관에 신고하여 계좌 지급 정지를 요청하고, 수사기관에 자수하여 피해 확산을 막고 본인의 상황을 소명하는 것이 중요합니다. 4. 문자나 전화 등으로 의심스러운 대출 광고를 받거나 금융 거래를 요구받으면, 해당 금융기관의 공식 고객센터를 통해 직접 문의하여 사실 여부를 확인해야 합니다. 개인적인 연락처나 피싱 사이트로 유도하는 경우는 사기일 가능성이 높습니다.

호텔 공용 공간 사용 방해로 인한 손해배상 사건

주식회사 A는 호텔 객실 소유주로서 주식회사 B가 호텔 공용 부분(전기실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 사용을 방해하여 객실 운영에 손해를 입었다고 주장하며 10억 5,143만 4,616원의 손해배상을 청구했습니다. 주식회사 B는 공용 부분 관리 권한이 있었다고 반박하며, 주식회사 A가 객실 소유주가 아니었던 기간의 손해나 숙박업 등록을 하지 않아 영업 이익을 얻을 수 없었으므로 손해배상을 청구할 수 없다고 주장했습니다. 법원은 주식회사 B의 공용 부분 독점 점유가 불법 행위임을 인정하고, 주식회사 A의 손해배상 청구를 받아들였으며, 주식회사 B의 항소를 기각하여 1심 판결을 유지했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A (원고, 피항소인): 호텔 객실 소유주로, 피고의 공용 부분 사용 방해로 인한 손해배상을 청구한 회사. - 주식회사 B (피고, 항소인): 호텔 객실 일부의 운영을 위탁받아 호텔의 공용 부분을 독점적으로 점유하며 원고의 사용을 방해한 회사. ### 분쟁 상황 이 사건은 주식회사 A가 소유한 호텔 객실의 원활한 사용을, 주식회사 B가 호텔 공용 부분(수변전실, EPS실, 펌프실, 엘리베이터 등)을 독점적으로 점유하고 통행 및 사용을 방해함으로써 막은 상황에서 발생했습니다. 주식회사 B는 일부 객실 소유주들로부터 운영을 위탁받았다는 이유로 2018년 8월 16일부터 2021년 7월 20일까지 공용 부분을 장악했으며, 이로 인해 전체관리단 및 주식회사 A와 같은 다른 소유주들과 마찰을 겪었습니다. 법원의 방해금지 가처분 결정(2019년 10월 23일, 2020년 5월 10일)과 간접 강제금 1억 8천만 원(= 위반 행위 360회 × 50만 원) 부과에도 불구하고 주식회사 B의 독점적 점유는 계속되었습니다. 결국 주식회사 A는 주식회사 B의 불법 행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점 점유하고 주식회사 A의 사용을 방해한 행위가 불법 행위에 해당하는지 여부와, 주식회사 A가 객실을 신탁한 기간 동안 발생한 손해에 대해서도 배상을 청구할 수 있는지 여부, 그리고 주식회사 A가 숙박업 등록을 하지 않았으므로 손해배상을 청구할 수 없는지 여부, 마지막으로 손해배상 범위에 공용 부분 사용 방해로 인해 납부한 관리비 상당액이 포함되는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 그에 해당하는 원고의 청구를 기각해달라는 피고의 항소를 기각했습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B는 원고 주식회사 A에게 10억 5,143만 4,616원 및 이에 대한 지연 이자를 지급해야 합니다. 항소비용은 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 주식회사 B가 호텔 공용 부분을 독점적으로 점유하여 주식회사 A의 공용 부분 및 객실 사용을 방해한 것이 불법 행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 신탁 기간 중 발생한 손해배상 청구권은 신탁 관계 종료 후 수익자인 주식회사 A에게 귀속되며, 숙박업 등록 여부와 무관하게 공용 부분 사용 방해로 인한 손해가 발생했음을 인정했습니다. 이에 따라 주식회사 A가 총괄관리단에 납부한 관리비 9,251만 300원 상당액도 불법 행위로 인한 손해에 해당한다고 보아 총 10억 5,143만 4,616원의 손해배상 책임을 인정하고 주식회사 B의 항소를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법상 불법 행위 책임: 타인의 고의 또는 과실로 인한 위법 행위로 손해가 발생한 경우, 그 손해를 배상해야 합니다(민법 제750조). 