임대차
원고 A는 피고 B로부터 상가를 임차하여 음식점을 운영하다가 임대차 기간이 종료되어 퇴거하였습니다. 임대차보증금 1억 원을 반환받고자 하였으나, 피고 B는 밀린 차임, 관리비, 수도 및 전기요금, 원상복구 미이행에 따른 손해금, 그리고 원상회복에 필요한 기간 동안의 차임 상당액을 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고 A가 미지급한 차임 등과 원상복구 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 비용 및 원상복구에 필요한 기간 동안의 차임을 임대차보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 판단하여, 최종적으로 피고 B가 원고 A에게 57,982,577원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.
원고 A는 피고 B로부터 대전 동구의 철근콘크리트 슬래브지붕 근린생활시설 1층 전체를 임대차보증금 1억 원, 월 차임 3백만 원으로 임차하여 음식점을 운영했습니다. 임대차 계약서에는 '건물 파손 시에는 원상복구하여 주며, 실내 인테리어 부분은 건물주에게 주지 않는다. 원상복구가 안 될 시에는 임대인이 임대보증금으로 원상복구한다'는 특약이 있었습니다. 임대차 계약은 2019년 6월 30일에 종료되었고, 원고 A는 2019년 7월 25일 건물에서 퇴거했습니다. 이후 원고 A는 임대차보증금 전액의 반환을 청구했으나, 피고 B는 원고 A가 미지급한 차임 및 관리비, 수도 및 전기요금, 건물의 원상복구 미이행에 따른 손해배상액, 그리고 원상복구에 필요한 기간 동안의 차임 상당액을 공제해야 한다고 주장하며 임대차보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.
임대차보증금에서 미지급 차임, 관리비, 수도 및 전기요금을 공제할 수 있는지 여부와 원상복구 의무 불이행으로 인한 손해배상액 및 원상회복에 소요되는 기간 동안의 차임 상당액을 공제할 수 있는지 여부 및 그 기간 산정 방법이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 57,982,577원과 이에 대하여 2019년 7월 26일부터 2020년 10월 8일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고가 35%, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. 구체적인 공제 내역은 다음과 같습니다. 첫째, 2019년 1월 30일부터 2019년 7월 25일까지의 미지급 차임, 관리비, 피고가 대납한 수도요금과 전기요금 합계 21,939,840원이 인정되었습니다. 둘째, 원고 A가 퇴거할 당시 건물의 내벽 파손, 타일 철거 자국, 천장 그을림, 벽체 구멍, 창문틀 손상, 계단 철거, 방화문 불량, 화재 감지기 및 경보기 철거, 화장실 설비 고장, 화강석 벽면 구멍, 외벽 오염, 외부 복층 유리 균열 등으로 인한 원상복구 비용 10,177,583원이 인정되었습니다. 셋째, 원상회복에 필요한 기간인 3개월에 해당하는 차임 9,900,000원(월 차임 및 부가가치세 3,300,000원 × 3개월)이 인정되었습니다. 따라서 총 공제액은 21,939,840원 + 10,177,583원 + 9,900,000원 = 42,017,423원이며, 임대차보증금 1억 원에서 이를 공제한 57,982,577원이 반환 금액으로 결정되었습니다.
이번 판결은 상가 임대차 계약 종료 시 임차인이 건물을 원상복구하지 않았을 경우 임대인이 임대차보증금에서 원상복구 비용뿐만 아니라 원상복구에 필요한 기간 동안의 임대료 상당액까지 공제할 수 있음을 명확히 보여주었습니다. 또한 미지급된 차임, 관리비, 공과금 등도 임대차보증금에서 공제될 수 있다는 점을 확인하여, 임차인의 원상회복 의무와 계약 상의 채무 이행의 중요성을 강조합니다.
이번 판결은 다음과 같은 법령 및 법리 원칙에 기초합니다.
상가 임대차 계약 시 임차인과 임대인 모두 아래 사항을 유의해야 합니다.
