임대차 계약 만료 후 전세 보증금을 돌려받지 못한 사건

원고인 임차인 A는 피고인 임대인 C와 8천만 원에 단독주택 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 만료 전 적법하게 해지 통보를 했으나, 계약 만료일이 지나도 피고가 보증금을 반환하지 않자 원고는 임차권등기명령을 신청한 후 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 원고로부터 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 8천만 원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 단독주택 임대차 계약의 임차인으로서 계약 만료 후에도 임대차보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기한 당사자입니다.
• 피고 (C): 단독주택 임대차 계약의 임대인으로서 임대차보증금을 반환할 의무가 있는 당사자입니다.

분쟁 상황

2022년 7월 4일, 원고 A는 피고 C와 임대차보증금 8천만 원에 단독주택 임대차 계약을 체결하고 계약 당일에 확정일자를 받았으며, 2022년 7월 29일 해당 부동산에 전입신고를 마쳤습니다. 계약 기간은 2022년 7월 30일부터 2024년 7월 30일까지였습니다. 2024년 4월 26일, 원고는 내용증명을 통해 피고에게 임대차 계약 해지 의사를 명확히 전달하였고, 이에 따라 2024년 7월 30일 계약은 갱신 없이 만료되었습니다. 그러나 피고는 계약 만료 후에도 '사정이 어렵다'는 이유로 임대차보증금 8천만 원을 원고에게 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 자신의 권리를 보전하기 위해 2024년 8월 6일 임차권등기명령을 신청하였고 이는 인용되었습니다. 그럼에도 불구하고 피고가 계속해서 보증금을 지급하지 않자 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 자신의 권리를 보전하고 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차와 그 효력에 관한 문제입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고로부터 해당 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 8천만 원을 지급하고 소송비용은 피고가 부담하며 위 판결은 가집행할 수 있다고 주문했습니다.

결론

원고는 이 사건 판결에 따라 임대차보증금 8천만 원을 돌려받을 수 있게 되었으며, 피고는 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 보증금을 지급해야 하는 의무를 지게 되었습니다. 피고가 법원에 답변서를 제출하지 않고 변론에 임하지 않아 무변론 판결이 내려짐으로써 원고의 청구가 그대로 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 관련하여 다음 법령 및 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차 계약의 기본적인 성격을 규정하는 조항으로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생합니다. 이 사건에서 임대차보증금 반환 의무의 기초가 되는 계약 관계를 설명합니다.

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)​: 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 원고는 계약 당일에 확정일자를 받고 전입신고를 완료하여 대항력과 우선변제권을 확보함으로써 보증금 회수를 위한 중요한 법적 기반을 마련했습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)​: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 경료되면 임차인은 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 이 사건에서 원고는 이를 통해 자신의 권리를 보전했습니다.

• 민법 제546조 (이행지체와 해지)​: 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니할 때에는 상대방이 일정 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금 반환은 임대인의 주된 의무이므로, 이를 이행하지 않으면 지체에 따른 책임을 지게 됩니다.

• 민사소송법 제208조 제3항 (판결)​: 답변서 제출 의무를 이행하지 않거나 변론 없이 원고의 청구를 인용하는 무변론 판결의 근거 조항입니다. 피고가 변론에 임하지 않은 경우 법원은 원고의 청구를 그대로 받아들여 판결할 수 있습니다.

• 민사소송법 제257조 (변론 없이 하는 판결)​: 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 직권으로 변론 없이 판결할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 피고가 답변서를 제출하지 않아 이 조항에 따라 무변론 판결이 내려졌습니다.

• 동시이행의 항변권: 임대차 계약에서 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 이는 임대인은 임차인으로부터 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 반환해야 한다는 의미입니다. 법원 판결문에 '피고는 원고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 8천만 원을 지급하라'고 명시된 것은 이러한 동시이행 관계를 반영한 것입니다.

참고 사항

임대차 계약 만료가 다가올 때에는 임대인에게 계약 갱신 의사가 없음을 내용증명 등 명확하고 기록이 남는 방법으로 미리 통보하여 계약 만료를 확정해야 합니다. 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이 발생할 수 있으므로, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다. 임차권등기명령은 보증금 반환 소송과 별개로 진행할 수 있으며, 이사를 가더라도 임차인의 기존 권리를 보호하는 중요한 절차입니다. 만약 임대인이 소송에 대응하지 않아 무변론 판결이 내려진다면 임차인의 주장이 그대로 받아들여져 비교적 신속하게 판결을 받을 수 있습니다. 판결문에 가집행이 가능하다는 내용이 포함되면 임대인이 보증금을 계속 지급하지 않을 때 임차인은 판결 확정 전이라도 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.