부동산 중개인의 설명 부족으로 임대차보증금을 못 받은 사건

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 해당 주택에는 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 다른 임차인들의 보증금도 상당액에 달했으나, 공인중개사 C는 이러한 중요한 정보들을 A에게 충분히 설명하지 않았습니다. 이후 주택이 경매에 넘어가면서 A는 임대차보증금 9천만 원을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입었습니다. 이에 A는 임대인 B(제1심 공동피고), 공인중개사 C, 그리고 C가 가입한 공제사업자인 D협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다. 제1심에서는 임대인 B에게만 배상 책임을 인정하고 C와 D협회에 대한 청구는 기각되었습니다. A는 C와 D협회에 대한 패소 부분에 항소했고, 대법원의 파기환송을 거쳐 항소심에서 법원은 공인중개사 C가 중개인으로서의 조사·확인 및 설명의무를 위반한 과실이 있다고 판단했습니다. 다만 A에게도 스스로 권리관계를 확인할 책임이 있다고 보아 C와 D협회의 책임을 A가 입은 손해액 9천만 원의 40%인 3천6백만 원으로 제한했습니다. 최종적으로 피고 C와 D협회는 임대인 B와 공동하여 원고 A에게 3천6백만 원 및 지연이자를 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공인중개사의 불충분한 설명으로 임대차보증금을 회수하지 못해 손해를 입은 임차인.
• 피고 C: 원고 A와 임대인 B 사이의 임대차 계약을 중개하면서 다가구주택의 선순위 권리관계에 대해 충분히 설명하지 않은 공인중개사.
• 피고 D협회: 공인중개사 C가 가입한 공제사업자로, C의 손해배상 책임에 대해 공제금을 지급할 의무를 부담하는 단체.
• 제1심 공동피고 B: 원고 A에게 임대차보증금을 반환해야 할 의무가 있는 임대인 (제1심에서 9천만 원 배상 판결이 확정됨).

분쟁 상황

원고 A는 공인중개사 C를 통해 다가구주택 임대차 계약을 맺었습니다. A는 계약 당시 주택에 설정된 높은 채권최고액의 근저당권과 다른 임차인들의 보증금 총액이 주택 시가를 초과할 수 있는 위험한 상황임에도 불구하고, 공인중개사 C로부터 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성에 대한 충분한 설명을 듣지 못했습니다. 중개 당시 C는 주택의 가액이 충분하다고 설명했지만, 이후 주택이 경매에 넘어가 낮은 가격에 매각되었고, A는 선순위 권리자들에게 우선 배당이 이루어지면서 자신의 임대차보증금 9천만 원을 한 푼도 받지 못하게 되는 손해를 입었습니다. 이에 A는 공인중개사 C와 C가 가입한 공제사업자 D협회에 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때, 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다른 임차인들의 임대차 현황과 선순위 근저당권 등 주택의 권리관계를 얼마나 상세하게 확인하고 설명해야 하는지에 대한 의무 범위가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 공인중개사가 이러한 의무를 제대로 이행하지 않아 임차인이 손해를 입었을 때, 그 손해배상 책임이 어디까지 미치는지, 그리고 임차인에게도 스스로 권리관계를 확인할 책임이 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결 중 원고 A의 피고 C와 D협회에 대한 패소 부분을 취소하고, 피고 C와 D협회는 제1심 공동피고 B과 공동하여 원고 A에게 3천6백만 원을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 피고 C의 경우 2021년 7월 1일부터, 피고 D협회의 경우 2021년 8월 31일부터 2024년 8월 29일까지는 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급하도록 명했습니다. 원고 A의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 20%는 원고가, 나머지 80%는 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

공인중개사 C와 그 공제사업자인 D협회는 다가구주택 임대차 중개 시 임차인에게 선순위 임대차보증금 현황 등 중요한 권리관계를 제대로 설명하지 않아 발생한 손해에 대해 임차인 A에게 3천6백만 원을 배상하라는 판결을 받았습니다. 이는 공인중개사의 설명의무 위반이 인정되었으나, 임차인 또한 자신의 권리 보호를 위한 주의 의무가 있다는 점이 반영되어 손해배상액이 제한된 결과입니다.

연관 법령 및 법리

이번 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 부동산중개업자의 선량한 관리자의 주의의무 (민법상 위임관계 유사)​: 부동산 중개업자는 중개 의뢰인에게 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 성실하게 설명할 의무가 있습니다. 이는 단순한 서류 확인을 넘어, 임차인이 계약을 맺을지 결정하는 데 중요한 영향을 미치는 정보에 대해서는 잘못된 정보를 제공하지 않고 진실인 것처럼 전달해서도 안 된다는 의미입니다.
• 공인중개사법 제25조 (중개대상물 확인·설명 의무)​: 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 등을 확인하여 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거자료를 제시해야 합니다. 특히, 다가구주택의 일부에 대한 임대차 계약을 중개할 경우, 임차인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다른 임차인들의 임대차보증금, 시기, 종기 등에 관한 자료를 임대인에게 요구하여 확인하고 임차인에게 설명하며 그 자료를 제시해야 할 의무가 있습니다.
• 공인중개사법 제30조 (손해배상책임)​: 공인중개사가 중개 행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 공인중개사 C가 선순위 임대차보증금 현황 등 중요한 정보를 제대로 설명하지 않은 과실이 인정되어, 이 조항에 따라 손해배상 책임이 부과되었습니다. 또한, 공인중개사가 가입한 공제사업자(D협회)도 공인중개사의 배상책임에 대해 공제금을 지급할 의무를 부담하게 됩니다.

참고 사항

다가구주택 임대차 계약 시 임차인의 주의사항은 다음과 같습니다.

• 선순위 권리관계 철저 확인: 공인중개사에게 반드시 등기부등본 외에 해당 주택에 거주하는 다른 임차인들의 임대차 보증금액, 계약 시작 및 종료일 등 상세한 내역을 요구하고 확인해야 합니다. 임대인이 정보 제공을 거부하거나 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는다면 계약 체결에 매우 신중해야 합니다.
• 중개대상물 확인·설명서 꼼꼼히 검토: 공인중개사가 교부하는 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 다른 임차인들의 보증금 총액 등 중요 정보가 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 이 내용이 임대인의 '구두 확인'에만 기반한 것이라면 더욱 의심하고 추가 자료를 요청해야 합니다.
• 주택 시가 및 위험성 직접 판단: 공인중개사의 설명에만 의존하지 않고, 해당 주택의 시세를 직접 알아보고 선순위 근저당권 채권최고액과 다른 임차인들의 보증금 총액을 합산하여 자신의 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. 주택이 경매에 넘어갈 경우 감정가보다 낮은 가격에 매각될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
• 보증금 보호 조치 강구: 임대차보증금을 안전하게 지키기 위해 전세보증보험 가입, 전세권 설정 등 가능한 법적 보호 조치를 적극적으로 고려하고 이행하는 것이 중요합니다.