거제 임대아파트 사업계획 승인, 토지 확보 및 지구단위계획 다툼

원고 A는 거제시장이 B조합과 C에게 내준 임대주택건설사업계획 승인처분 등이 위법하다며 그 취소를 구하는 항소를 제기했습니다. 원고는 주택건설사업계획 승인 시 사업 주체가 주택법상 토지 소유권 확보 요건을 충족하지 못했고, 지구단위계획 결정 시 도로 부지를 포함한 부분에 대해 주민 의견 청취 절차를 누락했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 임대주택조합이 공익사업자로 지정된 경우 주택법상 95% 소유권 확보 요건이 적용되지 않으며, 구 임대주택법상 '사업 대상 토지 면적'에 도로 부지가 포함되지 않는다고 판단했습니다. 또한 지구단위계획 결정 의제 범위에 도로 부지가 포함될 수 있고 이 경우 별도 주민 의견 청취 절차는 필요 없다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• A: 임대주택건설사업계획 승인처분 등의 취소를 요구하며 항소한 원고.
• 거제시장: 임대주택건설사업계획 승인처분을 내린 피고.
• B조합 및 주식회사 C: 거제시로부터 임대주택건설사업계획 승인을 받은 공동 사업주체.

분쟁 상황

거제시에서 대규모 임대주택단지 건설 사업이 추진되면서, 사업 부지에 인접한 토지 소유자(원고 A)는 사업 주체가 법률상 필요한 토지 소유권을 충분히 확보하지 못했고, 또한 사업계획 승인 과정에서 도로 등 공공시설 부지에 대한 지구단위계획 결정 시 주민 의견 청취 절차를 생략한 것은 위법하다고 주장하며 해당 사업계획 승인 처분 등의 취소를 요구했습니다. 이는 사업 진행의 적법성과 절차적 정당성을 둘러싼 분쟁이었습니다.

핵심 쟁점

1. 임대주택조합의 주택건설사업계획 승인 시, 구 주택법 제16조 제4항 제1호에서 정한 95% 이상 토지 소유권 확보 요건이 적용되는지 여부.
2. 구 임대주택법 제14조 제1항의 '사업 대상 토지 면적'에 임대주택 및 부대시설 부지 외에 도로와 같은 간선시설 부지도 포함되는지 여부.
3. 주택법 제17조 제1항 제5호에 따라 주택건설사업계획 승인 시 의제되는 지구단위계획 결정의 범위에 도로부지가 포함될 수 있는지 여부 및 이 경우 국토계획법상 별도의 주민 의견 청취 절차가 필요한지 여부.

법원의 판단

법원은 피고보조참가인의 2016. 1. 21.자 보조참가신청을 부적법하다고 불허하고, 원고의 항소를 기각했습니다. 이는 제1심 판결과 동일한 결론으로, 원고가 제기한 임대주택건설사업계획 승인처분, 도시관리계획(지구단위계획) 결정처분, 도시계획시설사업 사업시행자 지정 및 실시계획인가처분 모두를 취소해 달라는 청구를 받아들이지 않은 것입니다.

결론

법원은 임대주택조합이 공익사업자로 지정된 경우 주택법상 강화된 소유권 확보 요건이 적용되지 않으며, 사업계획 승인 시 지구단위계획 결정이 의제되는 범위에 주택건설대지 외 간선시설 부지까지 포함될 수 있고 이 경우 별도의 주민 의견 청취 절차는 필요 없다는 점을 명확히 함으로써, 임대주택건설사업의 효율적인 추진을 위한 인허가 의제 제도의 취지를 재확인하였습니다. 원고의 주장은 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

• 구 주택법 제16조 제4항 (주택건설사업계획 승인 시 토지 소유권 확보 요건): 원칙적으로 주택건설대지 전체 소유권 확보가 필요하지만, 지구단위계획 결정이 필요한 사업의 경우 예외적으로 대지면적의 80% 이상 사용 권원 확보 및 매도청구 대상 대지 확보 시 승인 가능합니다. 다만, 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 특정 주택조합(지역주택조합 등)의 경우에는 95% 이상의 소유권 확보를 요구합니다.

