재건축조합의 기부채납 도로 무상양도 요구 사건

재건축조합(원고)이 재건축 사업 과정에서 용도폐지될 공공용지를 유상으로 매입하고, 새로 도로와 보행녹도를 설치하여 서울 양천구(피고)에 기부채납했습니다. 조합은 유상 매입이 부당하다며, 신설 도로와 보행녹도 설치 비용에 상당하는 금액의 반환을 청구했습니다. 법원은 도시정비법 제65조 제2항 후단이 강행규정이므로, 새로 설치한 '도시관리계획으로 결정된' 정비기반시설(도로)에 대해서는 무상양도 의무가 있음을 인정하고, 유상 매매 계약 중 도로 설치 비용 상당 부분은 무효라고 판단했습니다. 그러나 보행녹도는 도시관리계획 결정에 의한 시설이 아니므로 무효 범위에 포함되지 않는다고 보았고, 불공정 계약이나 강박 주장은 기각했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 도로 설치 비용 상당액과 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (신월대경외연합재건축주택조합): 서울 양천구 신월동에 재건축사업을 시행한 민간 재건축조합.
• 피고 (서울특별시 양천구): 원고의 재건축 사업계획을 승인하고 용도폐지될 공공용지 매매계약을 체결한 지방자치단체.

분쟁 상황

원고 재건축조합은 서울 양천구 신월4동 일대 재건축사업을 추진하면서, 사업부지 내 용도폐지될 기존 도로(공공용지)를 피고 양천구로부터 990,315,000원에 매입했습니다. 동시에 조합은 사업계획 조건에 따라 새로 도로 257.53㎡와 보행녹도 224.65㎡를 설치하여 양천구에 기부채납했습니다. 조합은 용도폐지되는 공공용지 매입 대금과 새로 기부채납하는 시설의 가액을 상계 처리해 줄 것을 요청했으나, 양천구는 이를 거부했습니다. 이에 조합은 도시정비법에 따라 새로 설치한 공공시설의 설치비용 상당액 범위 내에서 용도폐지되는 공공용지를 무상으로 양도받을 권리가 있음에도 유상으로 매입하게 되어 손해를 입었다며, 이 매매계약의 일부 무효를 주장하고 기부채납한 도로 및 보행녹도 설치비용을 부당이득으로 반환해달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

민간 재건축조합이 사업시행으로 용도폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설(도로)을 유상으로 매입한 계약의 유효성 여부와, 새로 설치하여 기부채납한 시설 중 '정비기반시설'의 범위(특히 보행녹도가 이에 포함되는지 여부)가 주요 쟁점이었습니다. 또한 도시정비법 제65조 제2항 후단 규정의 강행규정 여부 및 적용 범위, 그리고 계약이 불공정한 법률행위 또는 강박에 의한 의사표시로 무효 또는 취소될 수 있는지 여부도 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여 피고는 원고에게 472,692,700원과 이에 대한 지연손해금(2004년 12월 9일부터 2009년 11월 12일까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 20%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(보행녹도 설치비용 반환 요구 및 매매계약 전체 무효 주장)는 기각했습니다. 소송 총비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

