주택 매매 후 임차인이 임대인 지위 승계 거부한 임대차보증금 반환 사건

임차인 A가 임대인 주식회사 C와 주택 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했는데, 임대차 기간 중 주식회사 C가 주택을 다른 사람에게 매도했습니다. 임차인 A는 이 사실을 뒤늦게 알고 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 거부하며 임대차 계약 해지를 통보하고, 임대인 주식회사 C에게 임대차보증금 1억 3,500만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인 A의 주장을 받아들여 임대인 주식회사 C에게 보증금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A: 임차인, 이 사건 주택을 임차하고 임대차보증금 1억 3,500만 원을 지급한 당사자.
• 주식회사 C: 임대인, 이 사건 주택을 A에게 임대하고 후에 G에게 매도한 법인.

분쟁 상황

원고 A는 2021년 9월 29일 피고 주식회사 C와 임대차보증금 1억 3,500만 원에 2년(2021년 11월 12일부터 2023년 11월 11일까지)의 임대차 계약을 체결하고 보증금을 전부 지급했습니다. 2023년 10월 20일, A는 은행으로부터 전세금 대출 연장을 위해 새로운 소유자 정보가 필요하다는 연락을 받고, 주식회사 C로부터 아무런 통보 없이 임대차 기간 중 주택이 G에게 매도된 사실을 알게 되었습니다. 이에 A는 2023년 10월 24일 내용증명을 통해 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 원하지 않음을 밝히고 임대차 계약 해지를 통보했으며, 이 내용은 2023년 10월 25일 주식회사 C에게 전달되었습니다. A는 임대차 계약이 해지되었으므로 주식회사 C에게 보증금 반환을 요청했으나 이행되지 않자 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 계약 기간 중 임차주택을 제3자에게 매도한 경우, 임차인이 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 거부하고 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고인 주식회사 C는 원고인 A로부터 이 사건 건물을 인도받는 동시에 원고에게 임대차보증금 1억 3,500만 원을 지급하고, 소송 비용 또한 피고가 부담하라는 판결을 내렸습니다.

결론

법원은 임차인 A가 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 거부하고 기존 임대인인 주식회사 C에게 임대차 계약 해지를 통보한 것이 유효하다고 판단했습니다. 이에 따라 임대차 계약은 해지되었고, 주식회사 C는 임차인 A에게 임대차보증금 1억 3,500만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택이 양도되면 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것으로 본다고 규정합니다. 이는 임차인을 보호하기 위한 규정으로, 주택 소유권과 함께 임대인의 권리와 의무가 양수인에게 그대로 넘어감을 의미합니다. 따라서 새로운 소유자는 임대차보증금 반환 채무를 인수하게 되고, 기존 임대인은 이 채무에서 벗어나는 것이 원칙입니다. 그러나 대법원 판례(2021다251929 등)는 임차인의 보호를 위해, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 주택 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 이의를 제기함으로써 새로운 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 보았습니다. 이렇게 임차인이 이의를 제기하면 기존 임대인의 임대차보증금 반환 채무는 소멸하지 않고, 기존 임대인이 임대차보증금을 반환해야 할 의무를 계속 지게 됩니다. 더 나아가 대법원 판례(98마100 결정)는 임차인이 위와 같이 이의를 제기하여 임대차 관계의 구속에서 벗어나는 경우, 공평의 원칙과 신의성실의 원칙에 따라 임차인 스스로 기존 임대인과의 임대차 계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 주택이 매도된 사실을 뒤늦게 알고, 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 명확히 거부하며 기존 임대인에게 계약 해지를 통보했으므로, 법원은 이러한 법리에 따라 기존 임대인인 주식회사 C가 원고에게 임대차보증금을 반환해야 한다고 판단했습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제3호는 피고의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능할 때 법원이 공시송달이라는 방법으로 판결을 선고할 수 있도록 하는 규정으로, 이 사건에서는 피고가 연락두절 상태였던 것으로 보입니다.

참고 사항

임대인이 임대차 계약 기간 중에 주택을 매도하여 소유자가 바뀌는 경우, 임차인은 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 원하지 않는다는 의사를 분명히 밝히고 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 임차 주택의 양도 사실을 알게 된 날로부터 너무 늦지 않은 '상당한 기간 내'에 기존 임대인에게 새로운 소유자의 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 해지하겠다는 의사를 통보해야 한다는 점입니다. 이러한 의사 표시는 내용증명 우편이나 카카오톡 메시지 등 피고가 내용을 확인했음을 증명할 수 있는 방법으로 명확히 하는 것이 좋습니다.