공사대금 및 시설 유지관리비 관련 재개발 조합과 건설사 분쟁 판결

이 사건은 A 주식회사(원고)가 D구역주택재개발정비사업조합(피고)을 상대로 중앙집하장시설 공사대금 미지급분과 시설 유지관리비를 청구한 사건입니다. 원고는 시설이 2013년 5월경 완공되어 준공금 및 지연손해금을 청구했고 피고는 특정 부분의 미시공, '준공'의 의미 불확정, 인도의무 불이행 등을 이유로 지급을 거부했습니다. 법원은 시설이 사회통념상 완성되었다고 판단하며 미시공 부분 공사비 154,410,005원을 감액한 305,224,995원의 공사대금 채무를 인정했습니다. 또한 '준공'의 의미에는 '사용승인'이 포함되며, 사용승인이 불가능해진 2017년 9월 14일 이후부터 피고의 지체책임이 발생한다고 보았습니다. 원고가 시설 유지관리를 통해 이행 제공을 계속했으므로 피고의 동시이행항변권은 소멸했다고 판단하고, 피고는 2017년 6월 1일부터 2018년 12월 31일까지 원고가 지출한 전기요금 및 인건비 등 유지관리비 40,465,392원을 세대수 비율에 따라 배상해야 한다고 결정했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 345,690,387원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고(건설사): A 주식회사 (D구역주택재개발정비사업조합과 중앙집하장시설 설치 도급계약을 체결하고 공사를 수행한 회사)
• 피고(재개발조합): D구역주택재개발정비사업조합 (중앙집하장시설 설치 도급계약의 당사자이자 공사대금 지급 의무자)

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 피고 D구역주택재개발정비사업조합과 중앙집하장시설 설치 도급계약을 체결하고 공사를 완료했습니다. 원고는 시설이 2013년 5월경 완공되었다며 공사대금 잔금을 청구했으나, 피고는 근린상가 투입구 미시공, '준공'의 의미 불확실성, 그리고 원고의 인도의무 불이행 등을 이유로 잔금 지급을 거부했습니다. 이와 함께 피고는 시설에 대한 사용승인 절차를 적극적으로 진행하지 않아 시설 인수가 지연되었고, 그로 인해 원고가 계속해서 시설의 유지관리 비용을 부담하게 되었습니다. 이에 원고는 미지급 공사대금과 함께 유지관리비 상당의 손해배상을 청구하였으며, 피고는 자신에게 인수 의무가 없으며 수령 지체 책임이 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

중앙집하장시설 공사대금 지급 의무의 발생 시점 및 범위, 계약상 '준공'의 의미에 '사용승인'이 포함되는지 여부, 피고의 준공 대금 지급 채무 변제기 도래 시점과 지체책임의 기산일, 원고의 시설 인도의무 이행 제공 여부 및 피고의 동시이행 항변권 소멸 여부, 피고의 중앙집하장시설 유지관리비 상당 손해배상 책임 유무 및 그 범위.