• 본 사건의 적용: 법원은 임대주택법에 따라 설립된 임대주택조합은 구 주택법 제2조 제11호의 주택조합에 해당하지 않으므로, 이 95% 소유권 확보 규정이 적용되지 않는다고 판단했습니다. • 구 임대주택법 제14조 제1항 및 시행령 제12조 제3항 (임대사업자의 공익사업 지정 요청 및 토지 확보): 임대사업자가 전용면적 85m² 이하의 임대주택을 일정 호수 이상 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 90% 이상을 매입(동의 포함)하고, 나머지 토지를 취득하지 못하면 사업 시행이 현저히 곤란할 경우, 시·도지사에게 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 공익사업 지정을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 공익사업자로 지정된 임대사업자는 사업계획 승인 시 수용 또는 사용하려는 토지의 등기부 등본 또는 사용 승낙서를 제출하지 않을 수 있습니다.
• 본 사건의 적용: 법원은 임대주택조합이 구 임대주택법 제14조 제1항에 따라 공익사업자로 지정된 경우, 주택법상 소유권 확보 요건(특히 매도청구 요건)이 적용되지 않는다고 보았습니다. 90% 이상 소유권을 확보하면 수용권을 행사할 수 있기 때문에 주택법의 요건을 중복 적용할 필요가 없다는 논리입니다.
• '사업 대상 토지 면적'의 해석: 법원은 구 임대주택법 제14조의 '사업 대상 토지 면적'은 당해 임대주택 및 그 부대시설, 복리시설의 부지에 국한되며, 도로와 같은 간선시설 부지는 포함되지 않는다고 해석했습니다. 이는 구 임대주택법 제13조 및 구 주택법 제23조가 간선시설의 설치 의무를 별도로 규율하고 있기 때문입니다. • 구 주택법 제17조 제1항 제5호 및 제3항 (인허가 의제 제도): 주택건설사업계획 승인권자가 사업계획을 승인할 때 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항은 해당 결정을 받은 것으로 보고, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 고시가 있는 것으로 봅니다. 이 제도는 복합적인 인허가 절차를 간소화하여 사업의 신속한 처리를 도모하는 것이 목적입니다.
• 본 사건의 적용:
  • 의제 범위: 법원은 지구단위계획 결정이 의제되는 범위에 주택건설대지뿐만 아니라 공공시설 또는 간선시설 등 주택건설사업계획과 필수적으로 관련이 있는 지역(이 사건 도로부지 포함)까지 포함된다고 보았습니다. 이는 주택의 주거 기능과 사업의 효율적 추진을 위해 공공시설 등이 필수적이며, 인허가 의제 취지상 해당 범위까지 확대하는 것이 타당하다고 판단한 것입니다.
  • 주민 의견 청취 절차: 사업계획승인권자가 주택법 제17조 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과의 협의를 거쳐 사업계획 승인을 한 이상, 그 절차와 별도로 국토계획법 제28조 등에서 정한 주민 의견 청취 절차를 거칠 필요는 없다고 판단했습니다. 이는 절차적 일원화를 통한 사업 효율성 증대라는 인허가 의제 제도의 입법 취지를 반영한 것입니다.

참고 사항

• 사업 주체의 종류 확인: 주택법상 토지 소유권 확보 요건은 사업 주체가 '주택조합'인지, '임대주택조합'인지, 그리고 '공익사업자'로 지정되었는지 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 본인이 관련된 사업의 주체 종류를 정확히 파악해야 합니다. 임대주택조합이 공익사업자로 지정된 경우, 주택법 제16조 제4항 제1호의 95% 이상 토지 소유권 확보 요건이 적용되지 않을 수 있습니다. • 토지 확보 비율: 임대주택건설사업의 경우, 구 임대주택법 제14조에 따라 사업 대상 토지 면적의 90% 이상 소유권 또는 매입권을 확보하면 공익사업 지정을 요청할 수 있고, 이 경우 수용 절차가 가능하므로, 굳이 더 높은 소유권 확보 비율을 요구하는 주택법상 매도청구 요건은 충족할 필요가 없을 수 있습니다. • 지구단위계획 의제 범위 이해: 주택건설사업계획 승인 시 지구단위계획 결정이 의제되는 경우, 그 범위는 주택건설대지뿐만 아니라 도로, 상하수도 등 주택 단지 밖에 있는 간선시설 등 공공시설이 설치되는 지역까지 포함될 수 있습니다. 이는 사업의 필수적인 부분으로 간주됩니다. • 주민 의견 청취 절차: 주택법에 따른 사업계획 승인 시 국토계획법상 지구단위계획 결정이 의제되는 경우, 사업계획승인권자가 관계 행정기관과의 협의를 거쳤다면 별도로 국토계획법이 정한 주민 의견 청취 절차를 거칠 필요는 없다고 판단될 수 있습니다. 인허가 의제 제도의 목적은 절차의 간소화와 신속한 사업 진행에 있습니다. • 사업계획 및 인허가 절차 확인: 특정 주택건설사업이 어떠한 법령(주택법, 임대주택법 등)의 적용을 받으며, 어떤 인허가 절차를 거쳤는지, 그리고 각 단계에서 필요한 요건(예: 토지 확보, 주민 의견 청취)이 제대로 이행되었는지 상세하게 확인하는 것이 중요합니다.