재건축조합이 재건축 사업 과정에서 새로 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속시킨 도로와 같은 '도시관리계획으로 결정된 정비기반시설'의 설치비용에 상당하는 범위 내에서는, 용도폐지되는 공공시설을 조합에 무상으로 양도해야 한다는 도시정비법 제65조 제2항 후단은 강행규정이며, 이를 위반하여 유상으로 매매한 계약은 해당 부분에 한하여 무효입니다. 그러나 보행녹도와 같이 도시관리계획으로 결정되지 않은 시설은 무상양도 대상 정비기반시설로 볼 수 없습니다. 따라서 양천구는 재건축조합에 새로 설치한 도로의 설치비용 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시정비법 제65조 제2항 후단 규정의 강행규정성 및 적용 범위: 이 사건의 핵심은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제65조 제2항 후단입니다. 이 조항은 민간 사업시행자가 정비사업으로 새로 설치한 정비기반시설은 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다고 규정합니다. 법원은 이 규정이 민간 사업시행자의 재산상 손실을 보전하고 권리관계를 형평에 맞게 조정하기 위한 것으로, 용도폐지 시설의 무상양도를 강제하는 강행규정이라고 보았습니다. 따라서 이를 위반하여 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 내의 용도폐지 시설을 유상으로 매매한 계약은 해당 부분에 한하여 무효가 됩니다. 또한, 도시정비법 부칙의 경과규정에도 불구하고, 이 실체적 권리관계를 규정한 제65조 제2항은 도시정비법 시행 이전에 사업계획 승인을 받은 재건축사업에도 적용된다고 판단했습니다.

2. '정비기반시설'의 의미 및 범위: 도시정비법 제65조 제2항에서 무상양도 대상이 되는 '사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설'은 단순히 도로 등 공공 기능을 하는 모든 토지를 의미하는 것이 아니라, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법)에 따라 도시관리계획으로 결정되어 설치된 시설만을 의미합니다. 본 사례에서 원고 재건축조합이 새로 설치하여 기부채납한 도로(257.53㎡)는 도시관리계획 결정에 의해 설치된 정비기반시설로 인정되었지만, 보행녹도(224.65㎡)는 도시계획위원회의 심의의결이나 사업계획승인 고시만으로는 도시관리계획 결정에 의한 시설로 볼 수 없다고 판단하여 정비기반시설에 해당하지 않는다고 보았습니다. 이에 따라 보행녹도의 설치비용은 무효로 되는 매매계약 범위에 포함되지 않았습니다.

3. 불공정한 법률행위 또는 강박에 의한 의사표시 여부: 원고는 이 사건 매매계약이 피고에 비해 열악한 지위에 있는 원고의 궁박한 상황을 이용한 현저히 불공정한 계약으로 무효이거나, 피고의 강박에 의해 체결된 것이므로 취소되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 계약의 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다는 자료가 없고, 피고에게 폭리행위의 악의가 있었다고 볼 증거도 없다고 판단하여 불공정한 법률행위 주장을 기각했습니다. 또한, 피고가 불법적인 해악을 고지하여 원고로 하여금 공포를 느끼도록 했다는 증거도 없으므로, 강박에 의한 의사표시 주장도 기각했습니다. 이로써 계약 전체의 무효나 취소는 인정되지 않고, 강행규정 위반으로 인한 일부 무효만 인정되었습니다.

참고 사항

1. 재건축 또는 재개발 사업을 진행할 때는 공공시설의 처리와 기부채납 관련 법규, 특히 도시정비법 제65조의 내용을 정확히 이해해야 합니다.
2. 새로 설치하는 시설이 무상양도 대상이 되는 '정비기반시설'에 해당하는지, 그리고 해당 시설이 '도시관리계획으로 결정된' 시설인지 여부를 사업 초기 단계부터 확인하는 것이 중요합니다. 보행녹도와 같이 공공 기능을 하는 것처럼 보이는 시설도 도시관리계획 결정 여부에 따라 법적 지위가 달라질 수 있습니다.
3. 용도폐지되는 공공시설의 매입 조건이나 새로 설치되는 공공시설의 기부채납 조건에 대해 지방자치단체와 협의할 때, 관련 법령에 따라 무상양도 또는 상계 처리 가능성이 있는지 면밀히 검토하고, 계약서에 그 내용을 명확히 반영해야 합니다.
4. 도시정비법 제65조 제2항 후단과 같이 강행규정으로 인정되는 법규를 위반한 계약은 그 위반된 부분에 한하여 무효가 될 수 있으므로, 계약 체결 전에 법적 효력을 신중하게 검토해야 합니다.