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이 사건은 L지역주택조합의 전 조합원들이 조합 탈퇴 후 납입한 분담금의 반환을 청구한 본소와, 조합이 일부 전 조합원들에게 추가 정산금을 요구한 반소에 대한 항소심 판결입니다. 원고들은 조합의 환급금 산정 방식 및 과도한 공제액, 그리고 환급금 지급 시기에 이의를 제기하며 납입금 전액 반환을 주장했습니다. 1심은 일부 원고들에게 불리한 판결을 내렸으나, 항소심 재판부는 조합이 탈퇴 조합원에게 공제하는 분담금(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)이 민법상 손해배상 예정액에 해당하며 부당하게 과다하므로, 이를 전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. 또한 환급금의 이행기는 신규 조합원이나 일반 분양자로부터 받은 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하는 시점에 도래한다고 명확히 했습니다. 결과적으로 항소심은 원고들의 본소 청구를 일부 인용하여 조합에게 각 원고별로 산정된 환급금과 지연이자를 지급하라고 명령하고, 조합의 반소 청구는 기각했습니다.
원고들은 L지역주택조합에 가입한 조합원이었으나 세대주 변경 등의 사유로 조합원 자격을 상실하게 되었습니다. 이들은 조합 탈퇴 후 납입했던 분담금의 환급을 요구했지만, 조합은 총회 의결에 따라 '전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%'를 공제한 잔액만을 환급하겠다고 주장했습니다. 이에 원고들은 해당 공제 금액이 과도하며 환급금 산정 방식과 지급 시기가 불명확하다고 주장하며 납입 분담금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고인 조합은 일부 원고들에게 미납된 추가 분담금에 대한 연체이자를 포함한 정산금을 역으로 청구하는 반소를 제기하여 갈등이 심화되었습니다.
조합 탈퇴 조합원 환급금 산정 방식 및 지급 시기 결정의 총회 위임이 주택법 시행령에 위배되는지 여부, 조합원 탈퇴 시 공제되는 분담금이 손해배상 예정액에 해당하는지 여부 및 그 과다 감액 여부, 조합원별 사업비 분담 명세 확정 없이 공제되는 분담금을 정하는 것이 주택법 시행령 및 시행규칙 위반인지 여부, 탈퇴 조합원에 대한 환급금 반환 의무의 이행기 도래 시점 해석
재판부는 제1심판결 중 원고들에 대한 패소 부분을 일부 취소하고, L지역주택조합은 원고들에게 다음과 같은 금액을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 16일부터, 원고 B에게 17,656,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 C에게 3,692,470원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 D에게 18,056,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 E에게 38,890,000원 및 이에 대한 2020년 9월 22일부터, 원고 F에게 44,357,000원 및 이에 대한 2021년 1월 19일부터 각 2022년 12월 8일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 조합이 A, B, C, D에게 제기한 반소청구는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고 A, B, C, D과 피고 사이에 발생한 부분은 60%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하고, 원고 E, F과 피고 사이에 발생한 부분은 40%를 원고들이, 나머지를 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 지역주택조합의 탈퇴 조합원에 대한 과도한 공제금액을 손해배상 예정액으로 보아 감액 조정하고, 환급금 지급 시기를 합리적으로 해석하여 전 조합원들의 권리를 일부 인정했습니다. 이에 따라 조합은 일부 원고들에게 조정된 환급금과 지연이자를 지급하게 되었으며, 조합이 제기한 반소 청구는 기각되었습니다.
이 사건은 지역주택조합 탈퇴 조합원의 분담금 환급과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다. 주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2는 지역주택조합의 조합규약에 조합원의 제명·탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항이 포함되어야 한다고 명시합니다. 이 사건에서는 조합규약이 '공제할 공동부담금 및 환급시기'를 총회 의결로 따로 정할 수 있도록 한 것이 포괄위임에 해당하지 않는다고 판단되었습니다. 이는 지역주택조합 사업의 장기성 및 재정 건전성 유지 필요성 등 특수성을 고려한 것입니다. 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제6호는 '사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경'은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정합니다. 그러나 재판부는 이 조항이 '사업이 정상적으로 진행될 때 조합원별로 분담해야 하는 사업비'를 의미하며, 조합원 지위를 상실한 사람들에게 공제되는 분담금 내역 확정까지 포함하는 것은 아니라고 해석했습니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 조합이 정한 공제액(전체 부담금의 20%와 업무용역비 100%)은 손해배상 예정액으로 인정되었으며, 법원은 이를 일반적인 부동산 매매 계약금 수준(총 매매대금의 10%)과 조합원들의 경제적 약자 지위 등을 고려하여 '전체 부담금의 10%와 업무용역비 100%'로 감액하는 것이 적절하다고 판단했습니다. 환급금 이행기 도래 시점에 관하여 재판부는 조합원의 환급금 반환 의무 이행기를 '탈퇴 조합원의 분양세대에 관하여 신규 조합원 또는 일반 분양자로부터 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금액을 초과하여 입금된 시점'으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이는 조합의 자금 확보 어려움과 탈퇴 조합원이 부당하게 환급금을 늦게 받는 불이익을 방지하기 위한 법원의 합리적 해석입니다.
지역주택조합에 가입하거나 탈퇴하는 경우 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보세요. 조합 가입 시 조합 규약과 총회 의결 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 탈퇴 시 환급금 산정 방식, 공제액, 지급 시기 등에 대한 규정을 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 조합 탈퇴 시 공제되는 금액이 민법상 '손해배상 예정액'으로 간주될 수 있으며, 부당하게 과다한 경우 법원의 감액 대상이 될 수 있습니다. 일반적인 부동산 매매 계약금 수준인 총 매매대금의 10%를 기준으로 과도한 공제 여부를 판단해볼 수 있습니다. 탈퇴 조합원에 대한 환급금 지급 시기는 '신규 조합원 또는 일반 분양자가 납입한 분양대금이 탈퇴 조합원에게 반환할 환급금 총액을 초과하는 시점'으로 해석될 수 있습니다. 단순히 입주 시점까지 기다려야 하는 것은 아닐 수 있으므로 본인의 상황과 규약을 비교하여 확인해야 합니다. 조합원으로서 추가 분담금 등 미납금이 있다면 이에 대한 연체이자가 환급금에서 공제될 수 있으니 재정적 의무 이행에 주의를 기울여야 합니다.
“부동산, 재개발·재건축 분야 풍부한 소송 경험을 확인해보세요.”
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원고들 1심에서 전부 기각 후 김건우 변호사에 방문하였고, 김건우 변호사가 2심 진행하여 승소하였습니다. 쟁점 1. 계약서 아닌 총회 의결로 정한 공제금이 손해배상의 예정에 해당할 수 있는지 (O) 쟁점 2. 원고들에 대한 환불금에 대한 공제범위를 전체 부담금의 10%(전체 부담금의 20%는 과다)와 업무용역비 100%로 제한하는 것이 적절하다고 판단.
