서울 성동구 성수1가 일대에서 진행되는 성수전략정비1구역의 재개발사업이 재건축·재개발 시장에서 뜨거운 관심을 모으고 있습니다. 이 사업지는 약 19만4398㎡의 부지에 최고 69층 17개동 3014가구를 건립하는 대규모 프로젝트로 예상 공사비가 2조1540억원에 달합니다.
이 과정에서 GS건설은 이미 오래전부터 시공권 확보를 목표로 영국의 명성 높은 설계사인 데이비드 치퍼필드 아키텍츠와 협업하며 차별화된 설계를 준비해왔습니다. 반면 현대건설과 HDC현대산업개발은 상대적으로 후발 주자임에도 불구하고 조합원들에게 더 좋은 조건을 제시하고자 조합에 입찰지침의 일부 완화를 요구했습니다.
그러나 조합은 이들의 요구를 받아들이지 않고 기존 입찰지침을 고수하며 1000억원에 달하는 입찰보증금을 요구했고, 컨소시엄 참여 또한 불허하는 방침을 유지하고 있습니다. 특히 조합은 '조합원 로열층 우선 분양 제안 금지', '입주 시 프리미엄(웃돈) 보장 제안 금지', '조합원 분양가 할인 제시 금지' 등 건설사들이 입찰 과정에서 통상적으로 활용할 수 있는 제안을 제한하는 독소조항을 엄격히 적용하고 있습니다.
이런 조항들은 경쟁입찰의 취지와 역행한다는 지적을 받으며 현대건설과 HDC현대산업개발에게 입찰 참여에 큰 부담을 안겨주고 있습니다. 이미 압구정2구역 재개발 수주 사례에서 삼성물산이 유사한 입찰지침 완화 요청이 기각되자 입찰을 포기한 전례가 있어 이번 성수1구역 입찰도 기득권을 보호하려는 조합의 강경한 태도가 향후 경쟁을 제한할 수 있다는 우려가 나옵니다.
공공적 재개발 사업에서 공정경쟁을 저해할 수 있는 입찰지침에 대한 법적 분쟁은 빈번히 등장하는 문제입니다. 특히 입찰 과정에서 일부 사업자가 특정 조건을 제한하거나 특정 제안을 금지하는 것은 경쟁법상 불공정행위가 될 수 있으며, 조합의 임의적 판단에 따른 입찰 자격 박탈은 행정법적 쟁점도 내포합니다.
실제로 입찰 지침이 진입 장벽으로 작용해 특정 사업자에게 유리한 경쟁환경을 조성한다면 이는 개별 건설사들의 법적 대응 사유가 될 수 있습니다. 또한 이런 지침들은 조합원들의 권익과도 밀접하게 연결되어 있어 이해관계자 간 다툼이 자주 발생합니다.
법률적으로는 입찰 조건의 합리성과 투명성이 보장되어야 하며, 조합 등의 관리주체는 부당하게 입찰참여를 제한하거나 불합리한 조건을 강요할 수 없습니다. 따라서 관련 분쟁 발생 시, 경쟁법 및 행정법의 원칙에 기초한 판단이 요구되며, 계약법적 측면에서도 입찰공고 및 지침 해석이 분쟁의 핵심 쟁점이 됩니다.
성수1구역은 한강과 지하철2호선 성수역에 인접한 입지적 장점뿐 아니라 초고층 설계 기술력 평가에 있어 건설사들의 경쟁력이 중요하게 평가될 전망입니다. GS건설이 초고층 설계 분야에서 앞서가는 반면 후발인 현대건설과 HDC현산이 입찰 지침 완화 불가에 따른 곤란함을 호소하는 모습은 단순한 경쟁 이상의 갈등을 보여줍니다.
이처럼 재개발·재건축 시장에서의 입찰 지침 설정과 그에 대한 건설사들의 반발은 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있어 사업 진행의 투명성과 공정성이 법률적으로 검토되어야 할 필요가 큽니다. 이 사례에서 확인할 수 있듯이 입찰 참가 조건 조율은 사업성뿐 아니라 법적 분쟁 예방을 위해서도 매우 중요한 사안임을 알 수 있습니다.
