임대차
이 사건은 임대차 계약이 종료된 후, 임차인 지위를 승계한 원고가 임대인인 피고에게 임대차보증금 2천만 원의 반환을 청구했으나, 피고가 원고의 미지급 차임(월세)이 보증금보다 많으므로 공제하면 반환할 보증금이 없다고 항변하여 다툰 사건입니다. 제1심 법원은 원고의 손을 들어주었으나, 항소심 법원은 임대인인 피고의 주장을 받아들여 원고가 미지급한 차임이 31,269,333원에 달하여 임대차보증금 2천만 원을 초과하므로, 피고가 원고에게 반환할 보증금이 남아있지 않다고 판단했습니다. 이에 따라 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하며 소송 비용은 모두 원고가 부담하도록 했습니다.
피고는 2017년 2월 1일 최초 임차인 C와 보증금 2천만 원, 월 차임 160만 원(부가가치세 별도)으로 공장 건물 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2017년 6월 23일, 원고 주식회사 A가 C로부터 임차인의 지위를 승계받았습니다. 임대차 계약은 2019년 2월 15일 기간 만료로 종료되었고, 원고는 피고에게 임대차보증금 2천만 원의 반환을 청구했습니다. 그러나 피고는 원고가 임차인 지위를 승계한 이후 총 19개월 23일 동안의 월세 중 단 2개월분(2017년 11월 28일, 2017년 12월 22일 각 176만 원)만 지급했으므로, 미지급 차임이 보증금을 초과하기에 반환할 돈이 없다고 주장하며 임대차보증금에서 미지급 차임을 공제할 것을 항변했습니다.
임대차 계약이 종료되었을 때, 임대차보증금에서 임차인이 미지급한 월세(차임)를 공제하여 반환할 보증금의 액수를 정할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
항소심 법원은 제1심판결을 취소하고, 원고의 임대차보증금 반환 청구를 기각했습니다. 소송에 관련된 모든 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
항소심 법원의 판단에 따라 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 없게 되었습니다. 임차인이 임대차보증금에서 공제될 미지급 차임이 보증금 액수를 초과한 것으로 인정되었기 때문입니다.
임대차보증금은 임대차 계약에서 임차인이 부담하는 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 이는 민법상 임대차의 일반 원칙에 근거합니다. 임대차 계약이 종료되어 목적물이 반환될 때 임대인은 임대차보증금에서 임차인의 연체 차임, 원상회복 비용, 손해배상금 등 임대차 관계에서 발생한 임차인의 모든 채무를 공제할 수 있습니다. 대법원은 일관되게 임대차보증금은 임대차 존속 중의 차임뿐만 아니라 건물 명도 완료 시까지 발생하는 손해배상채권 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로 보고 있습니다. 따라서 임대인은 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 반환할 때 임차인의 채무액을 공제한 잔액이 있다면 이를 반환하면 되고, 미납된 채무가 보증금을 초과한다면 임차인에게 추가 지급을 청구할 수 있습니다.
임대차 계약 관계에서는 임차인이 지급하는 보증금이 연체된 월세, 관리비, 또는 기타 임차인의 채무를 담보하는 역할을 합니다. 따라서 계약이 종료될 때 임대인은 보증금에서 이러한 미납된 채무를 우선적으로 공제한 후 남은 금액이 있다면 임차인에게 반환합니다. 임차인의 경우 월세나 기타 비용 납부 내역을 꼼꼼하게 기록하고 증빙 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 특히 임차인의 지위를 승계받는 경우에는 기존 임차인이 발생시킨 채무까지 함께 승계할 수 있으므로, 승계 이전에 미납된 월세나 손해배상 채무 등이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 미납된 차임 등이 보증금을 초과하게 되면, 임대인은 임차인에게 초과된 금액만큼을 추가로 청구할 수 있습니다. 본 사례에서 원고가 임차인 지위를 승계한 후 19개월 23일 동안 월세 35,069,333원을 납부해야 했으나, 2개월분인 3,520,000원만 지급하여 31,549,333원의 차임을 미지급한 것으로 계산되었고, 법원은 이를 보증금 20,000,000원에서 공제하여 임대인이 반환할 돈이 없다고 판단했습니다. 정확한 계산은 법원의 판결문에 따르면 미지급 차임 31,269,333원으로 판시되었습니다.
