임대차
이 사건은 임대차 계약 기간 만료 후 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않아, 임차인이 새로운 주택 매매 계약의 잔금을 치르지 못해 계약금을 몰취당한 상황에 대한 판결입니다. 법원은 임대인이 보증금 1억 3천만 원을 반환해야 할 의무가 있으며, 임대인의 보증금 반환 지연으로 인해 임차인이 입은 새로운 주택 매매 계약금 1천8백만 원의 손해도 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
원고 A는 2021년 4월 10일 피고 C와 한 아파트에 대해 임대차보증금 1억 3천만 원, 임대차 기간 2021년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지의 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 계약 만료를 앞둔 2023년 4월 7일, 원고는 피고에게 새로운 집을 계약할 예정이니 만기에 맞춰 보증금을 반환해 달라는 문자 메시지를 보냈습니다. 이후 원고는 2023년 4월 15일 D와 3억 6천만 원에 아파트를 매수하는 계약을 체결하고 계약금 1천8백만 원을 지급했으며, 잔금 지급일은 2023년 6월 8일이었습니다. 그러나 임대차 계약 만료일인 2023년 5월 9일이 되었음에도 피고는 원고에게 보증금을 반환하지 않았습니다. 원고는 2023년 5월 11일부터 24일까지 피고에게 보증금이 반환되지 않으면 새집 계약금을 몰취당할 수 있다고 여러 차례 경고했습니다. 결국 피고의 보증금 미반환으로 원고는 2023년 6월 8일 새집 잔금을 지급하지 못했고, 매도인 D는 매매 계약을 해제하고 계약금 1천8백만 원을 몰취했습니다. 원고는 2023년 7월 29일에야 아파트를 피고에게 인도했고, 이에 원고는 임대차보증금과 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 의무 불이행에 따른 보증금 지급 여부와, 이로 인해 임차인이 다른 부동산 매매 계약의 계약금을 몰취당한 손해에 대해 임대인이 배상할 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 피고 C가 원고 A에게 임대차보증금 1억 3천만 원과 손해배상금 1천8백만 원을 합한 총 1억 4천8백만 원을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 이 금액에 대해 2023년 12월 28일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 명령했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
재판부는 임대인의 임대차보증금 반환 의무 불이행으로 인해 임차인에게 발생한 직접적인 손해인 보증금과, 간접적인 손해인 새로운 주택 매매 계약금 몰취액 모두를 배상해야 한다고 결론 내렸습니다.
임대차보증금 반환 의무: 임대차 계약이 기간 만료 등으로 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 이는 임대인의 기본적인 채무불이행 책임의 근거가 됩니다. 본 사건에서는 임대차 계약 만료일인 2023년 5월 9일에 보증금 1억 3천만 원을 반환하지 않아 채무불이행이 발생했습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상 (민법 제390조, 제393조): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상적인 손해 외에 '특별한 사정으로 인한 손해'도 배상할 수 있는데, 이는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한합니다. 본 사건에서 임차인 A는 임대인 C에게 새로운 집을 계약할 예정이며 보증금 반환이 중요하다고 미리 알렸고, 보증금이 반환되지 않으면 새로운 매매계약의 계약금을 몰취당할 수 있음을 여러 차례 통지했습니다. 법원은 임대인 C가 이러한 특별한 손해 발생 가능성을 알거나 알 수 있었다고 보아, 임차인 A가 새로운 매매계약을 불이행하여 몰취당한 계약금 1천8백만 원을 배상하라고 판결했습니다. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 금전채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 지연이자 또는 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우, 소장 부본이 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에서 정한 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 이 사건에서는 2023년 12월 28일부터 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다.
임대차 계약 만료 전 보증금 반환 요청은 내용증명이나 문자 메시지 등 명확한 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 새로운 계약을 체결할 때는 기존 임대차보증금 반환이 지연될 가능성을 고려하여 잔금일 등을 충분히 여유 있게 정하는 것이 좋습니다. 임대인에게 임대차보증금 반환 지연으로 인해 발생할 수 있는 다음 계약 파기 등 '특별한 손해'에 대해 미리 알려두면, 추후 손해배상 청구 시 인과관계를 입증하는 데 유리할 수 있습니다. 임대차 계약서, 새로운 매매 계약서, 보증금 이체 내역, 문자 메시지 등 모든 관련 서류와 통신 기록을 잘 보관해야 합니다.
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