노래연습장 임차보증금 반환 및 원상복구 범위 다툼 사건

원고는 임대인들로부터 노래연습장으로 사용되던 건물을 임차했습니다. 임대차 계약이 종료된 후 원고는 자신이 설치한 시설물만 원상복구하고 건물을 인도했으나 임대인 중 한 명인 피고는 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상복구해야 한다며 임차보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고는 임차보증금 반환 소송을 제기했고 법원은 임차인의 원상복구 의무는 자신이 설치한 범위 내로 한정된다는 취지로 원고의 청구를 일부 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 노래연습장 건물을 임차하여 운영했던 임차인
• 피고 B, C, D: 건물을 공유하며 원고에게 임대한 임대인들 (법적 분쟁은 주로 피고 B와 원고 A 사이에서 진행)

분쟁 상황

원고는 2018년 10월 25일 피고 등으로부터 노래연습장 건물을 임차했습니다. 임대차 계약 종료를 앞두고 원고는 계약 갱신 없이 기간 만료일인 2020년 10월 31일에 계약을 종료할 것임을 통보했습니다. 원고는 자신이 설치한 시설물을 철거하고 건물을 임차 당시 상태로 원상복구한 뒤 2020년 12월 22일 피고 등에게 건물 인도 통보와 함께 출입문 비밀번호를 알려주며 퇴거했습니다. 그러나 피고는 원고가 이전 임차인이 설치한 노래연습장 시설물까지 원상복구해야 한다며 그 비용을 보증금에서 공제하려 했고, 이에 원고는 임차보증금 전액 반환 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 계약 종료 후 건물을 원상복구할 때 그 의무의 범위가 어디까지인지, 특히 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상복구해야 하는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 임차보증금 반환이 지연될 경우 지연손해금이 언제부터 발생하는지도 다퉜습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 임차보증금 잔액 26,963,235원과 이에 대해 원고가 건물을 인도한 다음 날인 2020년 12월 23일부터 이 판결 선고일인 2021년 11월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 임대차 계약 종료일 다음 날부터 지연손해금을 청구한 부분은 기각되었고, 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대차 계약서에 임차인이 '계약 체결 당시의 상태로 원상복구하여야 한다'고 명시되어 있는 점, 그리고 기존 대법원 판례에 따라 임차인의 원상회복 의무는 임차인 자신이 개조한 범위 내의 것으로서 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복할 의무는 없다고 판단했습니다. 따라서 피고가 주장한 이전 임차인 시설물에 대한 원상회복 비용 공제 주장은 받아들이지 않았습니다. 지연손해금의 경우 임대차 목적물 반환 의무와 임대차보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음을 들어, 원고가 실제 부동산을 인도한 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 보아 원고의 일부 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 임차인의 원상회복 의무 범위와 임차보증금 반환 지연손해금의 발생 시점을 다루고 있습니다.

1. 임차인의 원상회복 의무 범위 (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조)​:

   • 임차인에게 임대차 종료로 인해 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하더라도, 별도의 약정이 없는 한 이는 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다. 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없습니다.
   • 본 사건의 임대차 계약서 제15조 제2항에서 '원고가 설치한 제반 설비 및 구조상의 변경시설은 원고의 비용으로 반출하고 계약 체결 당시의 상태로 원상복구하여야 한다'고 명확히 규정하여 원상복구의 기준과 범위를 정한 것이 이 판결의 주요 근거가 되었습니다.

2. 임대차보증금 반환채무의 성격 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조)​:

   • 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자의 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대 목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이며, 그 보증금 반환 채무는 성질상 '불가분채무'에 해당합니다. 이는 임차인이 여러 명의 임대인 중 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있다는 의미입니다.

3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​:

   • 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 임대차 목적물 반환 의무와 임대인의 임차보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행 관계)에 있습니다.
   • 따라서 임대인은 임차인이 목적물을 반환하기 전까지는 보증금 반환을 거절할 수 있고, 임차인은 목적물을 반환하거나 반환 제공을 해야만 임대인에게 보증금 반환 지연에 따른 손해배상(지연손해금)을 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 2020년 12월 22일 부동산을 인도했으므로, 그 다음 날인 2020년 12월 23일부터 지연손해금이 발생한다고 판단되었습니다.

4. 지연손해금 이율 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​:

   • 법원은 금전 채무 불이행으로 인한 손해배상액을 산정할 때, 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툴 만하다고 인정하는 기간(통상 판결 선고일까지)에는 민법상 법정 이율인 연 5%를 적용하고, 그 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율을 적용합니다.

참고 사항

임대차 계약을 체결할 때 원상복구 의무의 범위를 계약서에 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 특히 기존 시설물이 있는 상태에서 건물을 임차하는 경우, 임차인이 어느 범위까지 원상복구할 것인지 구체적으로 정해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 만약 원상복구 범위에 대해 계약서에 명시적인 조항이 없다면, 원칙적으로 임차인이 자신이 설치하거나 변경한 부분만 원상복구할 의무를 진다는 대법원 판례를 참고할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 임차보증금 반환이 지연되는 경우, 임차인이 건물을 임대인에게 실제로 인도한 날의 다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 차임, 관리비, 세금 등 임차인이 부담해야 할 공제 금액이 있다면 이를 미리 확인하고 상호 합의 하에 정산하는 것이 좋습니다.