임대차
건물 임대인(원고)은 임차인(피고)과 임대차계약을 맺었습니다. 첫 계약은 2018년 7월 12일부터 2020년 7월 11일까지였고 월세는 600만 원이었습니다. 이후 2020년 7월 12일부터 2021년 7월 12일까지 월세 350만 원으로 갱신되었고, 다시 월세 320만 원으로 조정되어 2022년 7월 12일까지 기간이 정해졌습니다. 계약 기간 만료 직후인 2022년 7월 15일, 임대인은 임차인에게 월세를 600만 원으로 증액해 달라는 내용증명을 보냈습니다. 임대인은 계약이 2022년 7월 12일로 종료되었다고 주장하며 건물 인도와 월 420만 원 내지 430만 원 상당의 부당이득금 지급을 청구했으나 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 반박했습니다. 원심은 임대인이 차임 증액을 요청하여 민법 제639조 제1항의 '이의'를 제기했으므로 묵시적 갱신이 없었다고 보고 임차인의 패소를 판결했습니다.
임대차 계약 기간이 만료된 후 임대인은 월세를 크게 올려줄 것을 요구했습니다. 임차인은 이러한 요구에도 불구하고 임대차 계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)되었다고 주장했습니다. 반면 임대인은 월세 증액 요청이 계약 연장을 원하지 않는다는 '이의' 표시였으므로 계약이 종료되었다고 보았습니다. 이로 인해 임대인은 임차인에게 건물을 비워달라고 요구하고, 임차인이 건물을 계속 사용한 것에 대한 부당이득금(월세 상당액)을 청구하는 법적 분쟁이 발생했습니다.
임대인이 임대차기간 만료 후 임차인에게 차임 증액을 요구한 것이 민법 제639조 제1항에 따른 '이의'에 해당하여 임대차 계약의 묵시적 갱신을 막을 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.
대법원은 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송했습니다. 대법원은 임대인의 차임 증액 청구가 임대차계약이 유효하게 존속함을 전제로 하는 것이므로, 이 자체만으로는 임대인이 임대차 관계를 더 이상 지속하지 않겠다는 의사로 민법 제639조 제1항의 '이의'를 하였다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었을 가능성이 크다고 보았습니다.
대법원은 임대인이 임대차기간 만료 후 임차인에게 차임 증액을 요구했더라도 이는 임대차 관계의 존속을 전제로 한 것이므로, 임대차 관계를 더 이상 지속하지 않겠다는 '이의'로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이에 따라 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었을 여지가 크다고 보아 사건을 다시 심리하도록 원심법원으로 돌려보냈습니다.
이 사건은 임대차 계약의 '묵시적 갱신'에 관한 민법 제639조 제1항과 '차임 증액 청구'에 관한 민법 제628조가 핵심 법리입니다.
민법 제639조 제1항 (묵시적 갱신)은 임대차 기간이 끝난 후에도 임차인이 건물을 계속 사용하고, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 본다고 규정합니다. 여기서 '이의'는 임차인의 신뢰 보호를 위해 더 이상 임대차 관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 알 수 있는 정도여야 합니다. 이 사건에서 대법원은 임대인이 월세 증액을 요구한 것이 묵시적 갱신을 막는 '이의'가 될 수 없다고 보았습니다. 왜냐하면 월세 증액 요구는 임대차 관계가 계속되고 있음을 전제로 하는 것이지, 임대차 관계를 끝내겠다는 의사로 볼 수 없기 때문입니다.
민법 제628조 (차임 또는 보증금 증감청구권)는 임대물에 대한 세금 부담 증가나 경제 상황 변동 등으로 약정한 월세나 보증금이 적절하지 않게 되었을 때 당사자들이 장래의 월세나 보증금 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 이 조항에 따른 월세 증액 청구권은 임대차 계약이 현재 유효하게 존재하고 있음을 전제로 행사하는 권리입니다. 따라서 대법원은 임대인이 이 권리를 행사했다는 사실만으로는 임대차 계약을 끝내겠다는 '이의'로 볼 수 없다고 명확히 했습니다.
임대인이라면 임대차 계약 기간 만료 시 계약을 갱신하지 않으려면 명확하게 임차인에게 계약 연장을 원하지 않는다는 의사를 표시해야 합니다. 단순히 월세 인상을 요구하는 것은 계약의 갱신을 전제로 할 수 있어 묵시적 갱신을 막는 '이의'로 인정받기 어려울 수 있습니다. 임차인이라면 계약 기간 만료 후 임대인이 명확하게 계약 종료를 통보하지 않고 월세 인상만 요구한다면 묵시적 갱신을 주장할 여지가 있습니다. 즉 양 당사자는 계약 관계의 지속 여부에 대해 분명하고 조건 없는 의사 표현을 하는 것이 중요합니다.