이 사건에서 피고의 공용 부분 독점 점유 및 사용 방해는 원고에게 손해를 발생시킨 불법 행위로 인정되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률: 집합건물의 공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하며(제10조), 각 공유자는 공용 부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(제11조). 특정 소유자나 관리 단체가 다른 구분소유자의 사용을 막을 권한이 없습니다. 신탁법 제27조 (신탁재산의 구성): '신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.' 이 조항은 원고가 신탁 기간 중 발생한 손해배상 채권도 신탁 재산에 해당하여 신탁 종료 후 원고에게 귀속될 수 있음을 뒷받침합니다. 신탁법 제101조 제3항 (수익자의 지위 승계): '수익자가 사망하거나 파산 등의 사유로 신탁관계가 종료된 때에는 수익자의 상속인이나 파산관재인 등 승계인이 수익자의 지위를 승계한다.' 본 사건에서는 신탁 관계 종료 시 신탁의 수익자인 원고에게 손해배상 채권이 귀속된다는 법리가 적용되었습니다. 손해배상 책임의 범위: 불법 행위로 인한 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 부동산의 차임 상당액으로 볼 수 있으며, 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 측에서 증명할 책임이 있습니다(대법원 1994. 6. 28. 선고 93다51539 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717,77724 판결 등). 또한, 공용 부분 사용 방해로 인해 납부하게 된 관리비 상당액도 손해로 인정될 수 있습니다. ### 참고 사항 집합건물의 공용 부분은 모든 구분소유자가 공동으로 사용하고 수익할 권리가 있습니다. 특정 단체가 일부 소유주로부터 위탁받았다고 하더라도 다른 소유주의 사용을 배제할 독점적인 권한이 있다고 볼 수 없습니다. 공용 부분 사용을 방해받는 경우, 법원에 방해금지 가처분 신청을 통해 신속하게 해결을 시도할 수 있습니다. 가처분 결정에도 불이행하면 간접 강제금 부과를 통해 강제 집행을 할 수 있으므로 이러한 법적 절차를 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다. 부동산 신탁 계약 시 신탁 기간 중 신탁 재산에 발생한 손해배상 채권은 신탁 재산에 속하며, 신탁 종료 시 수익자에게 귀속될 수 있으므로 신탁 계약 내용을 잘 확인하여 자신의 권리를 행사할 수 있는지 파악해야 합니다. 불법 행위로 인해 부동산 사용 수익이 어려웠다면, 임료 상당액이나 실제로 발생한 관리비 등의 손해를 입증할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 사업자 등록 여부와 무관하게 실제 사용 수익 방해로 인한 손해가 발생했다는 점을 입증할 수 있습니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 반환을 요청한 사건

다수의 원고들이 지역주택조합과 체결한 가입계약이 '안심보장증서'의 무효로 인해 전체가 무효가 되었다고 주장하며 납입한 분담금의 반환을 요구하였습니다. 피고인 지역주택조합은 대부분의 원고들에게 분담금을 반환해야 한다는 판결을 받았으나, 원고 중 일부(E, F, G)와 업무대행사인 주식회사 B에 대한 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - I 외 28명 (이 사건 안심보장증서를 받고 가입계약을 체결한 원고들) - E (안심보장증서 수령을 주장하며 가입계약 무효를 주장한 원고) - F, G (조합원 자격 없이 임의분양 계약을 체결한 원고들) - A지역주택조합 (피고, 지역주택조합 설립 추진 주체) - 주식회사 B (피고, 지역주택조합의 업무대행사) ### 분쟁 상황 여러 명의 원고들은 A지역주택조합에 가입하면서 프로젝트가 무산될 경우 분담금 전액을 환불받고 추가 분담금이 없을 것이라는 내용의 '안심보장증서'를 받았습니다. 