손해배상
원고 A가 피고 공인중개사 B를 상대로 임대차 계약 중개 시 보증보험 가입 여부 및 근저당권 관련 설명 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 손해에 대한 배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 설명의무 위반을 인정하여 원고에게 일부 손해배상을 명령했습니다.
원고 A는 2023년 5월 10일 보증금 1억 원으로 부산 동래구의 한 건물 E호를 임차하는 계약을 체결했습니다. 이 건물은 민간임대주택으로 민간임대주택에 관한 특별법이 적용되며, 이미 2018년 11월 9일 67개 호실에 공동담보로 채권최고액 합계 44억 4천만 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 계약 당시 임대인 측은 2022년 5월 26일 발행된 임대보증금보증서를 제시했으나, 해당 보증서의 특기사항에는 동/호수별로 보증책임이 구분 기재되어 있었고, 실제 원고가 임차한 E호는 주택도시보증공사의 임대보증금 보증보험에 가입되어 있지 않았습니다. 그러나 피고 공인중개사 B는 임대인 측의 말만 믿고 임대차계약서에 '임대보증금 보증가입여부'를 '가입'으로 체크하고 보증대상 금액을 1억 원으로 기재했으며, 특약사항에 "현재 건물 전체가 허그(HUG) 보증보험에 가입완료 되어 있으며, 임차인이 입주 후 임대인은 의무기간 내에 해당 부동산(호실)에 임차인의 인적사항과 계약조건으로 내용을 변경신청 하여야 한다"고 잘못 기재했습니다. 또한 중개대상물 확인·설명서에도 "해당 부동산은 주택도시보증공사(HUG) 보증보험이 가입완료 되어있는 상태"라고 잘못 기재했습니다. 원고는 임대차보증금을 모두 지급하고 전입신고와 확정일자를 받았으나, 2024년 3월 부산지방법원으로부터 이 건물이 경매에 넘어간다는 통보를 받았습니다. 근저당권자인 F조합은 2024년 1월 이 건물을 포함한 67개 호실 전체에 대해 부동산임의경매 신청을 했고, 2024년 1월 25일 경매개시결정이 내려졌습니다. 임의경매절차에서 이 사건 부동산을 포함한 전체 호실의 감정평가액은 75억 1,800만 원, 이 사건 부동산의 감정평가액은 1억 2,300만 원이었으며, 원고는 임대차보증금 중 약 4,964만 원을 회수할 수 없을 것으로 예상되는 손해를 입게 되었습니다.
공인중개사 B가 임대차 계약 중개 시 중개대상물(이 사건 부동산)의 권리관계, 특히 임대보증금 보증보험 가입 여부와 다세대 공동담보의 근저당권 부담 등에 대한 설명의무를 제대로 이행했는지 여부입니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 2,500만 원과 이에 대하여 2024년 5월 24일부터 2024년 12월 24일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(5,000만 원)는 기각되었으며, 소송비용은 각자 부담하고 제1항은 가집행할 수 있습니다.
피고 공인중개사는 중개대상물의 권리관계 확인 및 설명 의무를 다하지 않은 책임이 인정되어 임차인이 입은 손해의 일부를 배상할 책임이 있습니다. 다만 임차인 본인에게도 임차하려는 부동산의 중요 사항을 확인해야 할 책임이 있다는 점을 고려하여 배상액이 제한되었습니다.
공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하며, 중개업자는 '선량한 관리자의 주의의무'를 가지고 중개대상물의 권리관계 등을 조사하고 확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 직접 조사 의무가 없는 사항이라 할지라도 의뢰인이 계약 여부를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 안 되며, 그 정보가 진실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 신의성실의 의무를 위반한 것으로 손해배상 책임이 발생합니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조). 이 사건에서 피고 공인중개사는 임대인의 말만 믿고 원고 임차 호실의 임대보증금 보증보험 미가입 사실을 확인하지 않고 가입되어 있다고 설명했으며, 근저당권 부담에 따른 보증금 회수 가능성에 대해 구체적으로 설명하지 않아 설명의무를 위반했습니다. 부동산 거래에서 중개업자가 주의의무를 위반하여 손해배상 책임이 발생하더라도, 중개를 위임한 거래 당사자 본인 또한 거래관계에 대한 조사·확인 책임을 전적으로 면하는 것은 아닙니다. 따라서 임차인에게도 보증보험 가입 여부나 공동담보 근저당권 등 중요한 권리관계를 직접 확인하지 않은 과실이 인정될 경우, '공평의 원칙' 또는 '신의성실의 원칙'에 따라 중개업자의 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다. 본 사안에서는 임차인이 보증보험 내용을 면밀히 확인하지 않고, 공동담보임을 알면서도 권리관계를 직접 조사하지 않은 점 등을 고려하여 공인중개사의 책임이 50%로 제한되었습니다. 또한, 이 사건 부동산은 '민간임대주택에 관한 특별법'의 적용을 받습니다. 이 법은 임차인의 주거 안정을 위한 여러 규정을 포함하며, 특히 임대보증금 보증보험 가입과 관련한 의무를 규정하고 있습니다. 중개업자는 이러한 특별법의 적용 여부와 그에 따른 중요한 권리관계를 정확히 설명해야 할 의무가 있습니다.
임대차 계약 시 공인중개사가 제공하는 정보만 맹신하지 말고, 특히 보증금 보증보험 가입 여부나 근저당권 등 권리관계는 직접 확인해야 합니다. '민간임대주택에 관한 특별법'이 적용되는 민간임대주택 계약 시에는 임대보증금 보증보험 가입이 의무인 경우가 많으므로, 가입 여부를 주택도시보증공사(HUG) 등 관련 기관을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다. 중개업자가 제시하는 보증보험 서류가 전체 건물에 대한 것이라면, 자신이 계약하려는 특정 호실이 개별적으로 보증보험에 가입되어 있는지 세부 내역을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집합건물에 공동담보 근저당권이 설정되어 있다면, 해당 호실의 시세와 건물 전체의 부채 규모, 다른 호실의 임대차 현황 등을 파악하여 보증금 회수 가능성을 면밀히 따져봐야 합니다. 공동담보 채권액에 대한 각 호실별 실제 부담액을 계산하여 경매 시 예상 회수액을 미리 가늠해 보는 것이 좋습니다. 임대차 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용이 사실과 다르거나 의심스러운 경우, 반드시 추가 자료를 요구하거나 독립적으로 사실관계를 확인해야 합니다. 잔금 지급 전 해당 부동산의 등기부등본을 다시 확인하여 계약 이후 권리관계 변동이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
