계약금
A 주식회사가 B로부터 건물을 매수하는 계약을 체결했으나 잔금을 지급하지 않았고 B는 계약을 해제했습니다. A 주식회사는 건물의 건축물대장상 대지 면적에 오류가 있어 잔금 지급을 거절할 정당한 사유가 있었다며 매매계약 해제에 따른 계약금 및 손해배상금 반환을 청구했으나 법원은 A 주식회사의 주장을 받아들이지 않고 B의 해제 통보가 적법하다고 판단하여 청구를 기각했습니다.
A 주식회사는 B로부터 건물을 20억 8천만 원에 매수하기로 계약했습니다. 그런데 A 주식회사는 건물의 건축물대장상 대지 면적에 오류가 있다는 점을 지적하며 면적 정정 절차가 진행 중이고 확실하지 않은 상황이었으므로 잔금 지급을 거절할 정당한 사유 즉 불안의 항변권이 있었다고 주장했습니다. B는 A 주식회사의 잔금 미지급을 이유로 2022년 11월 2일 매매계약 해제를 통보했습니다. 이후 B가 건물 증축 공사를 시행하자 A 주식회사는 매매계약이 이행 불능 상태에 빠졌다며 2024년 9월 19일 해제를 통보하고 이미 지급한 계약금 10억 4천만 원과 이에 대한 손해배상금 10억 4천만 원의 반환을 청구했습니다.
매수인이 건축물대장상 대지 면적 오류를 이유로 잔금 지급을 거절할 수 있는 정당한 항변권이 있었는지 여부와 매도인의 계약 해제 통보가 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B가 잔금지급일 이전에 건축물대장상 대지면적을 수정할 계약상 의무를 부담한다고 볼 수 없으며 계약 당시 원고 A 주식회사가 대지면적 오류를 중요하게 생각하지 않았다고 보았습니다. 따라서 A 주식회사의 잔금 지급 거절은 정당한 항변권 행사로 볼 수 없으므로 B가 2022년 11월 2일 잔금 미지급을 이유로 한 해제 통보는 적법하다고 판단하여 A 주식회사의 모든 청구를 기각했습니다.
원고 A 주식회사의 주위적 청구에 대한 항소와 예비적 청구는 모두 기각되었으며 항소 제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
민법 제546조 (이행지체와 해제): "채무자가 채무의 이행을 지체한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다." 이 조항은 채무 불이행 중 '이행 지체'를 원인으로 하는 계약 해제의 근거가 됩니다. 본 사건에서 피고 B는 원고 A 주식회사가 매매 잔금 지급을 지체하자 이를 이유로 계약 해제를 통보했습니다. 법원은 원고의 잔금 미지급이 정당한 항변권 행사가 아니었으므로 피고의 해제 통보가 적법하다고 판단했습니다. 불안의 항변권: 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 이행이 어려울 것으로 예상되는 상황에서 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 본 사건에서 원고 A 주식회사는 대지 면적 오류로 인해 매매 목적 달성이 불확실했다며 불안의 항변권을 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 계약 체결 당시 이미 면적 오류를 알고 있었고 중요하게 여기지 않았다는 점 등을 들어 원고의 잔금 지급 거절이 정당한 항변권 행사로 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉 불안의 항변권은 단순히 막연한 불안감만으로는 인정되기 어려우며 객관적이고 합리적인 근거가 필요합니다.
부동산 계약 시 계약서 작성 전에 모든 중요한 사항 특히 면적 하자 여부 등은 반드시 문서화된 특약사항으로 명확히 기재해야 합니다. 구두 합의나 인지 여부는 추후 법적 분쟁에서 입증하기 어려울 수 있습니다. 계약 목적물에 중대한 오류나 하자가 있다고 판단될 경우 잔금 지급을 거절하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 그 거절이 정당한 항변권 행사에 해당하는지 여부를 확인해야 합니다. 정당한 사유 없이 잔금을 미지급할 경우 오히려 상대방의 적법한 계약 해제 사유가 될 수 있습니다. 매수인이 매매계약 체결 당시 이미 목적물의 특정 문제 즉 대지 면적 오류를 알고 있었고 이를 계약 조건으로 중요하게 다루지 않았다면 나중에 이를 이유로 계약의 효력을 다투기 어려울 수 있습니다. 계약 당시의 의사표현과 행동이 중요합니다. 계약 해제를 주장할 때는 해제권 발생 요건 즉 상대방의 이행 지체 이행 불능 등을 신중하게 검토하고 해제 통보의 적법성을 확인해야 합니다. 부적법한 해제 통보는 효력이 없으며 오히려 자신의 채무 불이행으로 이어질 수 있습니다.