그러나 이 약정이 조합 총회의 적법한 결의를 거치지 않았다는 사실이 밝혀지면서, 원고들은 이 약정이 무효이고 이에 따라 전체 가입계약도 무효이므로 납부한 분담금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 일부 원고는 안심보장증서를 받지 못했거나 조합원 자격이 없음에도 임의분양 계약을 체결한 경우여서 계약의 무효 및 해제 여부가 복잡하게 얽혔습니다. 피고인 A지역주택조합은 사업 진행이 성공적이고 계약이 소급하여 유효하게 추인되었다며 원고들의 주장이 신의칙에 반한다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 추진위원회 단계에서 발행한 '환불보장 약정' 및 '확정부담금 약정'이 포함된 안심보장증서가 총회 결의 없이 체결되어 무효인지 여부와, 이 약정의 무효가 전체 조합 가입계약을 무효화하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 업무대행사인 주식회사 B가 지역주택조합과 공동으로 불법행위 책임이 있는지, 조합원 자격이 없는 상태에서 체결된 임의분양 계약의 효력 및 해제 가능성도 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 대부분의 원고들(Z, E, F, G 제외)과 피고 A지역주택조합 사이의 가입계약은 안심보장증서에 포함된 약정(환불보장, 확정부담금)이 총회 결의를 거치지 않아 무효이고, 이 약정이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것이므로 전체 가입계약이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 A지역주택조합은 이 원고들에게 기 납부한 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 원고 E의 경우 안심보장증서 수령 사실이 입증되지 않아 청구가 기각되었고, 원고 F, G은 임의분양 계약의 특성과 추가부담금 인상의 예측 가능성 등을 고려하여 계약 무효 또는 해제 주장이 기각되었습니다. 업무대행사인 주식회사 B에 대한 모든 원고들의 손해배상 청구는 공동불법행위나 방조 책임을 인정할 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. ### 결론 항소심 법원은 원고 Z을 제외한 나머지 원고들의 피고 주식회사 B에 대한 항소와 원고 E, F, G의 피고 A지역주택조합에 대한 항소, 그리고 피고 A지역주택조합의 일부 원고들에 대한 항소를 모두 기각했습니다. 이 법원에서 추가된 원고 E, F의 예비적 청구도 기각되었습니다. 최종적으로, 안심보장증서를 교부받고 가입계약이 무효로 인정된 원고들은 피고 A지역주택조합으로부터 분담금을 반환받게 되었으나, 업무대행사는 책임이 없다고 판단되었고, 특정 원고들의 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 주요하게 적용되었습니다. 1. **민법 제275조 제1항 (총유물의 관리 및 처분)**​: 지역주택조합은 법인 아닌 사단(비법인사단)으로 간주되며, 조합원들이 낸 분담금은 총유물(모든 구성원이 공동으로 소유하는 재산)에 해당합니다. 총유물의 관리나 처분은 정관이나 규약에 따르고, 규약이 없으면 총회(구성원 전체 회의)의 결의를 거쳐야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않은 행위는 무효입니다. 이 판결에서 '환불보장 약정'과 '확정부담금 약정'은 총유물인 분담금의 규모에 영향을 미치므로 총회 결의가 필요하다고 보았습니다. 