법원의 판단

법원은 피고 D구역주택재개발정비사업조합은 원고 A 주식회사에게 총 345,690,387원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 구체적으로는 미지급 준공금 305,224,995원에 대하여 2018년 4월 18일부터 2019년 10월 18일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 이자율이 적용됩니다. 유지관리비 손해배상금은 발생 시기와 청구 시점에 따라 4,486,694원에 대하여 2018년 4월 18일부터 2018년 11월 21일까지 연 5%, 이후 연 15% 이자율, 10,956,947원에 대하여 2018년 4월 12일부터 2019년 10월 18일까지 연 5%, 이후 연 15% 이자율, 그리고 추가 청구된 25,021,751원에 대하여 2019년 2월 28일부터 2019년 10월 18일까지 연 5%, 이후 연 12% 이자율이 각각 적용됩니다. 소송 총비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재개발조합이 건설사에 미지급 공사대금 잔액과 시설 인수 지연으로 발생한 유지관리비를 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. 특히 '준공'의 의미와 채무 이행기의 도래 시점을 명확히 하고, 채권자 지체에 따른 손해배상 책임을 폭넓게 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법상 도급계약의 완성 및 하자 판단 (대법원 1997. 12. 23. 선고 97다44768 판결 등 참조): 건물 신축 공사에서 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되었으나 불완전하여 보수가 필요한 경우, 이는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것으로 해석합니다. 본 판례에서는 근린상가 투입구 미시공에도 불구하고 중앙집하장시설이 정상 가동되고 감리보고서가 제출된 점 등을 고려하여 시설이 사회통념상 완성되었다고 판단, 미시공 부분의 공사비를 감액했습니다.2. 제3자를 위한 계약 해석 원칙 (대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결 등 참조): 어떤 계약이 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 목적인지는 계약 체결 목적, 당사자의 행위 성질, 이해득실, 거래 관행 등을 종합하여 합리적으로 해석합니다. 이 사건에서는 근린생활시설 관로 및 투입시설 설치 의무 조항을 제3자를 위한 계약이 아닌 피고가 구분건물을 원활하게 분양하기 위한 약정으로 보았습니다.3. 불확정기한의 도래 및 지체책임 (민법 제387조 제1항, 대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결 등 참조): 채무 변제에 불확정기한이 붙은 경우, 표시된 사실이 발생할 때뿐 아니라 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 기한이 도래합니다. '준공 후 10일 이내'라는 변제기에서 '준공'에 '사용승인'이 포함된다고 해석된 이 사건에서, 사용승인 신청이 반려되어 사용승인이 불가능한 것으로 확정된 2017년 9월 14일로부터 10일이 지난 시점에 피고의 채무 이행기가 도래했고, 피고는 기한 도래를 안 때부터 지체책임을 집니다.4. 동시이행항변권과 이행 제공의 계속 (대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결 등 참조): 동시이행항변권은 대가적 의미를 가진 채무들 사이에서 인정되며, 한 당사자가 이행 제공을 중지하지 않고 계속하는 경우 상대방의 동시이행항변권은 소멸합니다. 원고가 시설 완공 후 지속적으로 유지·관리하고 사용승인 신청에 적극 협력한 행위를 이행 제공의 계속으로 보아 피고의 동시이행항변권이 소멸했다고 판단했습니다.5. 채권자 지체와 손해배상 책임 (민법 제400조): 채권자가 이행을 받을 수 없거나 받지 아니한 때에는 이행 제공이 있는 때로부터 지체책임이 발생합니다. 피고가 중앙집하장시설의 인수를 지체하여 원고가 사용승인 신청 이후에도 시설 유지·관리 비용을 부담하게 된 것에 대해 피고의 손해배상 책임을 인정했습니다.6. 전기사업법상 전기안전관리자 선임 의무 (전기사업법 제73조 제1항 및 시행규칙 제40조 등): 자가용전기설비의 소유자 또는 점유자는 전기안전관리자를 선임하여 안전관리업무를 수행하게 할 법률상 의무가 있습니다. 이에 따라 원고가 시설의 안전 관리를 위해 선임한 전기안전관리자의 인건비는 손해액에 포함되었습니다.7. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무 이행 지체에 대한 법정 이율에 관한 특별 규정으로, 법원 판결 선고일까지는 민법상 이율(연 5%)을 적용하고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 이율(사건 당시 연 15% 또는 연 12%)을 적용합니다.

참고 사항

1. 계약서의 명확한 용어 정의: '준공' 또는 '인수'와 같은 핵심적인 공사 및 계약 이행 용어의 의미와 조건을 계약서에 구체적으로 명시해야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 사용승인 등 행정 절차의 책임과 완료 시점을 명확히 하는 것이 중요합니다.2. 공사 진행 및 이행 기록 관리: 공사 완료 시점, 시운전 결과, 감리 보고서, 시설 점검 기록 등 모든 공사 및 유지관리 관련 기록을 체계적으로 보관하여 분쟁 발생 시 객관적인 증거로 활용해야 합니다.3. 의무 이행의 적극성과 증거 확보: 계약 이행이 상대방의 사유로 지연될 때라도 자신의 의무를 다하기 위한 노력을 적극적으로 하고, 이를 증명할 수 있는 자료(예: 이행 제공 통지서, 사용승인 신청 협력 기록 등)를 남겨야 합니다.4. 미시공 또는 하자 부분의 처리 합의: 공사 중 계획된 부분이 미시공되거나 하자가 발생한 경우, 이에 대한 공사비 감액, 보수 책임, 기한 등을 사전에 명확히 합의하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.5. 유지관리비 발생 시 즉시 대응: 시설 인수가 지연되어 불필요한 유지관리 비용이 발생하는 경우, 상대방에게 해당 비용에 대한 책임을 명확히 고지하고 관련 증빙 자료(전기요금, 인건비 등)를 철저히 관리하여 손해배상을 청구할 근거를 마련해야 합니다.6. 불확정기한에 대한 이해: 특정 사건의 발생을 조건으로 하는 계약의 경우, 그 사건이 발생하지 않는 것이 확정될 때에도 기한이 도래할 수 있음을 인지하고, 이에 따른 채무 이행 시점을 예측해야 합니다.