임대차
원고 A, B와 D은 피고 C로부터 식당을 공동 임차하고 내부적으로는 동업 운영 계약을 맺었습니다. D이 식당을 단독 운영하다가 경영난으로 피고와 임대차 계약을 합의 해지했으며, 이때 피고와 D은 미납 임대료와 D의 채무 등을 임대차보증금에서 공제하기로 합의했습니다. 원고들은 이 공제 합의가 자신들에게 효력이 없으므로 임대차보증금 중 자신들의 몫을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 원고들과 D의 관계를 ‘내적 조합’으로 보아 D의 단독 영업 행위가 원고들에게 직접적으로 대리 행위로 미치지 않는다고 판단했으며, 피고가 주장한 D의 대리권 및 표현대리 주장을 모두 기각하고 피고는 원고들에게 미지급 임대료 및 공과금을 제외한 임대차보증금 잔액 124,527,002원을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A, B와 D은 피고 C로부터 식당을 임차하며 내부적으로는 동업 형태의 운영 계약을 맺었습니다. 원고들은 출자금을 내고 D이 식당을 전적으로 운영하며 대외적 권한을 가졌습니다. 식당 운영이 어려워지자 D은 2017년 9월 30일 피고와 합의 해지하고 이 과정에서 D의 미납 임대료, 채무, 식당 운영자금 등 합계 149,985,396원을 임대차보증금 2억 원에서 공제하는 합의를 했습니다. 원고들은 D의 이러한 공제 합의가 자신들과 무관하며 임대차보증금에서 자신들의 지분에 해당하는 금액은 공제될 수 없다고 주장하며 피고에게 보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 D이 원고들을 대리하여 공제 합의를 했거나 표현대리가 성립한다고 주장하며 공제를 정당화했습니다.
원고들과 D 사이의 법적 관계가 민법상 조합, 상법상 익명조합 또는 내적 조합 중 어느 것에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었으며, 공동 임차인인 원고들과 D의 임대차보증금반환채권이 불가분채권에 해당하는지 여부도 중요했습니다. 또한 D이 피고와 체결한 임대차보증금 공제 합의가 공동 임차인인 원고들에게도 효력이 미치는지 여부, 즉 D의 유권대리 또는 표현대리 성립 여부가 핵심적으로 다루어졌습니다.
제1심 판결을 취소하고 피고는 원고들에게 124,527,002원 및 그 중 83,018,001원에 대하여는 2017년 11월 9일부터, 41,509,001원에 대하여는 2024년 4월 24일부터 각 2025년 1월 14일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 모두 기각되었으며, 소송 총비용 중 1/3은 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 또한 제2항은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.
법원은 원고들과 D의 관계를 '내적 조합'으로 판단하여 D이 피고와 단독으로 체결한 보증금 공제 합의가 원고들에게는 효력이 없다고 보았습니다. 따라서 피고는 D의 개인 채무 등을 이유로 임대차보증금에서 원고들의 몫을 공제할 수 없으며, 미납 임대료 및 공과금 등 임대차계약과 직접 관련된 채무만을 공제한 잔액 124,527,002원을 원고들에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
본 판례에서는 여러 법률과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 민법 제703조(조합의 의의)는 2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 법률관계를 정의하며, 본 사건에서 원고들과 D의 '운영계약'이 조합 관계의 일종인지 여부를 판단하는 기준이 되었습니다. 법원은 이를 '내적 조합'으로 판단하여 대외적인 법률행위는 업무집행조합원(D) 단독 명의로 이루어진다고 보았습니다. 둘째, 상법 제78조(익명조합의 의의)는 당사자 일방(익명조합원)이 상대방(영업자)의 영업을 위하여 출자하고 상대방은 그 영업으로 인한 이익을 분배할 것을 약정하는 것으로, 익명조합원은 영업자의 행위에 대한 책임이 없습니다. 이 사건에서는 원고들이 단순 투자자가 아닌 공동 임차인이므로 익명조합으로 보지 않았습니다. 셋째, 민법 제409조(불가분채권)는 채권의 목적이 그 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 불가분인 경우 여러 채권자가 있을 때 각 채권자는 모든 채권자를 위하여 이행을 청구할 수 있으며 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있다고 규정합니다. 이 판례에서는 원고들과 D의 임대차보증금반환채권을 연대채무에 대응하는 불가분채권으로 보아 원고들이 전체 보증금의 반환을 청구할 수 있는 근거가 되었습니다. 넷째, 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)는 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때에는 본인이 그 행위에 대하여 책임이 있다고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 D이 원고들을 대리하여 보증금 공제 합의를 할 권한이 있었다고 주장했으나 법원은 원고들과 D의 관계가 '내적 조합'이므로 D이 원고들의 대리인이 아니라 자기 명의로 단독 행위를 한 것이어서 기본대리권 자체가 존재하지 않는다고 판단하여 표현대리 주장을 기각했습니다. 마지막으로 민사소송법 제418조(본안판단과 환송)는 항소심이 제1심 판결을 취소하면서 스스로 본안판결을 할 수 있음을 명시한 조항으로, 본 사건 항소심이 제1심 판결을 취소하고 직접 본안판결을 선고한 근거가 되었습니다.
동업 형태의 사업을 할 때 내부적인 운영 방식과 대외적인 법적 책임 관계를 명확히 문서화하는 것이 중요합니다. 특히 임대차 계약의 경우 공동 임차인 각자의 권리와 의무 범위를 구체적으로 정해야 합니다. 공동 임차인이 여러 명일 경우 보증금 반환 채권이 불가분 채권으로 인정될 수 있으므로 임대인이나 다른 임차인이 임대차보증금에 대한 합의를 할 때는 모든 공동 임차인의 동의를 반드시 확인해야 합니다. 사업 운영을 특정 1인에게 위임하더라도 그 1인의 행위가 다른 동업자들에게 미치는 법적 효력의 범위를 미리 정하고 중요한 결정, 예를 들어 임대차 계약 해지나 보증금 공제 합의 등에 대해서는 반드시 서면 동의를 받도록 해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 채무는 임대차계약과 직접적으로 관련된 미납 임대료, 관리비, 원상회복 비용 등에 한정되는 것이 일반적입니다. 사업자의 개인적인 영업상 채무는 임대차보증금에서 공제하기 어려울 수 있습니다. 공동 임차인 중 한 명이 사업을 운영하다가 임대차 계약을 해지할 때 다른 공동 임차인들의 임대차보증금 반환 청구권에 영향을 미치지 않도록 신중하게 절차를 진행해야 합니다.