2. **민법 제137조 (법률행위의 일부 무효)**​: 법률 행위의 일부가 무효일 경우, 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없더라도 당사자들이 그 법률 행위를 했을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 안심보장증서의 약정이 없었다면 원고들이 지역주택조합 가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여, 약정의 무효가 전체 가입계약의 무효를 이끈다고 보았습니다. 3. **민법 제760조 제3항 (공동불법행위)**​: 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 입힌 경우 연대하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 방조(불법행위를 쉽게 만드는 행위)도 공동불법행위로 봅니다. 이 경우 과실에 의한 방조도 가능하나, 업무대행사가 조합의 기망 행위를 방조했거나 예방할 주의의무를 게을리했음을 입증하는 것이 어려울 수 있습니다. 4. **신의성실의 원칙 (민법 제2조)**​: 권리 행사가 신의성실의 원칙에 위배되는지는 상대방에게 신뢰를 주었는지, 그 신뢰가 정당한지, 그리고 권리 행사가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도인지를 종합적으로 고려하여 판단합니다. 이 판결에서는 조합이 총회 결의 없이 무효인 약정을 제시하여 계약을 유도한 것이므로, 원고들이 그 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 5. **주택법상 지역주택조합 조합원 자격 관련 규정**: 조합원 자격에 관한 주택법령의 규정은 대개 단속 규정(규정을 위반해도 사법상 계약 효력 자체는 유효하고, 행정 제재만 따르는 규정)으로 보며, 효력 규정(위반 시 계약 자체가 무효가 되는 규정)으로 보지 않습니다. 따라서 단순한 자격 미달만으로는 계약이 당연히 무효가 되지 않으며, 공서양속 위반 등 특별한 사정이 있어야 합니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 시에는 계약의 핵심 내용이 되는 모든 약정, 특히 환불 보장이나 추가 분담금 약정과 같은 중요한 내용은 반드시 조합 총회 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 총유물 처분 행위는 적법한 절차(총회 결의)를 거치지 않으면 무효가 될 수 있으며, 이로 인해 전체 계약의 효력이 좌우될 수 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크고 예측하기 어려운 요소가 많으므로, 계약 체결 전에 사업 계획, 토지 확보 현황, 자금 조달 방식, 조합 규약 등을 면밀히 검토하고, 서면으로 약속된 내용 외의 구두 약속은 신뢰하지 않도록 주의해야 합니다. 또한 본인이 조합원 자격 요건을 충족하는지 정확히 파악하고, 임의분양 계약과 같이 조건부 성격의 계약은 미분양 발생 등 특정 조건이 충족되어야만 효력이 발생한다는 점을 분명히 인지해야 합니다. 업무대행사가 있다고 해서 해당 업체가 조합의 모든 행위에 대해 공동 책임을 지는 것은 아니므로, 책임 소재를 명확히 이해하고 계약해야 합니다.

대출 사기로 속아 체크카드를 건넨 피해자의 무죄 판결

피고인 A는 저금리 대출을 받으려다 성명불상자의 기망에 속아 자신의 체크카드와 비밀번호를 넘겨주었으나, 법원은 피고인이 대출 절차의 일환으로 카드를 교부한 것이며 대가를 약속하고 접근매체를 대여했다는 인식이 없었다고 판단하여 무죄를 선고한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 저금리 대출을 받기 위해 노력하다 사기범에게 속아 자신의 체크카드와 계좌 비밀번호를 넘겨준 사람. - 성명불상자 (사기범): 피고인에게 저금리 대출을 미끼로 접근하여 체크카드와 비밀번호를 요구하고 수거해 간 사람. 'E 과장'이라는 이름으로 피고인에게 대출 절차를 가장한 지시를 내리기도 함. ### 분쟁 상황 피고인 A는 2023년 7월 7일 저금리 전환 대출 광고 문자를 받고 성명불상자에게 대출 문의를 했습니다. 