신탁 부동산 임대차 계약 시 중개사 실수로 보증금 돌려받지 못한 사건

원고는 신탁된 부동산에 대해 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했으나, 실제로는 수탁자나 우선수익자의 동의가 없어 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 임대인인 피고 회사와 중개인인 피고 D 및 그의 공제사업자인 피고 E협회를 상대로 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인에게 보증금 반환 의무를 인정하고, 중개인과 공제사업자에게 설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 일부 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 신탁된 부동산을 임차한 임차인
• 피고 주식회사 B (피고 회사): 이 사건 부동산의 소유권보존등기를 마쳤으나 신탁된 부동산을 원고에게 임대한 회사
• 피고 D: 이 사건 임대차 계약을 중개한 공인중개사
• 피고 E협회 (피고 협회): 피고 D의 공제사업자로 중개 행위 중 손해 발생 시 공제금을 지급하는 단체
• H 주식회사 (H): 이 사건 부동산의 수탁자(신탁으로 소유권이 이전된 회사)
• J조합: 이 사건 부동산의 우선수익자

분쟁 상황

원고 A는 2021년 2월 19일 피고 주식회사 B(이하 피고 회사)와 피고 D의 중개로 임대차보증금 5,000만 원, 월세 25만 원으로 임대차 계약을 맺고 보증금을 지급했습니다. 계약 당시 특약사항에는 우선수익자의 동의를 받아 계약한다는 내용이 명시되었으나, 실제로는 수탁자인 H 주식회사나 우선수익자인 J조합의 동의가 전혀 없었습니다. 원고는 나중에 이 사실을 알게 되었고, 계약 기간이 종료된 후에도 피고 회사로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이에 원고는 피고 회사의 실질 운영자를 사기죄로 고소했고, 중개인 피고 D 및 그의 공제사업자인 피고 E협회를 상대로 보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

신탁 부동산 임대차 계약 시 임대인의 보증금 반환 의무 발생 여부, 공인중개사가 신탁 부동산 중개 시 수탁자 및 우선수익자 동의 여부와 신탁관계의 법적 의미를 충분히 설명할 의무가 있는지, 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상 책임 및 그 범위, 임차인의 신탁부동산 임대차 계약 시 주의의무 소홀 여부 및 과실상계 적용.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B는 원고에게 4,725만 원을 지급하고, 피고 D과 E협회는 공동하여 원고에게 3,725만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 각 피고의 책임 정도에 따라 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인인 피고 회사에게 미지급 차임 275만 원을 공제한 4,725만 원의 보증금 반환 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 원고가 부동산을 인도했거나 이행 제공을 했다는 증명이 없어 임대인의 지연손해금 책임은 인정되지 않았습니다. 공인중개사 피고 D은 신탁 부동산 중개 시 수탁자나 우선수익자의 동의 여부 및 신탁관계의 법적 효과를 제대로 설명하지 않아 공인중개사법에 따른 손해배상 책임이 인정되었고, 그의 공제사업자인 피고 E협회도 공동 책임이 인정되었습니다. 그러나 원고 역시 신탁등기 사실을 알고도 직접 동의 여부를 확인하지 않은 과실이 인정되어, 피고 D과 E협회의 손해배상 책임은 원고의 손해액(5,000만 원)의 80%인 4,000만 원에서 미지급 차임 275만 원을 공제한 3,725만 원으로 제한되었습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제30조 제1항은 공인중개사가 중개 행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다. 이 사건에서 중개인 피고 D은 신탁 부동산 중개 시 수탁자와 우선수익자의 동의 여부 및 신탁관계의 법적 효과를 제대로 설명하지 않아 이 조항에 따른 손해배상 책임이 인정되었습니다. 신탁법상 신탁등기가 된 부동산은 수탁자(신탁회사 등)가 제3자에 대한 관계에서 소유권자가 되므로 임대차 계약은 수탁자와 체결하는 것이 원칙이며 위탁자가 임대인으로서 계약을 체결하는 경우 수탁자의 동의가 없으면 해당 임대차 계약으로 수탁자에게 대항할 수 없게 됩니다. 민법상 동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 원칙으로 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임대차 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 또한 민법상 과실상계 원칙에 따라 손해배상 책임이 인정되는 경우에도 피해자에게 손해 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다.

참고 사항

신탁 부동산 등기부등본에 '신탁' 표시가 있다면 해당 부동산의 소유자는 수탁자(신탁회사 등)이므로 임대차 계약 체결 시 반드시 실제 소유자인 수탁자에게 임대차 계약에 대한 동의를 직접 확인하고 가능하다면 수탁자와 직접 계약을 하거나 수탁자의 동의서를 받아야 합니다. 신탁계약에 우선수익자가 존재하는 경우 이들의 동의도 중요할 수 있으니 특약에 언급되었다면 해당 우선수익자에게도 동의 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사의 설명에만 의존하지 말고 계약서 특약사항, 등기부등본 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 직접 관련 기관에 문의하여 사실 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 종료 후 임대차보증금을 반환받으려면 임차인은 임대 목적물(부동산)을 임대인에게 인도해야 하며, 임차인이 부동산 인도를 하지 않거나 이행 제공을 하지 않으면 임대인은 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 책임을 지지 않을 수 있습니다. 신탁 부동산임을 알고도 직접 확인을 게을리한 임차인에게도 일부 과실이 인정될 수 있으며 이 경우 공인중개사의 손해배상 책임 범위가 줄어들 수 있으니 자신의 주의 의무를 다하는 것이 중요합니다.