성명불상자는 대출 실행을 위해 '성실상환자카드 등록'이 필요하다며 피고인 명의의 체크카드를 보내달라고 요구했습니다. 피고인은 같은 날 B병원 1층 현금자동인출기 부근에 신한은행 체크카드를 택배상자에 담아 두어 성명불상자가 수거해 가게 하고, 카카오톡으로 계좌 비밀번호도 알려주었습니다. 이후 'E 과장'이라는 이름의 성명불상자가 피고인에게 대출 진행을 가장하여 잔고 확인 명목으로 계좌에 입금된 돈을 다른 계좌로 이체하도록 지시하는 등 여러 지시를 내렸습니다. 이 과정에서 피고인의 계좌가 사기이용계좌로 등록되어 비대면 거래가 제한되자, 피고인은 성명불상자에게 대출을 포기하고 카드만 돌려받을 수 있는지 문의했습니다. 결국 2023년 7월 9일 은행으로부터 사기 피해 신고로 계좌가 지급정지 되었다는 연락을 받은 피고인은 수사기관에 자수하고 관련 정보를 제공했습니다. ### 핵심 쟁점 전자금융거래법상 '대가 수수·요구 또는 약속'하며 '접근매체를 대여'했다는 점과, 접근매체를 대여하는 자에게 '대가에 대한 인식'이 있었는지 여부. ### 법원의 판단 피고인은 무죄. ### 결론 법원은 피고인이 대출 관련 절차의 일환으로 오인하여 체크카드를 교부한 것으로 보았고, 검찰이 제출한 증거만으로는 피고인이 대출이라는 대가를 약속하고 접근매체를 대여했다거나 그러한 인식을 가지고 있었다고 단정하기 어렵다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **전자금융거래법 제6조 제3항**: 이 법 조항은 누구든지 대가를 주고받거나 요구 또는 약속하면서 접근매체를 대여하는 행위를 금지하고 있습니다. 여기서 '접근매체'는 체크카드, 신용카드, 통장, 비밀번호 등을 의미하며, '대가'는 접근매체를 빌려주는 것에 대한 경제적 이익을 말합니다. 본 사건에서 법원은 피고인이 '대출이라는 무형의 대가'를 약속받았는지, 그리고 대여 당시 그러한 대가에 대한 인식이 있었는지를 중점적으로 판단했습니다. 대법원 판례에 따르면 접근매체를 대여하는 자는 대여에 대응하는 경제적 이익을 수수, 요구 또는 약속하면서 대여한다는 인식을 가져야 합니다. 2. **형사소송법 제325조 후단**: 이 조항은 '피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로써 무죄를 선고하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 검찰이 제출한 증거만으로는 피고인이 전자금융거래법상 금지된 '대가 약속하에 접근매체 대여'를 했다는 점이 충분히 증명되지 않았다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. 이는 피고인의 행위가 대출 사기범의 기망에 의한 것이었으며, 대가성 인식 없이 대출 절차의 일환으로 오인했다는 점이 인정되었기 때문입니다. 3. **형법 제58조 제2항 단서**: 이 조항은 '무죄판결의 요지는 피고인의 신청이 있는 때에 한하여 공시한다'고 규정하고 있습니다. 일반적으로 무죄가 선고되면 판결의 요지가 공시될 수 있으나, 피고인의 명예 등을 고려하여 특별한 사정이 없는 한 피고인의 신청이 없으면 공시하지 않는다는 취지입니다. 본 사건에서는 피고인의 신청이 없어 무죄 판결의 요지를 공시하지 않았습니다. ### 참고 사항 1. 어떤 경우라도 대출이나 고수익을 미끼로 본인 명의의 통장, 체크카드, 신용카드, 비밀번호 등 접근매체를 타인에게 넘겨주는 행위는 범죄에 연루될 수 있으므로 절대로 해서는 안 됩니다. 2. 정상적인 금융기관은 대출 심사 과정에서 고객의 카드나 통장을 요구하거나, 계좌 잔고를 확인하기 위해 돈을 입금하고 출금하도록 지시하지 않습니다. 3. 만약 본인의 의도와 달리 접근매체를 넘겨주었거나 금융 사기임을 인지했다면, 즉시 해당 금융기관에 신고하여 계좌 지급 정지를 요청하고, 수사기관에 자수하여 피해 확산을 막고 본인의 상황을 소명하는 것이 중요합니다. 4. 문자나 전화 등으로 의심스러운 대출 광고를 받거나 금융 거래를 요구받으면, 해당 금융기관의 공식 고객센터를 통해 직접 문의하여 사실 여부를 확인해야 합니다. 개인적인 연락처나 피싱 사이트로 유도하는 경우는 사기일 가능성이 높습니다.